片区开发的法律地位
关于片区的发展，业内已经有很多项目中标并得到实施，也有部分项目中标后夭折，但无论如何，片区开发在法律、行政法规、部门规章等各种法律法规中都没有法律地位。 最贴近本区开发法律定位的相关政策描述如下：1.关于集成开发模型。 在5月23日召开的常务会议上，部署了6个方面稳定经济的33条一揽子措施，着力推动经济重回正轨，确保运行在合理区间。 积极有序推进“十四五”102项重大项目实施，鼓励和吸引更多社会资本参与国家重大项目。 通过综合发展模式，鼓励民间投资聚焦城市基础设施，参与重点区域项目建设。 在国家层面的政策文件中，首先提出了综合发展模式，社会资本+综合发展涉及多要素、多领域、多业态的整合，涉及多主体权责对齐和风险合理分担。 2024年4月，《国家发改委关于印发投资项目可行性研究报告编制大纲和说明的通知》（发改投资规2024年第304号）分别按照投资和企业投资分类管理的原则，制定了投资项目可行性研究编制的《总纲》和《参考提纲》。 对于企业投资的综合开发项目，结合项目所在地或相关单位可以提供的条件，提出商业模式及其创新需求，研究项目综合开发等模式的创新路径和可行性。 3.关于电影的发展。 根据自然资源部关于就《征地和“逐块开发”标准（试行）（征求意见稿）（征求意见稿）征求意见的公告》规定，“逐块开发”征地是指县级以上地方**在城市发展边界内的集中建设区域内，组织开展一定范围的土地综合开发建设活动由土地和空间规划决定。征地“开发”规划应当包括以下内容：“开发”区域、面积、范围、基础设施条件等基本信息;“计件开发”的必要性、主要用途和功能;建设项目、开发时间表和年度实施计划将安排在“发展件”中;基础设施、公共服务设施等公益性用地按照国土空间规划确定的完成征地“开发块”范围内的比例;评估“逐块开发”的土地利用效益和经济、社会和生态效益。 在《中共关于深化投融资体制改革的意见》（中发2024年第18号）中，提出了广义的与社会资本合作的核心描述：通过特许经营、采购服务等方式，在交通、环保、医疗、养老等形式、个别项目、 采用组合项目、持续开发等形式，扩大公共产品和服务的供给。在《办公厅关于推进开发区改革创新发展的若干意见》（国办发2024年第7号）中，对开发区管理体制和运行模式创新提出了完善开发区财务预算管理和独立核算机制等要求， 以支持各种所有制企业为主体，按照国家有关规定投资开发区建设和运营，或托管现有开发区，享受开发区相关政策。符合片区开发要求
基本功能：
4.财政收入实行封闭式经营。
5.土地使用权。
公益性土地划拨给项目公司，公益性资产对项目融资增信无明显影响。 部分项目可能涵盖医疗综合体、文化体育设施、安置房、商业配套设施、工业厂房等运营性子项目，实施方案中需明确这些项目的征地方式和征地主体。
例如，项目公司征地存在两个缺陷：一是安置房以外的商业用地（可归类为保障性住房，以分配方式取得）需要通过公开招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权授予项目公司， 综合开发项目的招标程序不能代替土地出让程序，但符合当地法律法规确实能够实现一级、二级联动的除外（如深圳等）;其次，如果引入社会资本开发商业工业地产或商品房，应在房地产开发经营招标文件中提出信用和履约的条件和要求。
6.与政企合作相关的风险分配。
6月26日，国家审计署审计长侯凯向第十四届全国人大常委会第三次会议作了《关于2024年度预算和其他财政收支执行情况的审计报告》，提出审计发现PPP领域存在问题，包括“建设运营环节的不当责备和责任追究”， 即新城新区的产业规划、城市运营等功能以及具体项目由社会资本方实施的“整体包装”，远远超出了社会资本方的能力，大部分是半途而废。
7.相关项目获批。
项目主体一般应为地方平台、社会资本设立的项目公司，纯公益项目的项目建议书与经营子项目打包，因为在单独立项的前提下，地方国有企业作为市场化主体，不具备项目实施的必要和底层逻辑。 折衷方式是以**立项，以当地国有企业为建设主体，由项目公司或建设社会资本依法提供咨询服务并取得施工总承包，由当地国有企业通过合规路径和方式实现地方财政增收， 以及根据节点支付项目进度的财政资金。
同意搬迁到该地区的发展
此事的重要性
1.“法定征收”。
1.国有土地的法定征收
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家出于公共利益的需要，可以征收单位和个人在国有土地上的房屋，并依法给予拆迁补偿，以维护被征收人的合法权益;被征收个人住所的，还应当保障被征收人的居住条件。 具体措施由***规定。
