上周末，有人问到提问者因为买了两套房子，几乎失去了几乎所有的积蓄。 因为我担心房价会继续变成负资产，所以我在问是否要卖掉房子。
看完提问者的经历，我感到非常可怜。 因此，我认为，如果我的文章能够帮助更多的劳动者提高他们的意识，保护他们辛勤工作的成果，那么这样的悲剧应该会少得多。 认为 2024 年会有一个可能导致中产阶级返贫的事件，所以让我们在这篇文章中展开它。
如果追溯提问者为什么买那两套房子，答案就是当时人们的普遍心态，通货膨胀、货币贬值，随着收入的增加，债务负担会越来越轻。 因此，债务是可以利用的，在通货膨胀的背景下，它可以吸走储户的财富。
但是，金钱不是财富，房子不是财富，只有人类劳动输出的产品和服务才是财富。 在劳动人口高峰期和工作时间限制的背景下，财富分配实际上是一种零和博弈（忽略短期内的GDP增长）。 如果每个人都认为负债可以吸走储户的财富，那么在周期性的背景下，镰刀就会改变它的方式，这就是我在二月份写的。 如下。
当人们开始相信货币贬值时，镰刀改变了它的方式。
我们知道，工人创造财富，而金融分配财富，因此工人总是得不到他们创造的所有财富。 对于工人来说，面对金融和投资，首先考虑的不应该是什么增值钱，如果工人能从金融中赚钱，那么谁来工作呢？对于工人来说，能够保护自己劳动创造的财富不被他人收割，已经是很好了。
让我们从债务开始。
我们知道，今年的房贷降息已经开始，目前利率在4%左右。 那么，近20年来，目前的抵押贷款利率水平是多少？
让我们从答案开始：这是历史上从未见过的最高水平。
这种说法可能违反直觉，但那是因为里面隐藏着一个不为人知的事实。
也就是说，实际利率水平和名义利率水平之间往往存在巨大差异。
我们通常可以看到的是名义利率。 真正对贷款人实际财富产生重大影响的是实际利率。
什么是实际利率，即根据实际购买力计算的利率。
举个例子，如果我今年借了100元，明年要还105元，那么这笔贷款是否划算，就要看货币的实际购买力如何变化了。 如果今年能花100块钱买100个鸡蛋，明年鸡蛋价格涨10%，那么就算明年要返还105块钱，那也占了5个鸡蛋左右的便宜。 实际利率为-5%。
相反，如果鸡蛋不涨，甚至不涨，那么5%的贷款利息是真实的。
让我们以真实的经济数据为例。
比如2024年存款利率很高，达到10%，那么当时存钱会不会有好处呢？
答案恰恰相反，存款会造成巨大的损失，这是由于实际利率和名义利率之间的巨大差异造成的。 让我们看看2024年的名义和实际GDP。
可以看出，名义GDP明显高于实际GDP，因此实际通胀水平在20%以上，10%的存款利率并不能完全弥补通胀导致的购买力下降。
事实上，在过去二三十年的大部分时间里，实际利率一直低于名义利率，这使得实际利率并不像看起来那么高，甚至为负。
例如，在2024年，由于房价的大幅上涨，然后在2024年，当该法规实施时，抵押贷款普遍上涨了不少，但由于通货膨胀水平在4约5%。 因此，即使贷款的名义利率高达6%，实际利率也只有15%以内，考虑到一线城市的租金回报率一般为15%。因此，如果贷款买房，实际贷款利率为零。
所以在过去，有一种说法，第一套房子的首笔抵押贷款，是国家给每个中产阶级一辈子只给一次的一大好处。 根本原因在于 4在 5% 的通货膨胀水平下，如果第一笔抵押贷款的利率仅为 45% 和 1 的租金回报率在5%时，买房的实际利率为-15%。所以这种福利也是合理的。
不过，这种所谓贷款即福利的现象并不是一成不变的，我们将列出过去三年的名义GDP和实际GDP。
可以看出，实际通胀率随着时间的推移一直在下降，直到最近两个季度跌入负值区域。
那么目前房贷的实际利率是多少，以北京第一套为例，42% 名义利率 +15% 通货紧缩 = 57%。
不要觉得 57%不高，其实是很高的。 因为在过去，每个人的贷款都会受到通货膨胀的影响，导致实际贷款利率接近0甚至负的概率很高（比如第一笔抵押贷款）。 现在是真正的 57%。即使你买了房子，你也可以节省相当于1租金在5%的水平上，实际加收支出也高达42%。
如果我们的贷款金额相当于我们税后年收入的 6 倍，例如税前 700,000 和税后 500,000，以及贷款 300 万。 然后 42%的额外支出将占我们收入的25%（6*4）。2%=25.2%）。
扣除个人所得税和利息两层后，70万元的税前收入仅为37万元。 用于支付剩余的300万本金分期付款，以及生活费。
这与通货膨胀时代的贷款利息完全不同，如果从购买力角度看而不是名义利率，通货膨胀时代的每月抵押贷款支付只会偿还本金（实际利息为0或负），而通货紧缩时代的抵押贷款确实需要支付额外的购买力利息。
在这种情况下，很明显我当然愿意支付 1租金的5%去租房，不愿意付57%（4.2% 利息 +15%通货紧缩）买房。因为你这额外的 42%，对应于实际购买力。
所以，你应该能够理解我刚才为什么说为什么目前的实际利率是“历史最高”。
我前面说了这么多，其实我想解释一个道理，就是不管是贷款还是存款便宜，从名义利率来看，我们找不到明确的解决办法。 我们只能根据周期和实际利率找到解决方案。
如果只是实际利率的周期性变化，比如实际利率由负转正，对人的伤害其实并没有那么大，比如上面提到的25%的年收入，就算真的收获了，也没什么大不了的。 真正可怕的是，实际利率的周期会影响人们扩大和收缩资产负债表的行为，从而引发资产周期，从而导致资产大幅波动，这是一个可怕的事件，可以完全收割一个人的毕生积蓄。
例如，当通货膨胀变成通货紧缩，实际利率高于名义利率时，有先见之明的人必须想办法降低债务。
那么，减少债务的最快方法是什么？
还清债务并不难，而是债务传递。 也就是说，在出售房产时，将债务扔给下一个家庭，以便下一个家庭能够承受“历史上最高的实际利率”。
那些后来意识到这一点的人呢？面对通货紧缩，你会发现你的收入不会上升，甚至**，所以有些人在无法支撑债务的情况下，会被迫卖掉房子来还债。
这就是最近全国各地房源激增背后的真正含义。
有远见的人卖房转嫁债务，晚人被迫卖房，都会导致卖单增加，共同压低房价。 于是，其余的人形成了一致的**期待，甚至加入了卖房的行列，从而加剧了这一过程......
