物业管理大致分为前期干预、接管验收管理、业主安置管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理等，在实践中，我们会根据每个阶段的特点，有重点，逐步实施。
一、早期干预的具体工作计划：
1、检查配套设施是否完善，如清洁服务室、垃圾房、停车场、自行车车库、开水炉（房）、吸烟区等服务设施此外，如物业管理公司的机房、仓库、更衣室、工程部车间、值班室等物流设施;
2、检查水电容量和电费计量设计。 根据不同业主（租户）使用的设备及其发展需要的功能要求和考虑，审查水电，特别是区域供电能力。
3、检查安全监控系统、消防系统设备布置是否合理实用，有无死角。
4、检查机电设备配置是否合理。
5、收集整理合同文件和技术档案。
6、起草物业管理委托合同，并与开发商签订
7、与开发商协商制定管理维护公约，报市房地产局审批备案
8、制定物业管理岗位设置和人员配置，列出人员到位时间表
9、制定并汇总各部门采购清单（办公家具、设备及用品、工程工具及材料、清洁机器及用品、制服及储物柜、安全设备及用品、印刷品、标牌等）。
10、根据人员到位计划、人员工资福利和办公费用的正式管理，以及采购清单编制启动预算，并报开发商审批实施;
11、根据具体情况和业主、租户的服务需求，编制物业管理费预算，确定每月每栋楼每平方米管理费的数额根据设备情况和业主使用功能的要求，制定能源成本计量分摊方案和原则;确定服务项目及各项收费标准;
12、与开发商办理交接手续（包括安全、消防职责交接）;交接内容应具备以下几点：
产权名称、产权登记册、业主名单、地址、铭牌和邮政编码
图纸和设备操作手册
承包商供应商培训
*以及由行业主管当局颁发的许可证或执照
钥匙 特殊工具和备件
识别和解决遗留问题的时间表
保修安排（**联系表格）。
读取并确认电表、水表和煤气表
资产材质工具
问题 问题的原因
已经造成或将要造成的后果
解决方案建议（时间、成本和相关影响;彻底解决、改进、补齐管理措施）。
时限要求财产接管前期工作流程[第559页]。
13、建立主要制度和工作程序：公共制度、员工岗位职责、人事制度、财务制度及重要客户服务程序
14. 相应文件和文件的设计、打印和使用
15、协助开发商办理业主入伙手续;房东和租户的入住程序。
二是前期主要服务质量标准。
1）基本要求。
1、前期服务与开发商签订规范的物业服务合同，明确双方的权利和义务。
2、承接工程时，仔细检查共用部位和公共设施，验收手续齐全。
3、管理人、专业经营者应当按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善的物业管理计划、质量管理、财务管理、档案管理等健全的制度。
5.管理服务人员佩戴标志、行为准则，主动服务热情。
6、根据业主需要，提供物业服务合同以外的专项服务、代理服务服务的，应公示服务项目及收费价格。
7、按合同约定使用房屋专项维修资金。
2）房屋管理。
1、对房屋共用部位进行日常管理和维护，完成维护记录和维修记录。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用情况，如需修缮，属于小修范围，应及时组织修缮属于大中修范围的，应当及时编制房屋维修计划和专项维修资金使用方案，并向开发商提出报告和建议，根据施工方的决定组织维修。
3、每周检查一次住房单元的门、楼梯通道等门、窗、玻璃等公用部位，并定期进行维修保养。
4、按照装修管理的有关规定和业主公约的要求，建立完善的装修管理制度。 装修前，按规定审查业主（使用人）的装修方案，告知装修人装修的禁止行为和注意事项。 每2天对装修施工现场进行一次检查，发现影响房屋外观，危害房屋结构安全，拆除、改动公共管线等损害公共利益的现象，及时劝阻并向有关主管部门报告。
5、劝阻违反计划、擅自改变房屋用途的行为，并向有关主管部门报告。
3）共用设施设备的维护。
1、对常用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）。
2. 宣传24小时服务**。 紧急抢修30分钟内，到达现场，有维修保养记录。
3、建立常用设施设备档案（设备台账），完善设施设备运行维护记录。
4、设施设备有标识、有规范，责任人明确运维人员严格执行设施设备的操作规程和维修规范;设施设备运行正常。
