潘石屹卖掉SOHO中国也就不足为奇了，毕竟他已经卖了好几年了，而且是一家利润率每年都在下降的公司，但令人好奇的是，为什么黑石是2019年以来唯一愿意接手SOHO的公司。 为什么别人眼中的烫手山芋在美国人眼中是优质资产？ 另外，近几年中国十大房企中，哪一家不是负债累累，正在减项目，而是美国企业大力推动中国一流的专用用地项目，我们普通人能从中学到什么？
不管你喜不喜欢，潘石屹对于一个从甘肃农村出身，靠着自己的努力，能够结识到像张欣这样的华尔街精英，又凭借自己的人格魅力嫁回国，作为第一个出海的人，潘石屹是一个明智的选择， 他明智地选择了房地产，这是中国历史上最有前途的商业轨道。有了如此敏锐的商业头脑，我们至少应该研究一下他的哲学。
近20年来，中国经济发展迅速，最容易增加GDP的途径就是房地产。 但是，既然国家一再强调住房是用来住的，而不是用来炒房的主导思想，我们能做的不仅是坚决拥护国家的政策，更要更明智地研究发展方向。 了解世界上一些最聪明的资本和公司是如何做到这一点的。
在这里插入一句话，向新朋友解释，这是一篇让大家洞察业务变化、分享投资经验、始终通过事件看清本质的文章。 因为我不喜欢煽动，所以我的观点和大众的观点不一样，文章经常触及别人的商业真相。 所以平时流量不会太高，所以你刷就是赚了，强烈建议大家先点赞关注，以免迷路，老粉丝可以在评论区留言。 所以让我们进入正题，让我先告诉你两个事实结论。
首先，自2018年以来，美国资本一直在积极发展中国的物流产业园区，黑石集团已经控制了粤港澳大湾区最大的物流园区。
第二个结论系数是，在全国十大房地产企业中，只有大连万达和SOHO中国进行了大规模的资产转让。 王健林和潘石屹看似因为各种原因不得不卖掉自己的资产，走下坡路，但实际上，他们的资产之所以能找到归宿，正是因为他们的资产还很有价值，而且会比其他很多年只开发住宅楼的房地产公司好。
看恒大的雷雨，你觉得碧桂园、华夏财富、恒大都不想卖掉自己的资产吗？ 他们已经是中国最大的房地产公司了，谁能吞下能在中国接手的公司？ 外商投资呢？ 黑石集团在2019年开始谈40亿的销售，中国在一年后少花了10亿，变成了30亿，收购也要降低，现在传统房地产公司不压低吞肚子的白菜价格，外资就不接手， 所以从本质上讲，它不如SOHO和万达的资产。无论是黑石集团的物流园区，还是亚洲最大的房地产交易，SOHO中国都给了我们一个重要信号，即未来私宅或将沦为内地最低档楼市场。
2018年，美国黑石集团达到12家以5亿美元收购上海购物中心怡丰城，然后收购郑州习城港购物中心。 2019年，黑石集团在中国收购了价值超过200亿元人民币的商业地产。 2020年10月，黑石集团启动了富力地产广州国际机场富力综合物流园项目的收购计划，并于2021年1月正式签署协议，总交易价格为11亿美元。 在时间的关系上，我列举了黑石集团一家外资公司的并购计划，美国华平投资、新加坡外资等其他外资企业就不多说了。
这里我想告诉大家一个关键点，黑石集团在中国的所有投资都关注一个指标，现金流，可出租单位的现金流，这足以吸引每一个普通人的目光。 我可以与大家分享我的个人经验，真实而有价值的投资故事，虽然不构成建议，但希望能对您有所启发。 在欧美发达国家，专业机构在投资房地产时，首先要考虑的是能否有长期稳定的土地增值和租金回报，这两个因素必须同时满足，这也是为什么外国投资者现在很少考虑在中国购买住宅房地产的原因。
以北京、上海等一线城市为例，大家都估算过，就算是千万级的房子，每月租金收入也要超过万元。 一些破旧不堪的房子总价很贵，但月租很低，只能还到六七十年。 如果按照这个租金回报率，还不如把钱存入银行的固定利率高。 过去，有些房子在房价逐年**的时候不需要出租，所以租金低多少对房东来说并不重要。 但这是一个不健康的市场，房子的目的是让人们居住或公司办公用地，如果房价不能保持快速增长，那么能否出租以及能否快速变现是一个问题。 就算不好，明天的钱今天就可以卖了，就算切肉卖了，也能变现，可是房子还好吗？
潘石屹的巨额固定资产，如果通过不动产转让正常售罄，审核需要一两年时间，交易中实际能够完成的手续，三五年也做不到。 黑石集团的主营业务是固定资产的私募。 他们有一种变现和转让股权的方法，可以如此快速地完成交易。 对于我们普通的房主，或者是未来想投资房地产的年轻人，我给大家举个例子，聪明的投资者是怎么做到的呢？
大家应该还记得，2018年，内地某一线女明星交了8亿税，这笔钱是现金，她是靠演艺事业的积蓄吗？ 事实上，很大程度上是由于她长期在加拿大长期投资大量学生公寓，这保证了她生活中源源不断的现金流。 这位女星本来热衷于在内地买房，后来和圈内的朋友张丽聊天，张丽是《红楼梦》中87版宝钗的男主角，张丽早年去加拿大读书，虽然已经没有演戏了，但她也靠在加拿大做房产经纪人， 而且她很容易实现财务自由。她告诉这位大明星在大学附近买一栋楼，把它改造成学生公寓。 这位女演员一开始就想先试一试，花了27万加元买了一栋很旧的别墅，装修成了三层楼九房的家庭旅馆。 一楼租给了一家叫快客的移民公司，双方一起把新移民都安排到了这个女人的酒店，所以总是客满。 每月租金收入可以有17000多，但她的持有成本只有1万元，租了两年后，她不仅收了42万元的租金，还增加了房子的价值。 后来，移民公司想以10万元的价格买下她的房子，但她没有卖掉，这增强了她的投资信心。
