全民投机房地产
说完土地，再来谈谈金融。
这里就不得不提一下韩国的全租房。
早在2024年，韩国住房银行就成立了，为居民提供住房抵押贷款。 然而，面对可怕的住房需求，金融机构难以应对。 于是，一种罕见的融资形式在韩国流行起来，那就是：全租公寓。在这种制度下，租客只需支付房屋全价的5%至8%作为保证金，两年内无需支付租金即可免费入住房屋。 房东收到钱后，就可以用来买新房了。
起初，租户的保证金主要来自父母或自己的存款。 然而，随着房价飙升，许多人开始发现它负担不起。 因此，越来越多的租户选择向银行借款，从而增加了杠杆率。 房东拿到这笔定金后，会贷款买房，产生一堆杠杆。
在这种制度下，租户和房东都参与购买房屋。 因此，可以说，几乎所有的韩国人都在投机房地产。 随着越来越多的人翻转房屋，这个系统变得越来越流行。 根据国土交通省2024年的统计，到2024年，韩国为359%的出租房屋是按全租金出租的。 然而，该系统迅速提高了住宅端的杠杆率。 根据国际货币基金组织2024年的统计数据，韩国的住宅债务占GDP的百分比高达1058%，排名世界第四。
但是，这里有一个问题。 韩国不包括全额租赁住房的保证金，因为它是私人融资。 有韩国学者估计，如果将租户的保证金也包括在内，住宅债务占GDP的比例将达到135%。 这样一来，韩国将超越瑞士成为世界第一。
由于多重杠杆的加入，韩国的房地产市场对利率变得非常敏感。 一旦利率下降，借钱就变得更容易了，热钱就增加了，房价就会**。 一旦利率上升，当租客偿还高于月租金的银行利息时，租客就会选择支付租金，房东只能退还押金，被动去杠杆。 如果资金链断裂，游戏就结束了。
有钱人的游戏
90年代末，韩国的房屋数量如雨后春笋般涌现直到2024年，住房供应总量才最终达到100%。 2024年后，首尔也达到了这个数字。 表面上看，韩国人不再缺房子，但实际上，2024年后，韩国房地产市场发生了质的变化。 房子的住宅物业慢慢消失，变成了一个纯粹的金融投资项目。
2024年金融危机后，为了提振经济，韩国开始扶持房地产，同时将基准利率从2024年的5%逐步降低到2024年的2%，因此从2024年开始，韩国的房价开始疯狂上涨，这是第四次大涨。 2024年，首尔的平均公寓数量增加了18套9%。然而，与此同时，釜山等城市不但没有上升，反而下降，标志着韩国房地产的明显两极分化，首尔成为该国的投机中心。
于是，2024年之后，韩国又开始出现转机，出台了各种严厉的政策打压楼市、加息，最终在2024年控制了房价。 然而，在2024年金融危机之后，美国实施了量化宽松（QE）以提振经济，韩国也纷纷效仿。 2024年后，韩国基准利率再度开始下降，再次放宽对楼市的限制，最终引发了2024年的第五轮房价**，引发了民众的强烈不满。
文在寅上台后，承诺要彻底清理房地产乱象。 客观地说，文在寅已经动了自己的真实性格。 上任后，他连续25次鞭打打压房价，如将房贷上限从70%下调至最高40%、对**3套房屋征收资本利得税至60%、不向超过125万美元的房屋贷款、严格限制新房**等。 然而，历史上最严格的监管政策却失败了。 从 2017 年到 2022 年，首尔公寓的平均**直接翻了一番。 韩国**不得不承认 2021 年的监管失败。 结果，文在寅的支持率直线下降，房价成为他执政五年来最大的仇恨。
