介绍
房地产保险资金投资热潮持续势头，但不能忽视当前部分业态经营压力的局面。
文：沈晓玲、王辉、陈家峰、张少贤。
保险资本与房地产相辅相成，合作模式常态化
1、保险资本进入房地产市场近20年，政策与引导保险资本投资进入房地产市场的政策密切相关，房地产是保险资本与房地产市场的关键纽带。 根据2010年通过的《保险资金使用管理暂行办法》，保险资金是指保险集团（控股）公司、保险公司以本外币计价的资本金、公积金、未分配利润、准备金等资金，保险基金投资的不动产是指土地， 附着在土地上的建筑物和其他定着物，如写字楼、商业建筑、酒店等传统投资物业类型以及物流仓储、工业园区、数据中心、新兴类型的投资物业，如出租房等，都属于保险基金的房地产投资范围。由于保险资本可以投资的房地产资产与房地产密切相关，因此保险资本投资是保险资本房地产投资的主要体现。 据审评委统计，从2006年前后开始，资金实力雄厚的保险机构通过建设、购置写字楼自用等方式对房地产进行试验，房地产保险投资的相关政策大致可分为试行期和完善期两个阶段。
试行期（2006-2010年）：初步确立房地产保险资本投资的法律地位（略）。
完善期（2011年至今）：拓宽投资方式，引导保险资本投资方向（部分略）。
现阶段，保险资本投资房地产的政策环境逐步完善，对投资方式和投资方向的要求也更加明确。 在投资方式上明确规定，保险基金可以间接投资的形式进入房地产市场，同时保险基金可以投资PPP项目和公募REITs; 在投资方向上，不断强调禁止保险资本进入房地产开发领域，引导保险资本进入长租公寓市场、棚户区改造、城市基础设施、养老产业等。
2、保险资金和房地产各取所需，投资期限和收益适应性高。
除了政策因素外，两行业对资金需求的“互利共赢”也是保险资金进入房地产市场的另一重要因素。 具体来说，保险资金进入房地产市场主要是基于保值和盈利动机的考虑。
保值动机：保险基金投资周期长，稳健是第一要务（部分省略）。
从保险资本的特点来看，保险资本规模大，投资周期长，商业、写字楼、工业园区等优质房地产投资，不仅能容纳大量资金，还能为其租金产生一定的现金流，甚至因行业发展而产生一定的溢价， 这与保险资本的投资期限和风险偏好非常吻合。
盈利动机：保险资本享受分红，投资养老，健康助力发展主业（略）。
3、“保险资金+房地产”常态化合作，四种常见进入房地产市场的方式（部分省略）。
保险资本在房地产市场已有近20年的历史，形成了多种共同的合作模式，可分为以下四种类型：
一是上市公司进行股权投资。 从历史上看，很多房地产公司都或多或少地出现在保险资本的参与背后，包括保利发展、万科地产、招商蛇口、碧桂园等。 例如，2015年4月，平安人寿成为碧桂园的第二大股东，这也是平安首次以人寿保险基金对大型房地产公司进行股权投资，与碧桂园开启了长达八年的深度合作。
二是参与公募REITs的投资。 公募REITs在投资期限、风险、收益等方面与保险基金天然兼容，2021年11月，该政策允许保险基金参与公募REITs的投资。 保险基金通常通过战略配售、线下配售、二级市场投资等方式投资公募REITs，首选的标的资产类型为产业园区和仓储物流。
第三，保险资本介入房地产开发最常见的方式是独立或通过公开市场共同收购土地，并与房地产企业合作开发。 根据监管部门的规定，保险资本不得直接从事房地产开发建设，不得投资开发或销售商品住宅，保险资本用地多为医疗卫生、养老服务业、商业写字楼运营等建设用地，在项目开发中，保险资本往往扮演着“投资人”的角色， 合作方或介绍房地产企业为实际方。
四是收购控股房地产项目，取得租金收益。 房地产符合保险资本的长期投资属性，商业写字楼、工业园区、仓储物流等优质物业都是保险资本的首选投资标的。
除了以上四类直接投资外，还有通过投资债务计划、股权计划等金融产品间接投资房地产的保险基金，可以更好地规避保险资金对项目投资的限制。
目前，保险资本已成为房地产市场不可忽视的力量，其一举一动都备受业界关注。 随着房地产市场进入深度调整期，如何选择保险资金，下面的文章将进一步关注房地产行业保险资金投资的趋势和趋势。
房地产股票和公共房地产投资信托基金的保险资本。
配置“权衡”。
