编辑 |鱼儿湖
制作人 |Chaoqi.com Yu 见专栏
2024年即将落下帷幕，房地产行业的这一年可谓是波折多变。不过，回首这一年，各大龙头房企交出的成绩单，有几喜几忧。 过去一年，虽然不少房企因债务危机而遭遇雷雨，但也有少数以华润置地为代表的企业，在“后疫情时代”展现出一定的韧性。
根据华润置地的财报数据，其2024年累计合同销售额约为人民币2,860元3亿元，总承包销售建筑面积约1206.0275平方米，同比增加136% 和 44%。在房地产市场低迷、经济不景气的全年，华润置地的表现并不轻松。
在房地产板块，华润置地的业绩增长更为强劲。 数据显示，2024年11月投资物业租金收入约为人民币22元0亿元，同比增长50%4%。2024年，投资物业累计租金收入约为人民币230元9亿元，同比增长394%。种种迹象表明，逆向增长是华润置地目前发展的主旋律。
四面八方绽放，华润置地逆势而上，步入发展快车道
近日，由中评研究中心主办的“2023中国房地产企业产品力排行榜100强”评选名单正式揭晓。 据了解，该中心是易居中国子公司嘉里信息集团的专业研发部门。 成立十年来，一直致力于房地产行业各领域的综合研究，为企业深入探索专题。
华润置地入选“2023中国房地产企业产品力100强”，产品力排名从2024年的第10位上升至第5位。 同时，华润置地旗下多个项目入选中评委名单，并荣获多项大奖。
权威机构给出的榜单，足以说明业界对华润置地的认可。 事实上，这些“荣誉”的背后，也是华润置地稳健业绩的“根基”。 例如，根据华润置地发布的《截至2024年11月30日止月未经审计经营数据》***，华润置地的两项核心数据在刚刚过去的11月份也表现良好。
与此同时，华润置地在重点城市的表现也稳步上升。 中评委嘉里房地产企业全口径榜数据显示，今年1-11月，华润置地以超过270亿领跑同行。 甚至从2024年的业绩巅峰开始，就率先突破了200亿大关，全年有望突破300亿。
华润置地产品实力的体现在于其持续增长的业绩表现。 根据此前发布的2024年半年度业绩报告，华润置地合同额位列行业前四，同比增长406%，远高于行业整体水平。
以向市场传递重要信息的成都为例，成都作为继北京、深圳之后中国大陆第三个举办大运会的城市，也是华润置地“大市场”的主战场。11月中旬，在东安湖体育公园小场馆举办2023八大高光新品发布会，提升了华润置地的产品实力，助推了产业。
鉴于华润置地出色的财务业绩、畅通的融资渠道和经常性收入的快速增长，凸显了其财务稳健性和驾驭周期的能力，也得到了国内外多家知名卖方投行的一致认可。 例如，中金公司、花旗集团、瑞银集团、摩根士丹利、摩根大通等数十家国内外知名头部投行和证券公司在发布上半年财报后，都给予了**评级。
行业分化加速，华润置地正在释放寡头潜能
房地产业内人士普遍认为，房地产市场的持续下滑将加速行业洗牌，在市场格局的动态变化中，基于城市、企业、资源、产品的房地产开发指标，正在加速分化。
例如，作为房地产企业的“生产资料”，土地征用的高低可以在很大程度上反映一个企业的发展潜力。 财报数据显示，华润置地上半年新增价值达到10159亿，成为唯一一家突破千亿的房地产公司。 与新价值排名靠后的滨江集团和万科地产相比，均在780亿元左右。 可以看出，龙头企业之间的“生产资料”差距正在不断拉大。
从产品销售来看，以成都为例的华润置地华西区域取得了亮眼的成绩，甚至释放了华润置地品牌和产品的潜力。 据观察，华润置地的快速发展背后有一套逻辑。
一方面，在能快速展现规模的潜力城市，华润置地非常果断和果断，因此也能通过效率取胜。 上述八款高光新品，都是借着大运会快速落地的东风，堪称华润置地加速运营效率的“样板项目”。
