中国房地产“暴涨”的时代已经结束，2024年对于中国房地产行业来说仍将是寒冷的一年。 2024年，市场需求下滑、信心不足、房价下跌、房企爆发、政策制定等将贯穿房地产行业。
房地产行业的寒风也吹向了资本市场。 今年以来，房地产股股价集体遭遇滑铁卢。 富途牛牛数据显示，香港房地产板块150家上市公司中，今年以来股价涨幅高达141家**，其中3家跌幅超过90%，30家跌幅在70%-80%之间。
市值1000亿元的房地产公司数量今年进一步下降，现在包括A股万科A股（000002深圳）和保利发展（600048SH）等1000亿市值的房地产公司被抛在脑后。在市值1000亿元的7家房地产公司中，香港本土有3家房地产开发商，分别是新鸿基地产（00016.）。香港）、长江实业（01113HK）及恒基兆业地产（00012hk)。
冻结房地产
在经历了一段以“高负债、高杠杆、高周转”为特征的大规模快速发展期后，新冠疫情、地缘政治、美联储加息等不确定性风险激增，各行各业和居民的资产负债表发生了剧烈变化，房地产行业也面临着市场供需的重大变化。 这一变化导致土地拍卖、销售、客户、信心和债务出现重大分歧，这一趋势将在 2023 年的房地产市场中尤为突出。 因此，房企在这一年里迎来了前所未有的挑战。
从发展趋势上看，房地产行业正逐步从快速增长的“增量时代”向“增收并举”的时代转变。 2024年，受增速放缓、融资压力加大、结构调整等因素影响，市场格局发生根本性变化。
就首端而言，随着包括居民在内的重要楼市参与者承担风险的意愿和能力下降，“弱销”和“债权风险”的双重压力向房企倾斜，流动性风险也随之而来，市场也出现了供应能力和供应意愿的阶段性短缺。 供给端整体疲软，导致房地产开发投资、新屋开工等数据动能不足。
统计局数据显示，2024年下半年以来，我国房地产开发投资同比增速进入负增长阶段。 今年1-11月，全国房地产开发投资额为104万亿元，同比下降9%4%。其中，前100家房地产公司购地意愿相对低迷。
中评委研究中心数据显示，1-11月，土地投资额前100家企业投资额同比下降13%。 截至11月底，销售额排名前100位的房地产企业中，近半数尚未取得土地。
此外，融资渠道不畅，也让房企难不吃大米。
今年以来，为防范风险，促进房地产企业恢复自我造血能力，政策持续加强对住房相关业务再融资的审核。 1-11月，我国房地产开发企业有11家7万亿元，同比下降134%。
新屋开工面积降幅更大，1-11月，全国新屋开工面积为87亿平方米，同比下降212%，企业开工投资积极性整体仍然偏弱。
就需求端而言，今年以来中国房地产行业需求持续低迷，市场信心仍在触底反弹。
1-11月，商品房销售面积为10个1亿平方米，同比下降80%，商品房销售额为105万亿元，同比下降5%2%，同比降幅继续扩大。
从商品房销售面积和销售增长趋势来看，我国房地产政策的效果尚未完全显现。 整体来看，2024年房地产市场基本面偏弱，供需两端均缺乏动能，下半年政策力度或未来会取得积极成效。
哪些房企资金链崩盘？
在房不炒、三道红线等政策引导下，我国房地产行业高周转、高杠杆、高负债的商业模式逐渐走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现，房企的命运也在发生变化。
2024年，随着房地产行业的深度调整，市场需求下滑将进一步放大，部分房企的采血和造血能力也将出现失衡。 这种情况导致了对房地产公司偿付能力的重大考验。 自中国恒大爆棚以来，越来越多的房企面临债务违约，甚至陷入破产漩涡。
据人民法院公告网统计，以“房地产”为关键词进行搜索，剔除重复经销企业和非房地产企业名单后，发现年内发布的相关破产文件涉及房地产企业220余家。
这些房地产破产大多是三四线城市的中小型房地产公司，但也有一些知名公司知名度高，排名前100。这些破产的中小房企往往面临融资渠道有限、短期债务大的问题，因此在销售市场低迷的情况下，更容易陷入资金链危机。
