央视北京12月26日电（记者 孟婷婷）《房地产企业背心秀》《折后拍卖失败》《取消土地**限价》......通过2024年土地市场热词，一幅全国土地市场交易热图映入眼帘。 过去一年，虽然全国土地市场成交面积和成交额总体呈下降趋势，但不同城市、不同地块差异较大，“史诗彩票”和“多次拍卖不成功”的现象甚至并存。
土地拍卖市场参差不齐的背后，隐藏着房地产企业审慎的征地行为。 数据显示，1-11月，新品百强门槛值同比下降22%，今年1-11月底，销售额前100家房企近半数未入地。 随着市场的变化，土地拍卖的规则也在动态调整，“取消地价上限”等新规则的效果目前只体现在一些热门地块上。 展望2024年，行业机构认为，土地市场的火热取决于楼市的表现，只有楼市企稳了，土地市场才能回暖。
300个城市住宅用地成交规模下降，均价有**
据中国指数研究院统计，1-11月，全国300个城市住宅用地供需规模同比下降超过2%，其中5个城市7亿平方米，同比下降215%;交易 34亿平方米，同比减少280%，绝对规模为近十年同期最低。 住宅土地出让费 2167444亿元，同比下降2142%。
但需要注意的是，1-11月，300个城市住宅用地平均成交楼价为6407平方米，同比上涨**862%;平均保费率为537%，比去年同期增加2个06个百分点。
此外，1-11月，全国未售地块共计2961个，撤地454个，较去年同期减少6个9个百分点至22个百分点9%。这与土地供应模式的调整不无关系。
今年以来，全国多地优化土地集中供养制度，改为集中公示拟清单，一次或多次出让方式。 以北京为例，今年北京共发布4批商品住宅清单，每批地块在规定时间内多次出让。 业内人士认为，提前公布拟转让信息，调整转让节奏，有利于房地产企业更好地掌握和消化地块信息，缓解集中土地拍卖带来的压力，提高房地产企业参与拍卖的积极性。 此外，在优质区域加大优质地块投放力度，也对不成功拍卖退出率的下降起到了一定的作用。
溢价率也受到优质地块增加的影响。 “优质地块的推出，带动了半数城市高溢价地块成交量同比增长，未来改善型楼盘的增加或将对新房市场形成一定支撑。 中国指数数据显示，2024年1-11月，22个城市高溢价地块成交规模为2538万平方米，同比增长187%。
城市热度不均，18个城市取消地价涨停
从城市来看，土地市场表现参差不齐更为明显。
该指数在研究中指出，北京、上海、杭州仍是房企购地的重点，多处地块已达顶，杭州、上海地价占上限的60%左右成都、合肥、厦门、广州、宁波等地的房地产公司聚焦优质板块，这些地块带动城市整体地块达到上限占比30%以上。
具体到每个城市，“分化严重”和“冷热不均”仍然是多地块土地拍卖总结中的高频词。
在热门地块方面，北京昌平朱莘庄一块地块30个网拍的“史诗级”抽签，引起了长期的讨论和关注上海闵行华草地块现场竞拍很快达到最高价，18家竞买人全部参与抽签杭州萧山市北地块60家楼企竞拍，创杭州市参与单块地块竞拍的房企数量新高南京 NO2023G53地块经过59轮竞价达到地价上限，溢价1488%。
相比之下，在房地产公司更谨慎的投资情况下，许多地块最终被遗弃。
今年9月，有报道称，自然资源部已向省、市自然资源主管部门下发文件，包括取消土地拍卖土地价格限制的提案、取消郊区1级容积率的提案0 限制等。 据中国指数研究院统计，集中供地的22个城市中，有18个城市取消了地价限制。
上述调整对土地市场成交起到了一定作用，但效果有限，仍集中在热门地块。 例如，杭州市拱墅区火车北站单元GS1104-04地块，已经历29轮**成交，成交底价25258元平方米，溢价3832%;经过70多轮成交，成都市锦江区29亩土地，楼面价2.35万平方米，溢价率43%。
百强房企近半数至今未购地，稳健房企仍是未来主力军
作为当地拍卖市场的买家，公司的表现更受关注。
中评委近日公布的数据显示，1-11月百强新增商品总值、总价、总建筑面积分别为27114亿元、13009亿元、1.0806亿平方米，土地收购量同比下降13%，降幅再度收缩1个百分点。
此外，从1月到11月，价值前100名的新商品的门槛为595亿元，同比下降22%，其余梯队门槛同比下降，但降幅有所收窄。 中评委认为，百强房企“已开始筑底”。 然而，前100名销售额的土地与销售比率仍为019日低，“企业投资低迷，谨慎态度未有改变”。
值得注意的是，前10个月购地前100家房企中，有一半在11月没有投资。 截至11月底，销售额排名前100位的房地产企业中，有近一半尚未购地。
从房地产企业类型来看，土地市场仍呈现央企、国企主导的格局。 中审会数据显示，1-11月，土地收购金额超过100亿元的房地产百强企业中，只有3家为民营企业，其余为央企。 其中，中海地产、绿城中国、建发地产不仅收购了更多土地，而且投资金额也分别较2024年同期增长了%。
据中国指数统计，截至11月底，中央和国有企业占22个城市累计征地量的50%，比去年提高13个百分点。
不过，12月13日，**经济工作会议强调，“要平等满足不同所有制房企的合理融资需求”，令市场对民营企业未来表现充满期待。
土地是房地产企业重要的生产资料，企业要实现可持续发展，必须保持一定的征地规模。 对于房企稳健发展，中指认为精准投资仍是最重要的投资策略，房企在土地收购中仍需“择优”，聚焦核心城市核心区域，确保项目安全。
近期，土地市场迎来周期性高峰，据CRIC监测，12月4日至10日，重点城市成交地块192宗，总建筑面积1756万平方米，环比增长20%，周成交量持续上升，但平均溢价率为18、仍处于低位。 中评委分析认为，未来投资分化仍将集中在两个维度，一是涨停取消后，不同城市、不同地块的分化将加剧，二是率先获得融资支持、销售稳定、现金流较稳定的房企仍将是购地主力。
此外，近期北京、上海大力优化楼市政策，中国指数研究院认为，短期内京沪房地产市场活跃度有望提升，有望进一步企稳**预期。 楼市的变化会传导到土地市场，值得密切关注，会呈现出什么样的局面。