乐居金融 李丽12月18日，平安**发布房地产行业回顾。
问题：
国家统计局发布2024年1-11月全国房地产开发投资销售数据，其中投资金额为104万亿元，同比下降9%4%；房屋建筑83亿平方米，同比下降7%2%；新开始 87亿平方米，同比下降21%2%；完成 65亿平方米，同比增长179%；商业楼宇销售面积为101亿平方米，同比下降8%0%；减价出售 105万亿元，同比下降5%2%；房企到位资金 117万亿元，同比下降13%4%。
平安观点：
投资持续承压，短期压力依然存在。 11月，单月房地产投资为08万亿，同比下降11%，连续7个月下降超过10%;分区域来看，东部、中部、西部和东北地区投资分别同比下降0%。前11个月，百城住宅用地总成交价下降25%，后续购地费仍有下行压力同时，房企资金紧张制约了建设和安防业绩，1-11月建筑面积同比下降7%。 在销售承压、资金紧张的背景下，预计短期投资压力仍将持续。 在我们的2024年房地产战略中，我们预计在中性假设（新建筑减少10%，土地购买成本降低5%，建设意向下降1%）下，我们预计2024年房地产投资将同比下降8%9%。
低基数助力新建转正，竣工情况持续改善。 11月，新开工仅一个月8亿平方米，同比增长4%9%，主要是由于上一年的低基数。 考虑到近两年土地成交大幅萎缩，2024年房地产销售可能仍承压，部分投保房企将优先保障楼房交付，预计2024年新开工将继续下降，但考虑到2024年基数较低， 预计2024年的降幅将比2024年收窄。11月，在一个月内完成0亿平方米，同比增长12%2%，前11个月累计同比增长18%。 2024年项目竣工面临基数高、建材交付资金投入有限、剩余暂时停产项目大多“资不抵债”，难以振兴，或制约竣工增长，预计2024年项目竣工量将小幅下降个位数。
销售持续疲软，供需疲软仍是制约因素。 11月份，商品房销售面积和销售面积分别同比下降6%，降幅保持在两位数。 虽然9月以来核心城市楼市松动力度有所加大，但提振效应仍不明显。 考虑到供给端受制于建设、购地大幅下滑，需求端观望情绪较强，二手房分流影响较大，预计短期销售下滑难以逆转，预计2024年30个大中城市销售面积同比下降3-4%， 而非30个大中城市销售面积受需求透支等因素影响，预计同比下降7-8%，预计2024年全国销售面积同比下降6%9%，但如果城改等政策力度超出预期，实际销售业绩有望好于预期。
投资建议：11月，房地产销售和投资同比继续偏弱，预计经济和房地产市场复苏乏力。 **投资方面，建议关注短期内政策博弈机会，同时，在行业复苏乏力的情况下，短期土地储备质量仍是房地产企业估值的核心，建议拥抱土地储备质量较好的房地产公司， 增长确定性强，积极优化发展模式，如保利发展、招商蛇口、越秀置业、华发股份、中海置地、滨江集团、万科A等;同时，我们将关注物业管理（投资盈余、保利物业等）、代理建设（绿城管理控股）、经纪（壳牌）等细分行业和城中村改造等主题机会。 同时，建议关注物业管理企业和产业链机会，如保利物业、招商积藏、东方宇虹、海螺水泥、北京新材料、伟星新材料等。
风险提示：1）楼市复苏不及预期：近期楼市复苏乏力，如果未来经济和收入恢复低于预期，可能带来销售低于预期的风险;2）个别房企流动性问题发酵连锁反应超预期的风险：目前部分房企融资端压力并未得到明显缓解，如果后续资金端持续恶化，或将给行业带来新一轮信用风险;3）政策的执行和执行不如预期的风险。
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