本节重点分析当前保险基金对房地产股票和公募REITs的配置和投资趋势，分析房地产低迷下保险基金的持有逻辑，以及参与公募REITs面临的机遇和挑战。 1、低迷下，保险资本调整房地产存量，但目前并不低。
保险资本与房地产存量的总比重接近35%，其中私人保险资本最为频繁（部分省略）。
2004年，监管局批准了保险资本在**市场的首次直接投资，2013-2015年，房地产进入高景气周期，房地产股由于股息收益率高、估值低，成为保险资本配置资产的较好选择。 2016年，《关于规范中短期人寿保险产品有关事项的通知》出台，全面、系统地对万能保险的发行和经营管理进行监管，制止了保险资金“敌意收购”现象。 2021年下半年以来，民营企业纷纷脱险，市场信心不足，房地产基本面恶化，保险基金相继成为房地产股。 据不完全统计，包括泰康、大甲、顺康、鸿美、华夏、阳光生活等，都卖出了房地产股票，还有不少万科、招商蛇口、华侨城、保利、金地等。
14只房地产股受到保险基金**的影响，7只上涨，6只保持不变（部分略）。
房地产公司主要受流动性、业绩低迷、盈利压力等因素影响**。 从企业性质上看，首批房地产企业以国有企业和民营企业为主，国企、民营企业、中央企业和混改企业占比。 4% 和 143%。在流动性方面，所有民营企业（4家）都陷入困境，而其余10家企业房地产公司尚未爆发信贷危机。 业绩增长方面，除未披露的天宝基建外，2023年仅中华企业（上海地产）和招商蛇口的销售额将有所增长，其余11家公司业绩均出现下滑，碧桂园、北辰等公司业绩下滑较大。 盈利能力方面，最新报表中9家房企净利处于亏损状态，1家处于1-2%状态，只有4家净利润率在7%以上。 保险资本**保利、万科、招商局和中企等基本面相对稳定的房地产企业，更多是由于短期资金回撤。 整体来看，目前保险基金对房地产板块配置的热情并不高，板块估值长期处于历史位置。 根据全票市场和市场的判断，调整保险资本，对陷入困境的房地产股进行清仓，部分业绩和利润承压。 不过，截至2023年底，房股前十大股东中仍有21家保险公司，其中13家房股保险公司仍持股5%以上，而截至2020年底，持股5%以上的保险公司数量仅为14家。 保险资本追求绝对收益和资金安全，而房地产股的高分红和低估值特征与其投资逻辑高度契合。 2、公募REITs市场规模有限，保险基金难以实现规模化配置需求。
保险资本战略配售金额达81亿，优先布局产业园区、仓储物流（略）。
中金安博仓储物流REIT是最受保险基金追捧的房地产投资信托基金，已配售近14亿元（部分略）。
根据保险资本战略配售的相对比例（保险资本战略配售占战略配售占总量的比重和战略配售占总发行量的比重），以产业园区、仓储物流为基础资产的五家公募REITs的相对占比，其中国泰君安东久新经济REITs， 中金安博仓储物流REIT、建行中关村工业园REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT、华夏合肥高新技术产业园REIT占战略配售相对份额的20%以上。
在19只产权公募REITs中，保险资本是唯一一家没有战略性投资华夏金茂商业REIT的，同样以消费基础设施为标的资产的嘉家美消费房托的战略投资份额仅占1%。 金茂基建REIT的标的资产为长沙蓝秀市，预计2024年分派率为492%，物美集团的经销率甚至高达64%。但保险基金还是不太偏爱商业地产，这可能是由于商业地产整体回报率低于工业园区、仓储物流，商业地产年化收益率为29%-5.4%之间，国内商业地产开发模式以开发商自投自建、自建自营的重资产模式为主，激进的杠杆率和高昂的融资成本持续侵蚀营业收入，对商业地产的可持续经营产生严重的负面影响。
从保险资金战略配售金额（含扩充）来看，中金普洛斯仓储物流REIT战略配售金额位居第一，达到近14亿。 其中，首批战略配售金额为1167亿元，由泰康人寿保险与389元认购20%的**股，扩大战略投资金额23亿元，由太平资产管理、长城财富保险资产管理、太平洋资产管理与4228元 认购 024 亿份，017 亿份和 014亿股。 此外，建银中关村产业园REIT、华安张江工业园REIT、博时招商蛇口工业园REIT等保险基金已将超过3亿元的战略配售。
保险基金正在转向股票市场进行投资。