**制定了《国有土地上房屋征收与补偿条例》
出于公共利益的需要，对被征收房屋的所有权人（以下简称被征收人）征收国有土地上单位和个人的房屋，应当给予公平补偿。
市、县两级人民负责本行政区域内住房的征收和补偿工作。 市、县两级人民**确定的房屋征收部门（以下简称住房征收部门）组织实施本行政区域内的房屋征收补偿工作。
为保证促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一的，确需征收房屋的，由市、县级人民作出征收决定：
a） 国防和外交的需要;
2）第一组织组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设需要;
（三）第一组织组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用事业等公共事业的需要;
4）**组织实施的保障性住房项目建设需要;
5）需要按照城乡规划法有关规定，对**组织实施的旧城区进行改造，如危房集中、基础设施落后等;
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益需要。
房屋征收应当先予补偿后搬迁。 被征收人未在法定期限内申请行政复议或者未提起行政诉讼，未在补偿决定规定的期限内搬迁的，作出征收房屋决定的市、县级人民群众应当依法向人民法院申请强制执行。
综上所述，如本文所述，国有土地“法定征收”是指**为公共利益的需要，在特定范围内由**牵头组织，具有一定行政强制色彩的房屋、土地征收行为，属于行政行为，人民群众可以通过行政复议或行政诉讼来维护自己的权益。
2.集体土地的法定征收
根据《土地管理法》的规定：
有下列情形之一的，确需征用农民集体所有的土地，为公共利益，可以依法征收：
1）用于军事和外交目的的土地;
2）能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要由第一组织实施;
（三）科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境与资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用事业、优待安置、烈士保护等公事业用地由第一组织组织实施;
4）**组织实施的扶贫搬迁及保障性住房项目建设需地;
（五）在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，经省级以上人民批准，由县级以上地方人民**组织组织实施的一块土地开发建设需要用地;
（六）法律规定为公共利益可以征收农民集体所有土地的其他情形。
综上所述，修订后的《土地管理法》《条例》基本参考了《国有土地房屋征收与补偿条例》的相关流程、要求和逻辑。 在一定程度上体现了“协议”和“协商”的色彩，即县级以上地方人民只有在完成规定的征地前期工作后，才能提出征地申请，并报有权批准批准的人。
2. 协议搬迁
协议搬迁与法定征收相对应，即双方在平等自愿的基础上达成搬迁意愿。 以社会资本为主导，通过公布的搬迁补偿安置方案与被征收人协商，最终签订补偿安置协议，实现征地拆迁目标。
协议搬迁的范围是国有土地上的房屋，协议搬迁不是强制性的，不是行政行为，而是实施单位与被拆迁主体之间的民事法律关系。 沈阳市同意的搬迁办法的主要目的是将本民事行为与法定征收行政行为相结合，即：
*主管部门对搬迁安置方案提出意见后，实施单位需与主管部门签订监管协议后，方可公布搬迁方案并发布协议搬迁公告，咨询房屋权利人改造意愿，约定户户比例达到一定标准后方可开工项目， 而搬迁安置协议在合同期内已签订协议的户数比例达到一定比例后方可生效，同时对未签订部分实行法定征收。 通过上述一波运营，不仅体现了公平、诚信、以人为本的原则，而且通过法定征收为协议搬迁的整体推进提供了保障。
3.议定搬迁到区域开发（区域综合开发）项目的意义
目前，大多数城市的城市更新措施都提到，城市更新项目可以由**和产权人实施，也可以由**和产权人通过直接委托、公开招标等方式介绍的相关主体实施。 重大城市更新项目可由有资质的国有企业授权实施机构。
为了赋予**以外的其他主体征收和搬迁的权利并给予一定的约束，协议搬迁措施的出台是非常必要和重要的，无论是法律合规逻辑的填充还是项目的实际操作。
