01 东莞市
价格下跌，月均成交价为1515元，与**9元相比91%
成交量上升，成交量1473万，环比增长1527%
镇街市场
90%的城镇和街道租金为环比**，西部**降幅最大
临沈、厚街、昌平羌等城镇交易活跃，松山湖表现最差
合作伙伴点评：经济停滞、城市分流、市场红海——内外困难的东莞，什么时候会成为转折点？
东莞市
成交价：价格下跌，成交量上升，月均价1515美元
收盘租金：2024年第三季度工厂平均成交租金为1515元，与**9元相比91%，同比**1256%
市场占有率：第三季度租赁厂房总成交量1473万，同比增长1527%，同比**341%
东莞厂房成交租金（1月）（截至2024年第三季度）。
数据**：合作伙伴大数据。
东莞厂房租赁市场成交面积（万台）（截至2024年第三季度）。
数据**：合作伙伴大数据。
城镇市场
原子价
90%的镇街租金**，临深和西侧租金较高
空间差异：长安、松山湖、塘厦**达到最高，楼上**区间为20-23元，第二梯队为临深地区（东南临申、滨海、松山湖板块）及城区，租金呈现西高东低、南高北低的格局。
时间变化：镇街租金90%以上按月**，镇街租金70%**2-4元，部分镇街厂楼上租金已降至每月6-8元（老厂房）。
东莞市城镇标准厂房楼上平均租金（2023Q3）。
数据**：合作伙伴大数据。
注：城镇街道划分以**行政区划标准为依据，图表统计为楼龄小于20年的标准厂房，不含老厂房。
东莞市各镇厂房租金及环比涨跌幅（2024年第三季度）。
数据**：合作伙伴大数据。
量
临沈、厚街、昌平交投活跃，松山湖最差
卷林深街成交活跃东南部的清溪、塘厦、凤岗，松山湖板块的大浪、大岭山，沿海板块的长安、虎门表现突出，季度单镇成交额超过80万，松山湖、樟木头、石龙表现最差，季度成交额不超过10万。
库存和清仓周期，受制于货物量大，昌平清关周期最长，清关周期长达51个月;由于成交活跃，临深镇街道总体清仓周期处于相对健康的状态。
东莞市各镇工厂营业额（10,000）（2024年第三季度）。
数据**：合作伙伴大数据。
东莞租赁厂房库存（万套）及清仓周期（月）（2024年第三季度）。
数据**：合作伙伴大数据。
经济停滞、城市分流、市场红海——内外困难的东莞，什么时候会成为转折点？
为了了解东莞租赁市场变化背后的原因，我们采访了33位合伙人的资深投资经理
经理考虑租金**因素（倍）。
数据**：合作伙伴大数据。
根据统计结果，主要原因是“需求不足、经济衰退”（39%）、新工厂增加和现有工厂竞争力下降（27%）、其他城市工厂竞争力较强、客户搬迁（23%）。
（一）外贸影响严重，经济增长停滞需求不足
东莞经济增长停滞不前，制造业衰落。 2024年上半年全市生产总值526210亿元，同比增长15%，增长率该省是倒数倒数第二的省份1-10月，规模以上行业同比下降2家9%
全球经济停滞影响了东莞的外贸需求，外贸暴跌。 随着全球经济增长势头减弱，特别是加息后，全球需求放缓，世界逐渐进入经济滞胀期。 这对占外贸重要比重的东莞产生了重要影响，东莞进出口总额同比下降113%。
该合伙人的投资经理表示，东莞不少企业外单下滑，部分中小企业难以为继，制造企业数量增加、搬迁。
资料来源：中国东莞**门户网站**。
（2）东莞新厂数量增加，现有工厂竞争力下降也是东莞租金的重要因素。
东莞作为工业地产市场发展成为成熟的城市，近年来，每年都有大量新项目进入市场，据合作伙伴统计，东莞目前有90多个新建项目（已在市场上待投放市场）项目，其中可出租或出售的项目超过40个。 大量的新项目不仅丰富了客户的选择，也增加了租赁市场的竞争。 在一定程度上，形象较好、配套设施较齐全、产品较好的工厂，挤压了存量相对薄弱的厂房的竞争话语权。 为了尽快发货和返还资金，业主主动降价。
c） 此外城市竞争加剧它还使客户"您在东莞寻找工厂吗？"在这个问题上更加谨慎。 根据合作伙伴的观察，市场上有两种现象：
深圳客户从其他城市分流。 东莞与深圳接壤，一直是深圳工厂客户溢出的首选，但随着中山、惠州等城市工厂市场的兴起，在更具性价比的竞争产品下，一些客户在选址上选择了其他城市。
从合作伙伴数据来看，东莞周边惠州、中山等地均租价格较低，更具竞争力。
深圳工厂的客户开始重新工作。 2024年11月，深圳启动“工业楼上”计划，明确连续五年每年建设2000万平方米优质、经济、定制化的厂房空间，“工业楼上”优质厂房平均租金为每月每平方米35元。 优质空间的增加和最好的优势，让深圳原本愿意搬迁的客户数量有所减少，据观察，甚至有客户搬到了其他城市，回到了深圳。
资料来源：深圳发布。