12月13日，惠誉确认领展房地产投资信托基金（「领展房地产投资信托基金」）00823HK）的长期发行人违约评级（IDR）为“A”，展望为“稳定”。惠誉还确认其高级无抵押评级为'A'。
此评级基于领展物业**审慎的财务管理，以及其在香港特别行政区的零售物业的持续韧性。 领展置地**于2024年3月配售，以及较高比例的固定利率债务，帮助其管理利率风险，同时支持其评级。 惠誉认为，领展地产**的房地产投资组合在近期的收购后地域更加多元化，但其债务融资收购策略限制了其评级。
关键评级驱动因素。
降低利率风险惠誉认为，领展物业**的固定利率债务占2024年9月底债务总额的70%（2024年3月底：60%），有助于降低其利率风险。 惠誉**，在截至2024年3月的财年（FY24）（1HFY24：4.）。3倍），利息覆盖率将稳定在4倍左右，并在2025-2026财年恢复到4倍5 次 - 5 次。 惠誉对其投资物业（IP）EBITDA总利息覆盖率的评级为负面敏感度35 次修订为 3 次0倍，反映REIT在管理利率风险和调整其房地产投资组合方面的审慎态度。
带缓冲的良好杠杆：该公司的杠杆率（净债务IP值）为196%，而去年同期为 197%，负面评级阈值为 30%。 惠誉预计领展物业**在2024财年的总债务将保持在约600亿港元（1HFY24：590亿港元），因为该公司可能选择在2024年12月派息后保留约100亿港元的现金余额。 良好的杠杆率为公司扩大其投资物业组合提供了一定的灵活性。
通过收购实现增长：惠誉认为，领展地产**可能会继续寻找收购机会以扩大其投资组合。 惠誉预计2024财年不会有任何重大收购，因为融资成本环境居高不下，而且管理层认为流动资产**和租金收益率不会增加股息。
惠誉假设在2025-2027财年以90亿至100亿港元的总收购额，与近期配股所得款项的计划用途一致。 惠誉预计，任何超过这一数额的收购都将通过追加债务或资产进行融资，这可能会限制领展地产的财务状况，尽管此次收购可能会改善其地域多元化。
香港特区市场的抗逆力：惠誉预计，领展物业**在香港特别行政区的零售物业（专注于大众市场的非自由支配零售商）将保持韧性，到2024财年租金将恢复到中个位数。 该公司的零售物业位于香港特别行政区的市区住宅区。 其总出租率保持在98%的高位，而租金回滚率则从72024财年第一季度上升至8%7%。停车及相关业务收入增加52%。惠誉预计，在停车场供需失衡的情况下，停车场业务将继续保持低个位数增长。
可管理的办公室风险：领展物业**的写字楼资产约占其资产价值的10%。 其国际写字楼组合保持了95%的高出租率，加权平均租期为53年。 惠誉预计写字楼租金收入在短期内将保持稳定，但租约到期后租金可能会出现负转，这可能会对其投资物业EBITDA产生影响。
评级推导摘要。
投资物业的租金收入稳健，以及营运及资产增值的良好往绩，支撑领展的评级。 领展地**的投资组合主要包括位于香港特别行政区大型城市住宅区的商场。 领展物业**亦于中国大陆、新加坡、澳洲及英国的一线城市拥有商场及写字楼。
领展物业**的投资物业资产价值约300亿美元，EBITDA规模为10亿美元，与太古地产*** 太古地产有限公司（「太古地产」，01972）紧密合作HK，A稳定），但低于新鸿基地产发展有限公司（「新鸿基地产」）（00016）。HK，稳定）。领展物业**的投资强度较高，发展风险较低，较太古地产更强势，其贷款与市值比率约20%，高于太古地产。
领展物业**的资产质素与新鸿基地产相若，其规模较新鸿基地产为小，但其投资额较新鸿基地产为大。 领展置业**于2024财年上半年的投资物业的EBITDA总利息覆盖率为4。3倍，高于新鸿基地产的3倍3倍，但新地的其他多元化业务经常性收入也有助于支付利息支出。
领展物业**和Scenter Group Limited Australia （A Stable）的业务状况相似，均专注于零售物业，对开发物业的重大敞口较小，资产规模也相似。 两家公司的入住率都很高，接近100%。 Link Properties**的投资组合比Scenter Group Limited更强大。 然而，领展物业**的物业组合高度集中于香港特别行政区，并有部分国际写字楼，而Scenter Group Limited的物业组合则纯粹是零售业，横跨澳洲和新西兰的城市。
关键评级假设。
惠誉在本次发行人评级研究中的主要评级假设包括：
香港特区物业组合的租金回赠率在2024财政年度为5%，在2025-2026财政年度为3%
2024-2026财政年度香港特区零售及写字楼的平均出租率为98%;
2024-2026财年的EBITDA利润率约为70%;
2024-2026财年资本支出占收入的7%-10%;
2024财政年度下半年并无收购，2025-2027财政年度的收购费用为90亿至100亿港元。
评级灵敏度。
惠誉可能单独或共同采取正面评级行动的因素包括：
惠誉预计短期内不会对领展物业**采取任何正面评级行动，因为该公司的债务融资收购策略将限制其财务状况。
可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的因素包括：
净负债 投资物业资产比例持续在30%以上;
投资物业的现金利息支出与EBITDA的比率始终低于3倍;
业务扩张速度快于预期，导致执行力和财务风险增加。
流动性和债务结构。
充足的流动性：领展置地**于2024年9月底拥有131亿港元现金及97亿港元的未动用承诺贷款。 投资级公司债券持有的资产约为10亿港元，其中70%被惠誉视为现金。 其流动资金足以支付69亿港元的短期债务。 截至2024年9月底，该公司的投资物业价值为2,100亿港元，为公司提供更大的财务灵活性。
发行人简介。
领展地产**是亚洲最大的房地产投资信托基金**，也是全球市值最大的以零售为重点的房地产投资信托基金**之一。 该公司在香港特别行政区（香港特区）拥有129个物业，零售物业的内部楼面面积为900万平方呎，停车位约57,000个。 截至2024年9月底，其所有物业总值为2,390亿港元。