从那以后，她就一发不可收拾，她在多伦多市中心的多伦多大学主校区圣乔治校区附近买了一栋7层42套房的高层小楼，租给留学生，取名为冰冰站。 这些事情我记得很清楚，因为我的工作，我已经帮助了数百个家庭成功移民到加拿大和美国。 随着这位女演员在中国的片酬越来越高，她将大部分收入投资在加拿大，并在麦吉尔大学、滑铁卢大学、麦克马斯特大学、皇后大学、西安大略大学等几乎所有大学都买了楼房，并在冰冰站开设了各所高校的分校。 我告诉你一个结果，那就是每栋楼不仅每年为普通人创造天文数字的租金收入，而且平均七年就能收回成本，相当于每年14%左右的租金收益率，这还不包括土地和房价的升值。 而且由于它有充足的现金流，它可以从加拿大银行抵押，以获得非常低息的国内贷款。 那么大家可能会认为我没有他的实力和渠道，这和我们有什么关系？ 然后听我把故事讲完。
下面就来介绍一下全球流行的“房地产金融化”概念，也就是中国刚刚推出的租金**。 您可以自行在互联网上搜索，首批REITs共发布了8个项目试点。 我给大家举个例子，现在高速公路项目，我们的老百姓可以通过购买国家发行的REITS**来间接持有高速公路的股权。 换句话说，你从你投资的这条高速公路上收集的每一分钱中分得一杯羹。 因为这种投资形式特别好，所以这些公开发行后通过抽签发行后很难购买。 不过，高速公路的年化回报率仅为5%左右，低于今日文章中黑石集团管理的物业资产回报率。
黑石在美国拥有5万套房子，有租金收入，而现在美国的房产又升值了，所以这部分投资的年回报率是25%，而刚才那个女人的回报率是14%，因为如果房租每年上涨，房价也会上涨， 并且会计算REITs投资者的收益，这是优于**的优势。
10年前，我有幸参与了多伦多滑铁卢大学的公寓开发项目，当时我是一对通过我成功移民的客户，他们都成为了好朋友。 如今，该公司已发展成为一家具有黑石性质的资产股权管理公司。 今年，我们受多伦多所在的安大略省的邀请，参加了约克大学公寓住房计划的新校园扩建，该计划早在 2020 年就有报道。
约克大学也是世界500强大学之一，主教学楼预计将于2023年秋季完工。 即使我作为原始投资者在这些建筑物中没有一间房，整个社区的租金收入每年都会按股权比例分配给我，我也会享受土地增值带来的利润。 而最重要的是，当我急需钱的时候，我不需要像卖房子换现金那样累赘，我只需要把自己的股权抵押给银行贷款，或者干脆把股权转让给别人，这比出售固定资产要快得多，就因为这种投资形式基本上是零风险、高回报的， 而这些演艺圈明星的圈脉也非常深厚，因此成为了圈内他们认可的最佳投资标的。
成龙还在温哥华UBC大学附近买了一套有120个房间的学生公寓，名为“龙之战”，是成龙粉丝最喜欢的公寓。 导演陈可欣和吴俊如还在温哥华西蒙海萨大学投资了一套公寓，名为“爱君如梦”。 让我向你解释一下，国内和国外的大学是不同的。 在国内，学校基本负责学生宿舍的配套设施，但国外学生宿舍90%的资金来自校外的社会投资，学生上学时一定要有住的地方，所以学生公寓的租金不仅高于其他房地产， 但几乎没有空缺，但作为一个普通人，没有资源，没有人脉，也没有像成龙这样的圈子接触，那我该怎么办？
在这里，我想分享一些我提供给我的朋友和客户的内部信息**。 这都是关于我们和客户之间的一些利益，而黑石集团的运营理念和流程与此类似，因为我们的股权并不对社区中的每个人开放，所以我处理了图片中的一些公司名称。 毕竟，大多数人只能进入二级市场，也就是**在**。 而是稳步积累财富。 一定是在一级市场购买股票。
这里我要说的是，除了学生公寓，还有一块土地，在投资上也是一个独特的产品，同样的原因，就是我现在在美国花了500万美元买了一块可开发的土地，然后把这块地卖了1000万美元，做了7个链接和1个单位r.我在霍顿或莱纳这样的主建筑商盖房子的过程中赚了500万美元的溢价，但美国建筑商的销售模式是客户在客户预订后再盖房子，所以整个建设周期会比较长，几乎每个项目都在3-5年的建设和销售周期中， 土地出让费按施工进度缴纳。所以这就像我买了一个土地产品，每年赚20%的溢价，5年后收入翻了一番。 然后我把土地的份额分成10份，我找了10个投资者，每人出资50万美元，5年后，当建筑商完成建设时，余额还清了，原来的50万美元翻了一番，而且美国**有法律，这笔钱是通过合法收入进行土地投资的， 可以发放“合法收入**”，不会追溯资金**，这给了大家很大的想象空间。
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