5、组织对共用设施设备进行定期检查，并做好检查记录。 需要修理的，属于小修范围的，应当及时修理;属于大、中修范围或者需要改造的，应当及时编制维修改造方案和房屋专项维修资金使用方案，向开发商提出报告和建议，根据建设方的决定组织维修或者改造。
6、消防设施器材完好，可随时使用消防通道畅通无阻，机房保持干净整洁。
7、走廊灯完好率不低于85%，发现灯具损坏及时修复。
8、管理公共厕所、配电房、路灯、排水排污管道、化粪池、道路、停车场、公共活动场所等公共设施，不得改变其功能。
9、做好配电柜、空调等各类设备的运行维护记录，并定期检查。
10、设备阀门、管道无跑、升、滴、漏，排水系统畅通，汛期道路无积水现象。
（四）维护公共秩序。
1、小区北出入口7：00---19：00值班;保安人员在高层入口和南入口24小时值班。
2、至少每3小时检查一次关键区域和关键部位。
3、车辆有序停放。 小区出入口通道畅通无阻。 进出车辆指挥管理有序有序，彬彬有礼，进出方便。
4、摩托车、自行车停放在指定地点，停车顺序整齐有序。
5、有消防、公安、公共卫生等突发事件应急预案，及时向有关部门报告，并协助采取相应措施。
6、对容易危及人身安全的设施设备有明显的警示标志和预防措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。
7、全社区实行24小时流动巡逻，夜间实行电子巡逻。
5）清洁服务。
1、生活垃圾每天清理运输一次。
2、公共场所每天打扫两次，出入口、走廊每天打扫一次，公共部位玻璃每月打扫一次，走廊灯每季度打扫一次，电表箱、楼梯扶手、消防箱、邮箱等设备每周打扫一次，确保无卫生死角。
3、社区公共雨水、污水管道每2年疏浚一次，雨水、污水井每半年检查一次，根据检查情况及时清理化粪池每季度检查一次，每年清洗两次，发现异常及时清理。
4、做到七网六不。 七网：路面网、路缘网、人行道网、雨（污水）井口网、树根、路灯杆根、墙根;六不：无垃圾污垢，无动物粪便，无砖石，无碎纸芯，无明显浮土，无污水污垢。
5、根据实际情况定期进行消毒和虫害防治。
6）绿化服务。
1、每天定时给绿地浇水，定时翻土，种植草坪植被，及时清除杂草，为社区创造优美环境。 负责小区内所有绿化花草树木，成活率应达到95%以上。
2、确保小区内所有绿化设施状况良好，对小区绿地进行管理（浇水、修剪、整形、养护），杜绝一切破坏绿化的行为。
3、负责小区绿地的保洁卫生保洁工作，及时处理枯枝、落叶。
4、公共门厅常年绿植，定期浇水、修剪、施肥、杀虫养护。
7） 发送和接收服务。
1、报刊、杂志、信件发放准确及时。
2、各类快件、信件、重要文件等详细登记，签发准确及时，无差错、遗漏。 物业人员配备、培训和管理。
1. 人员配备。
物业管理处的人员配置是以我公司多年的管理经验为基础，结合社区的实际情况。 现有人员27人，其中主任1人，行政人员1人，保洁人员7人，绿色化工1人，水管工电工1人，保安员16人。
二是人才培养和高标准服务需要高标准制度，高标准制度需要高素质的人来实施。 我公司建立了良好的管理人员培养机制。 培训是员工成功实施制度、实现目标的手段，也是物业管理处实现管理目标的重要保障。
1.政治思想素质培训。 全体员工要树立全心全意为业主和用户服务的理念，热爱物业管理，倡导“热情敬业”的敬业精神。
2、职业道德培训。 教育员工树立“五爱”思想：爱行业、爱用户、爱岗位、爱服务、爱信誉。
3、作风建诨：根据员工工作性质，穿统一服装，统一挂牌。 接待业主、使用者或客人时，应和蔼可亲、端庄文明，以“居民至上”为最高行动信条。
四是“三全四包”五星级管理体系标准。
1、三全四包。
1.1、为更好地实现公司物业用地“天天都是优质产品”的管理目标，根据公司“三全”（全方位、全时、全覆盖）和“四包”（安全、保洁、绿色防护、设备）的总体要求，制定本标准。
1.2、本标准规定了基础管理、房屋管理与维护、共用设备管理、共用设施管理、保安与车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、精神文明建设与管理效率的要求。
1.3、本标准适用于公司参与管理的所有物业用地。
2.基本管理。
2.1、验收手续齐全。
2.2、实行统一、专业化管理。
2.3、与建设单位或业主委员会签订物业管理合同，双方责任和权利明确。
2.4.建立维护**，其管理、使用和更新符合相关规定。
2.5、房屋手册、装修管理规定、业主公约等公共制度完善。
2.6、业主委员会应当按照规定的程序设立，并按照章程履行职责。
2.7、各物业现场制定五星级规划和具体实施方案。