加上**优质房地产。
1、平安、中国人寿等保险基金纷纷出手，大宗房产交易频发（部分省略） 平安人寿作为房地产保险投资的“领头羊”，在大宗房产交易市场持续发力，持续加大投入。 继2021年以330亿元人民币收购凯德集团六大资产组合的一部分后，该公司在2022年斥资500亿元人民币15亿元收购远洋集团旗下北京远洋瑞中心项目，2023年1月在产业园内投资4个房地产项目，总投资金额不超过73个33亿元，这些项目目前正处于实际投资阶段。 据中国保险业协会披露的统计数据，截至目前，平安人寿共投资549个大型房地产项目51亿元。 此外，值得注意的是，新华保险启动了100亿**的房地产投资，预计后期房地产布局将加快。 2024年初，新华保险宣布与中金资本签署有限合伙协议，共同设立**。 公司规模100亿元，新华保险（作为有限合伙人）拟认购9999亿元，中金资本（作为普通合伙人）拟认购100万元，将直接或间接主要投资于控股房地产项目资产的被投资企业。
2、商业资产是最重要的投资，房地产企业的出售带动保险资本进入市场。 据统计，2021年以来，股权投资和物业投资占比超过8%。 一方面，在行业的下行周期中，与住宅开发项目和房地产股票等投资标的相比，持有商业资产具有更高的安全边际和长期投资价值。 目前，保险投资项目主要位于北京、上海等一线城市的核心商圈，主要以资产保全和长期投资预期回报为主。 另一方面，房地产企业的抛售进一步带动了保险资金的进入，“**商业资产是房地产布局中持有最广泛的房地产企业，在本轮周期性调整下，行业加速清仓，资产处置增加，以及一些流动性压力，房地产企业加快资产变现， 返还资金，优质商业资产频频上架，而且很多都是打折的，为低水平的保险资本带来了机会。
3、在细分轨道上挖掘投资机会，积极布局物流、产业园区等优质项目（略）。
预计房地产投资热潮将持续下去。
ABS和REITs拓宽了投资渠道。
随着房地产行业进入深度调整期，从增量时代到股票时代，保险资本的投资偏好也从公司债券、房地产投资转向房地产项目，平安、中国人寿、泰康、中国邮政等保险基金都集中在局内， 加大对商业综合体、写字楼、物流仓储、产业园区、养老社区等具有长期价值的优质项目投入。安全、流动性和盈利性一直是保险资金投资的三大原则，结合行业发展趋势和自身资产配置需求，可以预期未来保险资金在房地产领域的投资仍将集中在房地产领域。
一方面，房地产投资价值凸显，在保险资金资产配置中占有越来越重要的地位。 面对房地产市场的调整和二级市场的波动，房地产投资可以优化资产配置结构，在一定程度上对冲投资风险，更好地平衡收益和风险，尤其是优质房地产项目有望有更好的长期稳定收益。 同时，房地产整体处于低位，叠加市场资产处置情况良好，对保险资金有利，仍将选择核心城市、核心区、核心区部分性价比高的项目进行投资。
另一方面，保险资本获批开展ABS和REITs业务，将进一步促进保险资本参与房地产投资。 虽然ABS和公募REITs的整体市场规模相对有限，难以满足保险基金的大规模资产配置需求，但随着未来保单对标的资产类型的不断扩大，市场规模具有较大的发展潜力。 2023年3月3日，上海证券交易所发布并实施《上海**交易所资产支持上市条件确认规则适用指引第5号——保险资产管理公司开展资产相关业务相关要求（试行），鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展资产证券和房地产投资信托基金业务。 2023年10月13日，中国人寿、泰康、中国太平、中国太保、中国人保、中国平安首批五家保险资产管理公司获批试点开展ABS和REITs业务，并于2023年12月20日成功开展“华泰-中教路建庆西桥控股房地产资产支持专项方案”。
整体来看，房地产保险资金投资热潮持续势头，但不能忽视当前部分业态经营压力的局面，在选择房地产项目时要特别谨慎，多考虑，合理适当控制配置比例，做好“募资”各环节的风险管控工作。 投资、管理和退出”。此外，获批的保险资本还可以积极开展资产投资，抓住REITs和ABS的先发优势进行资产配置。
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文章**：乐居买房