陕西豪工律师事务所法治**研究院文章 刘锐.
如果在婚前借款购买房产，婚后继续偿还贷款，夫妻能否分割，主要看夫妻对婚前财产的贡献。
根据《中华人民共和国民法典》第七十八条的规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并办理银行贷款，婚后以夫妻共同财产偿还贷款的， 不动产登记在支付首付款的一方名下，不动产应当在离婚时由双方协商处分。依照前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产属于登记的当事人，尚未清偿的贷款为登记的当事人的个人债务。 离婚时，双方应当按照《民法典》第一百零八十七条第一款规定的原则，赔偿另一方共同偿还的贷款和财产价值的相应增加。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典婚姻家庭部分的解释（一）》第七十八条规定，一方婚前借款购买房产，以当事人名义登记，婚后以夫妻共同财产偿还借款的， 配偶一方可以获得共同偿还贷款的付款和财产价值相应增加的补偿。
根据上述法律规定，夫妻存续期间的按揭还款部分，以及商品房的增值部分，属于夫妻共同财产，可以分割。 父母姓名登记在房产上，不影响夫妻双方应享有的上述权益。
在司法实践中，一方在婚前贷款买房时，能获得多少补偿金，目前尚无统一的计算公式。 法官将运用自由裁量权，对赔偿金额做出公正的判断，同时考虑到共同所有权的比例、夫妻偿还贷款的本金和利息、购买成本、双方对房屋的贡献、房屋的升值和婚姻中的不法行为等原则， 以及照顾子女和妇女的权利和利益。两种常见的计算方法如下：
1、补偿金额=夫妻共同偿还贷款的部分金额和房产的升值率2
第一步是计算房地产升值率，房地产升值率=不动产当期**不动产成本（购房时的不动产**+共同还款的利息部分+契税、印花税、营业税、鉴定费等其他费用）。
第二步是计算未登记方收到的补偿金，即补偿金额=夫妻共同偿还贷款的部分房地产的升值率2。 在计算具体的赔偿金额时，确定计算的时机也很重要，其中增值是指婚后的增值，不包括婚前的增值，即一方的个人财产。 同时，在两种情况下应考虑修改：一是离婚时贷款尚未偿还，夫妻双方已共同偿还的利息只能计入不动产成本;第二，如果一方在购买不动产后一段时间后结婚，在计算不动产的升值率时，应以结婚时的不动产作为计算的依据，购买时的不动产不应以购买时的不动产**为依据。
2、补偿金=夫妻共同支付（含本金和利息）（房屋的购买价款，全部应付利息）房屋评估现值（或夫妻双方认可的房屋现值）的50%。
需要注意的是，首先确定房屋的价值，如果夫妻双方能够就房屋的价值达成一致，则根据双方约定的金额计算赔偿金额。 如果双方无法达成协议，则需要委托合格的资产评估机构进行评估，以确定相关财产的价值。
在婚姻关系存续期间，夫妻向银行借款购买房屋，满足共同生活需要，离婚时约定一方承担贷款的协议仅对夫妻有效，不能用于对抗银行债权人， 银行有权要求双方对夫妻双方的共同债务承担无限连带责任。
在婚姻关系存续期间，夫妻双方可以约定债权债务和财产处分，只要该协议不违反法律的强制性规定，对夫妻双方都具有法律约束力，双方都必须遵守。 但是，夫妻之间承担债务的协议只在夫妻之间有效，不能用于对抗善意的第三人或债权人。 因此，本案中，两被告人关于离婚后承担贷款的协议对双方均有效，但不能用于对抗善意债权人贷款银行。
此外，在庭审实践中，有时会出现房价**的情况，比如在比较高的点位购买房产时，结婚后夫妻共同偿还贷款多年后，离婚时房产的现值高于购买时。 面对房产价值没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记方至少应赔偿另一方共同偿还贷款本息。 原因有两个：一方在婚前签订了房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、面向什么方向的房产是买房者自己的选择，而另一方只参与婚后借款的还款，买房者自然要承担房价的风险二是房产判给离婚时登记产权的一方，如果只用于居住而不是投资，房价暂时不会对其造成实质性损失。