2.8、建立健全各岗位各项管理制度和工作标准，制定具体实施措施和考核办法。
2.9、管理人员、专业技术人员持证上岗;员工着装统一，佩戴标志明显，工作规范，作风严谨。
2.10、应用计算机、智能设备等现代管理方法，提高管理效率。
2.11、在收费、财务管理、会计、税务等方面落实相关规定：至少每半年披露一次物业管理服务费收支情况。
2.12、房屋及其共用设施设备齐全，分类入册，管理完善，方便查阅。
2.13、建立用户档案、房屋及其配套设施的所有权清单，便于查阅。
2.14、建立24小时值班制度，设置服务**，接受业主、用户对物业管理服务维修、帮助、建议、查询、疑问、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。
2.15、定期向住户征求物业管理服务意见，出具物业管理服务，及时纠正合理化建议，满意率95以上。
2.16、建立并落实维修服务承诺制度，及时率100次，返修率不超过1次，并有回访记录。
3.房屋管理和维护。
3.1、广场、建筑物、停车场等建筑物标志明显，服务区门厅布局合理，设置引导方向图和道路标志，在大堂醒目位置标示建筑物各单元目录，统一有序。
3.2、无违反计划，无擅自改变房屋用途。
3.3、建筑物外观完好整洁;外墙采用建筑材料贴面，无脱落现象;为玻璃幕墙，干净明亮，无破损;它是涂漆的，不脱落，不污渍;禁止贴纸、涂鸦、乱涂乱画和乱挂。
3.4、户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整齐、统一、美观，无安全隐患或损坏。
3.5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀。
3.6、封闭式阳台统一有序，色调一致，不超过外墙;除建筑设计要求外，不得安装阳台和户外防盗网、晾衣架、遮阳篷等。
3.7、建筑物内的楼梯、走道、扶手、天花板、天花板等均无损坏墙面整洁，没有凌乱的张贴;门窗、灯具、开关等常用部位有功能;厕所、饮水室等管理良好。
3.8、共用楼梯、屋面、通道等无杂物堆积和违占现象，屋面保温层无破损。
3.9、房屋的装修装修符合规定，不存在危害房屋结构安全和拆卸、改动管道、损害他人利益的现象。
3.10、设施单位面积的重量不超过楼板的承重极限，不存在危及建筑结构的安全隐患。
4.共享设备管理。
4.1.综合要求。
4.1.1、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡检、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。
4.1.2、设备机房环境干净整洁，无杂物、无灰尘、无鼠虫害，机房环境符合设备要求。
4.1.3.配备所需的专业技术人员，并严格执行操作规程。
4.1.4、设备状况良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。
4.2.供电系统。
4.2.1、保证正常供电、限电、停电，有明确的审批程序，并在规定时间通知用户。
4.2.2、制定临时用电管理措施和停电应急处理措施，并严格执行。
4.2.3、备用应急电源可随时使用。
4.3.弱电系统。
4.3.1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常运行。
4.3.2、监控系统等智能设施设备正常运行，并记录并保存规定期限。
4.4.消防系统。
4.4.1、消防中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，保存完好，随时可用。
4.4.2、消防管理人员掌握消防设施器材的使用方法，能及时处理各种问题。
4.4.3、组织开展消防法规和消防知识宣传教育，明确各区域防火责任。
4.4.4、有突发火灾应急预案，设置火灾疏散图，照明设施和引导标志完好，应急疏散通道畅通。
4.4.5、装修需报消防部门审批，装修过程严格监督。
4.4.6、服务区域内无消防安全隐患，督促所有用户与有关部门签订消防责任书。
4.4.7、对每个住宅用户消防、用电有严格的管理规定，室内电线插座安装规范，不存在安全隐患。
4.5.电梯系统。
4.5.1、电梯许可证、年检合格证、维修合同齐全。
4.5.2、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，通风、采光及附属设施完好。
