主题导入
topic introduction
很多住宅临街面，房主可能会利用街边的房子改成商务房，在现实生活中很常见，用街边的房子开超市、开餐馆等，这就是“住户转商”。 如果依法办理了“住改商品”的手续，并且是合法的“住转商品”房屋，那么征收“住宅转商品”住房只能按照普通住房的补偿标准进行补偿吗？以下是通过最高人民法院的案例给大家解答。
案情简介
以贾先生名义登记的房屋所有权证内容为：房屋位于九源区，设计为住宅用途。 宝九源国勇（2001）4647号国有土地使用权证书记载使用面积11490平方米，使用权类型为国有划拨土地。 贾先生递交的个体工商户营业执照（小吃店、面条）餐饮服务许可证有效期至2024年4月27日，税务登记证于2024年6月1日出具。 九源区健康路。
8号、9号街区为旧城改造项目，经包头市人民批准，由九源区负责征用该地块。 2024年2月16日，九源区**至九源区卫生路。
8号、9号邻里老城改造项目发布《关于征收房屋决定的公告》，决定征收建康路东侧（不含五排）、建康路以东、乌兰路以北、新春街以南五排房屋以西的房屋，总占地面积42亩，规模9163平方米。 同日，九源区**发布“九源区卫生路。
《八号、九号街道国有土地房屋征收补偿方案》（以下简称《征收补偿方案》）明确了征收期限、房屋征收补偿安置方式和激励措施。 本次房屋征收范围内的货币补偿补偿为4000平方米，或者由具有相应资质的鉴定机构评估确定补偿被征用房屋就地安置在新建住宅区，安置在润泽阳光社区，按照合法有效的《房屋所有权证》“征收一还一”原则进行产权互换，超出核定搬迁面积的住宅搬迁面积部分按市场价结算， 而基本价格为4000元平方米，具体楼面价差见附表。
拆除的观景台
贾某使用的土地、房屋属于上述征收范围，且因贾某认为其房屋为商业用途，九源区**未对该商业物业进行补偿，导致双方未能在合同期限内达成补偿协议。 包头九鼎房地产估价交易将包头九鼎估价郑字（2015）0012号《房地产估价报告》送交贾某，贾某未提出异议。 2024年4月28日，九源区**根据《国有土地房屋征收补偿条例》、《征收补偿方案》和评估报告，对32号房屋作出征收补偿决定。 并将《征用32号房屋补偿决定书》及《公告》送达贾某。 贾先生认为九源区**作出的32号房屋征收补偿决定违法，侵犯了其合法权益，遂提起诉讼。
法院观点
最高人民法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为公共利益的需要，被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）对征收国有土地上单位和个人房屋的，应当得到公平的补偿。 “因此，当需要为公共利益征收房屋时，应充分保护被征收房屋所有人的合法权益。 在征收城镇住房的过程中，要特别注意对长期未解决的遗留问题依法合理解决。 中华人民共和国国家发明典2024年第42号《办公厅关于认真做好城市房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（以下简称42号文）在《完善有关政策措施 妥善解决遗留问题》第四部分指出： “各地要本着实事求是的原则，采取积极有效的措施，切实解决城市房屋拆迁中长期拖延的遗留问题。 对拆迁范围内属于住宅但依法取得营业执照的产权补偿，各地可以根据其经营情况、经营年限、纳税等实际情况给予适当补偿。 42号文确立了解决城市房屋拆迁过程中长期拖延问题的基本原则，即对遗留问题的处理不能一刀切，不按照产权性质对房屋的相关经营给予补偿。
本案中，虽然涉案物业的产权为住宅，但贾某向原审法院提交了营业执照等证据，证明涉案物业用于餐饮业，符合42号文“应当给予适当补偿”的适用条件。 虽然贾先生只提交了税务登记证，没有提供完税证明，但贾先生一直声称自己是特差员工，符合免税条件。 一审法院没有进一步查明有关事实，审查涉案房屋是否符合42号文适用情形，而是直接确认了征收补偿32号文的决定是合法、不当的。 此外，《征收32号房屋补偿决定》适用了废止的《征收补偿暂行办法》，这是法律适用上的错误。 因此，本院认为，原审法院查明事实的主要证据不足，法律法规的适用确有误。 在这种情况下，仍然需要确定涉案房屋的营业额、应纳税额或免税额等，以确定赔偿金额。 有待查明的具体事实问题包括：有关房舍中用于营业的部分面积;实际经营业绩，包括年营业额或月营业额;操作的时间段;应缴税款或免税;贾某申请再审时，已向本院提供税务局出具的免税证明，需要盘问涉案评估报告适用废止的征收补偿暂行办法，需要确定评估金额是否根据新的征收补偿办法而变化。
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