真正成功地为韩国房地产市场降温的是美国人。 自2024年以来，美联储为了抑制通胀不断加息，韩国的基准利率也大幅上升，从05% 至 35%，于是租客们选择了月租的方式，大量投机者受不了了，开始离开，有的还不起定金。 最近，韩国发生了多起房东离家出走并导致租客自杀的案例。
所以加息是这次韩国房价大幅下跌的原因。
那么问题来了，为什么文在寅做出这么多狠手辣的举动，没有压低房价，但利率却可以呢？这是因为韩国大都市区的房屋几乎完全脱离了住宅物业，成为投资者投机的工具。 这些房子就像富人用来押注房价会继续**的赌筹码，从而赚取更多利润。 2024年，韩国一家机构做了一项调查，发现5%的富人拥有82物业的7%。 虽然这可能有点夸张，但房价的飙升导致房屋集中在较富裕的家庭中。 有的富人甚至手里拿着1000多处房产，仿佛在炫富。 韩国的全国住房拥有率从2024年初的71%上升到71%2024年下降到50%（韩国国家统计局），尽管建造了越来越多的房屋，但2024年后仍保持在57%左右（国土交通省）。 换句话说，无论新建多少房，近一半的韩国人都没有自己的房子。 拥有多套住房的人主要是40岁以上，而30岁以下的人没有自己的住房。 韩国的普通人，尤其是年轻人，都被这个游戏抛弃了。 那么，为什么韩国的富人会疯狂地砸房子呢？这是因为他们的钱越来越容易获得，但他们没有太多选择。 他们只能把钱投入房地产市场，希望通过炒房来赚取更多的利润。
热钱无处可去，结果，房地产的泡沫越来越大
2024年后，韩国基本完成工业化，随着社会经济逐渐转向低增长时代，社会融资需求持续下降，导致韩国基准利率从2024年的20%高位下降到2024年后的3%。 在这个过程中，利率的下降使借贷变得越来越便宜。 在这一点上，富人开始显示出他们的优势，因为他们有足够的资产作为抵押品，能够借到更多的钱。
富人借钱往往不是为了满足消费需求，而是为了投资。 他们正在寻找回报率最高的东西，他们会毫不犹豫地投资它。 如果你没有创业的勇气，那么买房自然就成了首选。 结果，富人将借来的钱投入大都市区的公寓市场。 这导致首尔在2024年利率下降后房价飙升。 就像春芽破土动工，老虎从山上下来，他们的投资让房价像火箭一样飞向空中**。
没办法，谁说首都地区占了全国这么多资源？
赚了钱之后，更多的钱涌入，逐渐形成了一个巨大的泡沫。 大都市区的房子，就像17世纪荷兰的郁金香和80年代的兰花一样，都成了投机的对象，再多的钱也满足不了。 在房价飞涨的几十年里，韩国人失去了理性，认为房价永远是第一位的，江南地区永远不会衰败。 就像在海洋中掀起巨浪的风暴一样，金钱风暴在韩国社会肆虐。 一轮又一轮的房价飞涨，让人仿佛看到了永无止境的繁荣之海。 他们盲目地认为，金钱可以像潮汐一样涌入他们的口袋，使他们陷入财富之中。 然而，这个巨大的泡沫，就像一个滴答作响的定时炸弹，随时可能出现。 韩国人被投机狂潮冲昏了头脑，对这种危险的存在毫不在意。 他们把自己的房子当作自动取款机，相信只要按一下按钮，他们就可以获得源源不断的财富。
在这种看似永不褪色的繁荣幻觉中，韩国人忘记了理性。 像蛊惑人心的信徒一样，他们盲目地追求房价的**。 他们不再思考，不再理性分析，他们只是盲目地追随这种狂热的潮流。
炒房已经成为全民的信仰，以至于在2024年，韩国国内曝光了一起震惊世界的丑闻：韩国住房公社的22名成员，在提前得知内部规划的消息后，居然买下了一块地。 这还没完，为了得到国家的羊毛，他们还种了树，想赚补贴再做一次比较，在被舆愤激起后，领导不得不自杀道歉。
就连**都这么认为，更别说老百姓了。