7. 重建首尔。
不少韩国学者纷纷表示，如今高房价，很多限制性政策都成了空谈，唯一的解决办法就是重塑首尔，解决资源高度集中带来的稀缺问题。 这是最终的解决方案。 （2024年年中国雄安新区的规划建设已经正式提上日程，高层可能没有考虑到这方面韩国也试图这样做，在2024年将大量**机构迁至世宗，试图使其成为行政首都，首尔将继续成为经济首都。 然而，**机构的搬迁并没有对大都市圈的房价产生重大影响，因为大多数人仍在私营部门工作，资本的搬迁与他们没有密切关系。 因此，为了重塑首尔，我们必须首先解决工业问题，因为工业可以带来就业机会。 当然，韩国明白这一点，所以一直在努力让大公司搬出大都市地区，但大多数公司不愿意离开。 没办法，资源都集中在都市圈，搬迁成本太高。 留在大都市地区是在经济层面反复权衡的结果。
此外，韩国的传统产业，如汽车，在国内市场早已饱和。 如果想投资扩大生产，财阀不会选择在中国建厂，因为韩国的土地和劳动力成本太高，所以更倾向于在海外建厂。 因此，对于韩国来说，重建一座城市，发展汽车、钢铁、造船等传统产业，显然是遥不可及的。 要寻找新的产业，特别是利润丰厚的高新技术产业，才能逐步引入教育、医疗等配套设施。 只有这样，才有希望。
韩国并非没有努力。
李明博、朴槿惠和文在寅都出台了各种政策来支持该国的高科技产业，例如可再生能源、无人机和无人驾驶汽车。 然而，收效甚微。 简单总结一下原因：韩国现有的钢铁、汽车、芯片等主要产业，花了60多年的时间，韩国三代人，加上美国和日本的支持，集中全国的力量建立起来。 大都市圈是这些产业集中的产物，这些产业已经达到了韩国国力的极限。
但关键的一点是，韩国的优势产业与中国高度重叠。 中国正在利用其工业规模以更低的成本站稳脚跟。 为了保持竞争力，韩国只能将有限的资源集中在传统产业上，比如三星电子。 其每年的研发投入高达186亿美元，占全国研发投入总额的21%，几乎全部投入到半导体领域。 然而，光伏、新能源汽车、生物医药等新兴产业所需的研发资金和补贴是巨大的。 以韩国的规模，它不再能够分配额外的资源来支持这些新兴产业。
没有产业支持，首尔将难以独立发展。
让我们看看中国的例子。 近年来，长沙、合肥、习等城市成为人口流入的主要城市。 这些城市的共同特点是汽车工业、工程机械和生物医药工业、集成电路和显示面板制造业、飞机制造和电子信息产业等制造业迅速崛起。 这些制造业的集聚和发展，不仅创造了大量的就业岗位，而且由于房价相对较低，也吸引了大批外来人员外出。 人口与产业的迁移和集聚是市场自我调节的结果。
综上所述，韩国房价**的根本原因是制造业或生产力发展停滞不前。 没有新产业的带动，蛋糕做不大，人口疏散不了。 于是，数以千万计的人只能挤进以首尔为核心的大都市圈，争夺有限的存量资源。 这也解释了为什么韩国的年轻人热衷于投机硬币，因为工资增长已经停滞不前，买不起房子，除了投机没有其他机会。 同时，也解释了为什么在没有外界势力的煽动下，韩国的男女对立会变得如此严重，开始憎恨老人——因为资源有限，无法满足人们的需求。 韩国人的期望值很高，但这个国家的上限相对较低。
让我们回到韩国的房价。
房地产的命运取决于短期内的金融脉搏。 对于韩国房地产市场来说，它就像一株对利率敏感的娇嫩植物，随着利率的涨跌而摇摆不定。 因此，我们看到了两种可能性的交织：第一种可能性是，鉴于韩国居民的杠杆率就像一把悬在他们头上的达摩克利斯之剑，如果利率继续维持或攀升，这把剑会越来越摇摇欲坠，直到有一天大量投机者承受不住压力， 就像蜜蜂从花朵中飞出一样，房地产市场将面临巨大的风险，可能像2024年的日本一样，直接崩溃。第二种可能性是，如果韩国选择降息，给投机者喘口气的机会，房地产市场将像春雨中的花朵一样慢慢复苏。 但即便如此，它也只是一条狭窄的小路，只允许少数人行走。
这样一来，韩国楼市的命运似乎掌握在利率手中，而这个选择将决定楼市是繁荣还是萧条。
即使社会普遍认为不能让房地产泡沫继续下去，也应该当场戳破。 但实际上，韩国**选择第二种方案的可能性更大，因为美联储已经暂停加息，而韩国核心通胀率持续下降，业内人士分析很可能在下半年开始降息以刺激经济增长。 尹锡悦也不想看到楼市雷霆万钧，所以韩国**也开始救市，比如取消限购政策、向房东提供贷款等，一直想让楼市软着陆。
然而，即使它现在没有崩溃，也只是生命的延续。 在土地和人口方面，首都圈的房屋数量仍在增长，例如，去年首尔松坡区的一个住宅区增加了10,000多套新房，因此韩国并不缺乏房屋。
更糟糕的是，韩国的人口结构已经失衡，复苏没有希望，但住房数量不断增加，因此韩国房地产市场的泡沫将继续扩大。 总有一天，在食用油的狂欢和众多投机者的欢声笑语中，这个泡沫会突然破灭，将韩国经济和无数韩国人的梦想拉入深渊。 然后，一切都会重新开始。
因此，无论加息还是降息，结果都是一样的。 韩国的房地产无法实现软着陆，因为房屋已经变得纯粹的投机性，被剥夺了住宅物业。 就像一只破损的鸟，无论怎么修理，都无法恢复飞行的能力。
许多韩国精英都深知这一点，甚至期待着泡沫的破灭。
例如，韩国第八大财团的子公司韩华投资**（Hanwha Investment**）前总裁朱振亨（Joo Jin-hyung）去年在接受采访时表示：“只有泡沫破裂，我们的国家才能生存。 如果我们继续这样下去，我们谁也活不下去。