从底层逻辑来看，综合开发项目往往包括土地一级整理、公益性基础设施项目、有一定收益的运营基础设施项目、市场化二级房地产开发、产业引进孵化、城市基础设施运营等。 收入**主要包括土地出让净收入、增量财税收入、非税收入（管理性收费）、经营租赁收入、房地产二次开发收入、物业管理收入等。 关于区域综合开发项目的底层逻辑，请参考《区域综合开发项目底层逻辑分析》一文。 区域综合开发项目与PPP、特许经营项目在拆迁层面的最大区别在于，后者的土地一般符合法定征收范围，而前者一般难以完全覆盖法定征收范围，征地拆迁的进度将直接影响项目能否顺利实施。
纵观区域综合开发项目，实质上是赋予社会资本（含地方国有企业）协议搬迁权和搬迁后通过授权或招标方式获得的一系列投资、建设和经营权，并通过法定征收对社会资本权利进行补充和保护，使社会资本逐步具备资产投资的能力和规模， 要素聚合、运营效率、产业孵化完成后约定的搬迁，从而实现项目整体资金平衡和投资收益。
地方**直接授权地方国有企业实施开发区
项目的底层逻辑
1、直接授权的政策依据在交易结构上，此类项目由地方国有企业直接授权作为一定范围或某一项目的实施主体，以地方国有企业为项目审批和采购的主体，以公开招标的方式在当地公共资源交易平台上选择社会资本作为投资和总承包的主体。 地方国有企业能否直接授权作为基础设施投资项目实施主体，是否需要公开招标确定实施主体的主要政策依据如下： 1根据中共2024年8月24日发布的《关于深化国有企业改革的指导意见》，国有企业分为商业型和公益型。 商业性国有企业应当按照市场化的要求开展商业化经营，以增强国有经济活力、扩大国有资本功能、保值增值为主要目标，依法独立开展生产经营活动，做到优胜劣汰、进退有序。 公益性国有企业以保障民生、服务社会、提供公共产品和服务为主要目标，引入市场机制，提高公共服务效率和能力。 公益性国有企业承接非经营性项目，需要地方财政支持和补贴，在资金流动过程中非常容易巩固扶持责任，需要通过先注资、封闭式经营的财政资金专项使用，将经营市场化项目与公益性项目捆绑打包，避免隐债。 2.根据《关于国有资本加大公益性产业投资的指导意见》（财鉴2024年第743号）“综合采取财政资金安排、资产配置、国有资本投资运营公司资金配置、投资、社会资本合作等方式，加大对公益性产业的投入”，“按照预算管理的有关规定， 财政权和支出责任，**财政和地方财政通过预算资金安排、配置**资产等方式，支持包括国有企业在内的各类主体在公益事业中发挥更好的作用。 “各地可以根据发展实际情况，鼓励地方国有企业加大对城管基础设施等公益产业的投入。 “资产配置、国有资本投资和运营公司资本配置等，包括以非竞争方式将公益项目授予地方国有企业的可能性，如果公益项目的收入无法覆盖投资，可能需要与市场化经营项目进行打包实施。 3.根据《办公厅关于保持基建领域补强补短板的指导意见》（国办发2024年第101号），《支持转型期融资平台公司和国有企业转型后市场化经营，依法依规承接公益性项目，实行市场化经营， 自负盈亏，地方政府在出资限额内承担责任”。这里对遵纪守法的描述并没有强调必须通过竞争手段来实现，公益项目本身存在一定的经济外部性，如果不是国有企业出资的国有企业，其他社会资本很难也不愿意参与，包括TOD和EOD项目， 而授权地方国企实施，无疑是最佳选择。4.根据《国家发改委关于印发<2024年新型城镇化建设重点任务“的通知（发改计划2019 0617号）”全面推进地方融资平台公司市场化转型，打造具有竞争力的地方基础设施和公共服务投资运营主体”。 二、底层逻辑对于区域开发项目，一般是公益项目与经营性项目相结合，往往处于第一授权阶段的投资认定或预可行性研究阶段，被授权企业一般会以企业立项核准的形式进行整体项目核准。
因此，只要不违反招标法及实施条例、招标投标法及实施条例、招标领域的配套政策文件，不涉及特许经营条例要求必须招标的领域，直接授权地方国有企业实施公益项目，并不不合适， 并且不涉及违规行为。**经授权的地方国有企业一般结合地方空间规划、产业布局、专项规划和人文地理等相关基本条件来划定较大的实施范围，包括基础设施、市政公共设施、工业载体、保障性住房等项目范围，统一由地方国有企业实施，一般通过会议纪要、授权文件、授权协议或通知和其他形式来确定。各地在划定的授权范围内有一定的自由裁量权，可以借助内外部资源、资金、资金等方式，通过政策组合、项目组合、资金组合等方式，推动各类子项目逐步孵化，从而促进项目整体实施进度。