另一方面，标准化的产品和明星项目带动华润置地呈现出品牌效应，对项目销售也起到了很大的推动作用。 例如，华润置地华西地区所辖的成都、重庆、习、昆明、贵阳、兰州等多个城市，基本具有鲜明的地域特色，可谓“因地制宜”。
同时，华润置地在空间设计、房屋设计等方面也对其产品和项目进行了个性化设计，因此无论身在何处，都是明星项目。
由此，华润置地逐渐展现出品牌优势、产品优势，在行业中占有一席之地，甚至在行业分布越来越明显的同时，华润置地也甩掉了一些竞争对手几条街，展现了成为寡头的巨大潜力。
此外，华润置地之所以成为国内房地产行业的龙头企业，还与其高效的内部运作、快速完成的项目交付、现金流有关。 与一些现金流短缺、债务高企的房地产公司形成鲜明对比的是，华润置地一直保持着相对健康的财务状况。
例如，根据其上半年的数据，其销售额不仅跑赢行业平均水平，而且上半年资产负债表稳健，总有息负债率和净有息负债率分别降至393% 和 285%，均处于行业低水平。
因此，华润置地始终通过不断“粮食”入库，实现项目拓展和销售增长。 而且，相较于行业内盛行的高杠杆率，华润置地可以说是保持了高质量增长。
持续跑赢大盘，华润置地高质量发展背后的逻辑
没有人会随便就能成功。 华润置地能从众多房地产公司中脱颖而出，显然绝非偶然。 据观察，这是华润从发展战略到落地战略，以及品牌力、产品力、营销等维度全面布局、均衡发展的结果。
首先，在战略上，华润置地上市26年来，战略具有前瞻性，坚持“城市投资、开发、运营商”的战略定位，构建了“3+1”一体化发展商业模式。 因此，在行业周期中建立了能力壁垒。
据了解，所谓“3+1”是指华润置地在“城市投开发运营商”战略定位的指引下，构建了开发销售业务、经营房地产业务、轻资产管理业务、生态要素业务三大主营业务有机联动的综合业务组合模式， 从而打造城市投资、开发、运营生态圈。
在此基础上，华润置地也以“稳定、增长、平衡”为主题，追求可持续发展。 尽管上半年受到项目结算周期的影响，但华润置地房地产业务营收为5462亿元，贡献核心利润5400万5亿元，同比下降，但来自商场、写字楼、酒店等5亿元，核心利润482亿元，同比增长35%6% 和 903%。
同时，在轻资产管理业务方面，华润万象城人寿期内实现营业额67元9亿元，同比增长287%。而其生态圈业务成交额也达到了262亿元，其中建筑业务收入14亿元，代理建筑业务及长租公寓6套1亿元和317亿元，同比增长。 2%。
可以看出，在华润置地“3+1”战略的指引下，华润置地各业务板块齐头并进。 而且，随着其业务的多元化，其抗风险能力也显著增强。 这可以从其收入和净利润结构中看出。
例如，今年上半年，其经常性业务贡献的收入占比同比增长6%5个百分点至251%，利润贡献占比同比提高17%8个百分点至428%。
此外，仅万象人寿的整体毛利率较去年同期上升15个百分点至332%；核心净利润同比增长36%7%，至 142亿元。 正是这些确定性的发展策略，让华润置地在市场博弈的诸多不确定性中，顺利度过了行业周期。
值得肯定的是，在行业整体下行趋势下，华润置地不仅保持了基本面，还保持了盈利。 同时，也让它保持了充足的现金流，所以它也可以释放它的耐力。
结论
作为行业的领军企业，华润置地的品牌力毋庸置疑。 随着业务多元化战略初具规模，其发展日趋稳健。 因此，它获得了比同行更多的信任。 而这种程度的信任，包括来自消费市场和资本市场的信任。
可以说，华润置地一直走在企业正循环、良性发展的道路上，因此能够逐步构建出独特的行业壁垒，并具有抵御外部经济环境波动的风险。 从这些角度看华润置地，我们也能看到品牌的市场价值和长期价值。
相信在动荡的房地产市场中，拥有坚实基础和前瞻性发展战略的华润置地，能够挺过行业的寒冬。 当迎来春暖花开时，将不断释放品牌价值，以积淀的势头成为行业标杆。