2024年12月28日晚间，顺丰控股（002352深圳）宣布，将开展基础设施公开发行REITs的申报和发行工作，并准备以部分物流产业园项目为基础资产的REITs上市。
顺丰控股表示，拟推出的REITs定位于深耕中国大陆国内市场，投资重点主要集中在中国大陆的长三角、京津冀及长江中下游地区，以及顺丰控股持有的位于国内机场空侧的仓储物流资产， 以及顺丰控股系统外的仓储物流资产在上述投资重点领域。
顺丰控股表示，目前通过全资子公司“顺丰泰”拥有符合这一定位的约500万平方米仓储物流资源，可以支撑REITs的长期发展需求。
本次申报发函选的基础设施项目3个，总建筑面积48个56万平方米，约占顺丰资产的10%符合定位
第一个是深圳机场空侧项目，这是由深圳顺丰航空工业地产管理公司承办的深圳顺丰华南中转中心项目，建筑面积为7420,000平方米。
二是武汉丰台电商产业园管理层持有的顺丰丰泰产业园武汉项目，建筑面积19个320,000平方米。
三是合肥丰台电商产业园管理层持有的合肥丰台工业园合肥项目，建筑面积21个810,000平方米。
事实上，作为顺丰控股以产业园区建设运营为核心业务的商务平台，顺丰泰布局全国53个主要城市，共计70个项目，主营仓储资产不仅覆盖长三角、京津冀、长江中下游地区， 而且在长江以南，尤其是珠三角地区也有大量的布局，总运营规划面积超过700万平方米。
换言之，除了顺丰控股旗下约500万平方米的仓储物流资产，符合A股申报发行的REITs定位外，还有超过100万平方米的价值可供挖掘。
而这项任务很可能在顺丰控股的另一家物流REITs平台——H股“顺丰REIT”上实现。
早在2024年，内地REITs的公开发行才刚刚起步，内地物流REITs仅有普洛斯REITs和盐田港REITs。 同年，顺丰控股旗下顺丰房托在香港正式上市，成为香港首家物流资产REITs。 截至2024年6月30日，顺丰房托旗下4个物流物业的总建筑面积约为42个79万平方米，位于香港、佛山、芜湖、长沙，从区域资产分布来看，与A股申报发行的REITs有明确边界，截至2024年6月30日，顺丰房托物流资产整体出租率为982%，总估值为7378亿港元。 2024年上半年，其物业收入净额为181亿港元，同比增加118%；每单位分配**为1464港仙，按年增加71%，根据报告期最后一个交易日**单位的收盘价2分派的年化分派收益率为78港元，为106%。相比之下，中金安博的年化分派收益率为416% （** 单位于 2023 年 6 月 30 日收于 4。234元，上半年累计单位分红为0088元）。
较高的年化分派收益率也反映了一些问题，例如较低的**单位**。 截至12月29日，顺丰房托股价为2港币67元，总市值2136亿港元，静态市盈率为1117。
今年2月，与顺丰相似的“京东仓储REIT”以超过42倍的市盈率登陆A股市场。 因此现阶段，从最大化盘活、挖掘资产价值的角度出发，与其通过港股平台“顺丰房托”进行扩张变现，不如让其仓储资产以REITs的形式上市。
此外，由于港股对REITs的限制较为严格，REITs往往难以通过负债或增设单位获得资金来收购新资产，这将严重影响相关REITs的增长。 对于持有大量符合平台定位的资产的原有股权持有人来说，意味着注入资产难度更大，变现效果贴现。
顺丰房托CEO翟迪强在2024年7月接受采访时提到：“目前的困难在于市场融资成本比较高，资本市场形势不是很好，所以如果我们想成长和收购，速度可能比两三年前的规划要慢一些。 ”
因此国内基础设施REITs试点项目的启动，对于资金需求旺盛的顺丰控股来说，无疑是一场及时的雨。 2024年前三季度，顺丰控股增速放缓，新业务发展不及预期，行业顶端竞争日趋激烈，导致同比下降1395% 和 20976亿元，而投资现金流和融资现金流净额为负，现金余额较年初继续下降。
今年8月，王伟辞去顺丰房托董事长职务，专注于顺丰集团物流业务。 日后，顺丰控股宣布已向港交所提交招股书，赴主板上市。 这些迹象表明，顺丰确实存在一定的资金压力。
此次，顺丰控股计划申请三大仓储资产的REITs上市，这将为其继续资本化物流产业园、盘活现有资产打开一扇新窗口。