在文章的最后，我们将详细阐述预言家如何在债务扩张和收缩的循环中实现普通人双向的收获，虽然过去已经写过，但为了本文的完整性而复述。
当通货膨胀率高且实际存款利率为负时，贷方可以转移储户的财富。 但是你需要用锚定资产来借钱，因为你不能说借钱的目的是为了消费。
什么是锚定资产？它是一种资产，一种可以达到与居民收入大致相同比例的资产。 没有严格意义上的锚定资产，最接近锚定资产的是一二线城市工业区的房地产，锚定的是工业区工人的收入。 因此，增加债务的方法是扩大资产负债表，即同时增加房地产和债务。 让我们仔细看看整个过程。
当您为房产支付 300,000 ** 100 万的首付时，债务比率为 70%。 房价从100万涨到了200万，对于100万的新市值，70万元可以按照70%的负债率以JYD的名义再次抵押，其中10万元用于偿还利息和生活，剩下的60万元也可以以70%的负债率购买200万的房产。
因此，在负债率不变的前提下，可以实现房地产的1比2，同样，在负债率不变的情况下，也可以实现2比4、4比8、8比16。
这是在负债率不变的前提下，通过资产负债表的扩张来扩大财富。
但这只是一个例子，财富扩张率的数学极限是首付比率的倒数平方。 即首付比例为30%（负债率为70%），当房价翻倍时，财富增长极限为11倍（1 0。3平方，约11倍）。如果我们保守一点，保持50%的负债率，房价将上涨1倍，财富扩张将增加4倍。
只要房价是**，就可以在保持负债率不变的前提下，实现房地产的自裂变、自造血。 无需任何劳动，即可实现财富的快速扩张。
但这里有一个问题需要解决，那就是房价的确定性，这来自**？
从居民收入的增长。 家庭收入增长的确定性来自两个方面，一是GDP的快速增长，二是居民资产负债表的自发扩张，或者说居民债务持有量的增加。
因为现代信用货币的债务本质上是货币创造。 这是一个从商业银行借100万的人。 事实上，商业银行同时创造了100万货币和100万债务。 而创造100万枚硬币将导致货币净增加，并稀释所有持有者存款的购买力。
在货币流通速度保持不变的前提下，货币的净增加增加了所有人的收入。 事实上，在这里增加所有人的收入并稀释所有储户的购买力，只是从生产者和消费者的不同角度谈论同一件事。
如果GDP增速下降，或者家庭杠杆率不再上升，家庭收入增长将受到两方面的打击。 如果有人走得更远，有些人提前还贷，结清债务，就会导致货币消失，进一步加剧通货紧缩，进一步打击家庭收入。
我们先从居民杠杆率数据说起：
我们来看一下居民历年来的实际债务增长数据：
我们可以发现，2024年以来，家庭新增债务大幅下降，杠杆率停滞不前，名义GDP增速的持续下滑告诉我们，周期即将逆转。
而那些前期靠负债率保住财富，实现极致财富扩张的投机者，此时此刻也不得不把过去积累的巨额债务转嫁出去，开始卖房，保存胜利的果实。 而这个时候，背负债务的普通人，就成了掏空了三代积蓄的最终收获者。
后记：有一种相对简单的方法来判断贷款是有利的还是存款的。
当名义贷款利率较高时，贷款资产负债表扩大得越多，当名义存款利率较低时，存款资产负债表需要减少的程度就越大。
这是什么？这是一种财务技能。 你可以想想底层逻辑是什么？
如果中产阶级不认识到这一点，在实际利率最高的时候借款，在通货紧缩周期中将难以维持叠加的资产**，可能是2024年中产阶级的贫困危机。
从现有经济数据来看，通货紧缩趋势的逆转没有拐点，从11月创下新低的CPI数据来看，第四季度名义GDP应该会继续低于实际GDP。
但我会继续跟踪数据，我会尽力尽快识别并告知未来新周期的上行拐点。