出现债务违约的房地产公司不在少数，许多大型房地产公司也在努力应对债务困难。 据财网数据显示，今年以来，百强房地产公司中，有多家陷入债务违约，其中远洋集团（03377HK）、中国奥园 （03883香港）、中环地产（00832HK）和许多其他房地产公司首次出现债务违约。
这些违约的房企在新项目开发上存在困难，再加上市场需求下行，这些冲击导致房企销售端面临下行压力，今年1-11月，多数房企累计销售额同比下降30%以上。
针对部分房企债务违约风险，财务管理部门出台了一系列扶持政策，但风险清零仍需一个过程，大部分房企仍处于债务违约的漩涡中，只有少数房企出现债务违约转机， 如融创中国（01918HK）近日宣布其境外债务重组成功，成为首家完成境内外债务重组全部流程的大型房地产公司，这也给众多大型房地产公司带来了希望。此外，中国奥园42亿美元的重组计划也可能获得批准。
业绩方面，受多重因素影响，多家上市房企经营业绩遭遇滑铁卢。
根据Flush iFinD的数据，今年上半年，香港房地产行业的105家上市公司中有42家出现亏损。 亏损较大的企业主要是资金链有问题的大型房地产公司，如中国恒大（03333.）。HK）上半年亏损超过330亿元，远洋集团和融创中国分别亏损1830亿元7 亿和 1537亿元。
这些大型房地产公司除了经营层面业绩下滑外，主要还是由于物业项目计提减值准备。
值得注意的是，这些企业中不少在今年上半年实现了营收和净利润的增长，但也有一部分是通过“切肉”实现的，比如卖地、股权等。 也有一些房地产公司为了达到还款的目的，走上了以量换价卖的道路，这也是缓解当前资金问题的方法之一。
房地产市场何时会触底？
房地产市场能否健康发展，政策的稳定性和合理引导至关重要。 与头等舱的冷淡不同，政策端持续释放积极信号，这些信号具有很强的“筑底”含义。
近日，高层会议为房地产行业定下基调，提出“先建立后打破”战略。 业内普遍认为，促进市场平稳健康运行，是房地产领域后续一系列改革创新的重要前提。
在房地产行业的需求和融资方面，近期政策明显加强。 需求端，国内一线城市购房政策大幅调整，有望带动二三线城市跟进调整。 我国部分城市也在优化普通住房认定标准、优化预售资金监管、加大购房补贴力度、降低中介费率等方面完善政策工具箱，促进刚性住房和改善住房需求释放。
在融资方面，当前房地产市场的主要矛盾是房地产开发商的信用风险，政策指出，要审慎化解房地产风险，不加歧视地满足不同所有制房企的合理融资需求。 近期，国内多家银行满足了房企融资需求，缓解了部分民营房企的连环信贷恐慌，为房企投保。
对于中国房地产是否一直处于底部的问题，安信首席经济学家高善文近日认为，“目前，从几乎所有角度看，房地产市场超调已是不争的事实。 ”
高善文表示：“接下来，观察超调房地产市场是否已经'触底'，需要密切关注两大条件：一方面，房地产行业的流动性危机是否被阻断，直观的指标是，在正常市场化条件下，房地产企业的融资现金流能够止'流血'，恢复融资现金流。 另一方面，“疤痕效应”逐渐消退，要求居民逐渐恢复持有风险资产的意愿。 ”
从第一个条件来看，明年上半年房地产流动性风险有望明显改善，随着政策支持力度越来越大，相信房企融资能够恢复正常。 然而，就第二种情况而言，虽然“疤痕效应”从今年第三季度开始消退，但何时会完全消除还有待观察。 不过，虽然不排除未来会再次发生，但方向可以乐观。 高善文说。
预计2024年新建和房地产开发投资面积同比降幅仍将较大，2024年，随着投资企稳进一步发展，“三大工程”加速推进，房地产开发投资降幅有望逐步收窄。
Finet认为，从短期来看，经过行业持续调整，楼市投资逻辑已发生变化，投资需求被挤出，房地产市场正在逐步回归其住宅属性，行业有望在刚需水平逐步回归均衡长期来看，短期压力不会改变楼市长期稳定健康的增长逻辑。 在城镇化率仍有增量空间的背景下，家庭规模呈现小型化趋势，对住房品质的需求不断提升，刚需规模和需求改善将继续支撑房地产行业在刚需水平上实现均衡发展。
当夜幕终于降临时，睁开云层，看看月亮。
作者： Far away