4.5.3、保持轿厢、井道、机房清洁。
4.5.4、电梯由专业团队进行维修保养，维修保养人员持证上岗。
4.5.5、操作失败后，维修人员应在规定时间内到达现场进行维修。
4.5.6、作业发生危险后，应采取应急措施，消除危险。
4.5.7、载货电梯由专人管理操作，严禁超载，严禁载货。
4.6、给排水系统。
4.6.1.建立建筑用水和供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水方案。
4.6.2、设备、阀门、管路工作正常，无跑流、滴水现象。
4.6.3、按规定对二级供水水库的设施设备进行清理和排毒二级供水卫生许可证、水质检测单、操作人员健康证明齐全;游泳池和水箱干净卫生，无二次污染。
4.6.4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染危害。
4.6.5、限水、停水情况，在规定时间通知用户。
4.6.6、排水系统畅通，汛期道路无积水现象，地下室、车库、机房无积水浸泡现象。
4.6.7、发生事故时，维修人员应在规定时间内进行紧急抢修，不会发生大规模流水、泛滥、长期停水等情况。
4.6.8、制定事故应急预案。
4.7.空调系统。
4.7.1**空调系统运行正常，水塔运行正常，噪音不超标，无严重滴漏现象。
4.7.2**空调系统运行故障后，维修人员将在规定时间内到达现场进行维修。
4.7.3、制定空调故障应急处理预案。
4.8.供暖和供气系统。
4.8.1、锅炉采暖设备、燃气设备、燃气设备完好无损，运行正常。
4.8.2、管道、阀门无泄漏和事故隐患。
4.8.3、北方地区采暖房室内温度冬季不得低于16°C。
5.共享设施管理。
5.1、常用配套服务设施完好，无随意改变用途的情况。
5.2、公共管线统一入地下或入公共管线，无架空管线，视线无遮挡物。
5.3、道路、走廊、大堂等公共照明状况良好。
5.4广场、建筑物、停车场内道路平整，路面平整。
6.安全和车辆管理
6.1、在服务区域实行24小时值班巡逻制度。
6.2、有专业的保安队伍，保安人员熟悉服务区域内环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。
6.3、根据服务区域特点制定安全防范措施。
6.4、进出服务区的各类车辆管理有序，无交通拥堵，不影响行人通行。
6.5、停车场有专人指导，管理有序整齐。
6.6、严格管理室内停车场，进出登记。
6.7、非机动车有集中停放场地、管理制度执行、停车整齐、场地整洁。
6.8、在危及人身安全的场所有明显的标志和预防措施。
7.环境卫生管理。
7.1、卫生设备齐全，设有垃圾桶、剥皮箱、垃圾转运站。
7.2、实行清洁卫生责任制，有专职清洁人员和明确职责范围，实行标准化清洁。
7.3、Radix Nissan Nissin，定期卫生、消毒杀菌，房屋公共部位共用设施设备无蚂蚁损伤。
7.4、管理区域应保持清洁，不得乱贴、涂鸦，不得擅自占用和堆放杂物;楼梯栏杆、天台公共玻璃窗等保持清洁;广场和建筑物的地面上没有纸屑和烟头等废物。
7.5、广场、楼宇商业网点管理有序，符合卫生标准没有摊位溢出，没有凌乱的粘贴和涂鸦。
7.6.不要违章饲养宠物。
7.7、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染。
7.8、有毒有害垃圾的管理应严格按照规定分成单独的垃圾，不得与其他垃圾混放。
8.绿化管理。
8.1、绿地无改变用途、损坏、践踏、占用。
8.2、花草树木长得好，修剪整齐美观，无病虫害，无损伤，无秃顶。
8.3、绿地内无纸屑、烟头、石块等杂物。
8.4、广场、建筑物绿化有管理办法，并落实到位。
8.5.农药的使用应建立严格的收、保、用制度。
9.精神文明建设。
9.1、所有业主和使用者都能自觉维护公共利益，遵守服务区域内的管理规定。
9.2、在相关服务区域设立宣传园，宣传管理、卫生、治安、消防等知识，开展健康向上的活动。
9.3、管理区域内公共娱乐场所无重大违纪违法案件。
9.4.在相关区域设置信息公告栏，符合要求的，设置文体活动场所。
9.5、创造条件，积极配合、支持和参与社区文化建设。
10.管理有效性。
10.1、物业管理服务费收缴率在98以上。
10.2、提供便捷的有偿服务，开展多种操作。
10.3、物业管理状况良好。
5、物业管理档案的收集。
在社区财产管理中，我们档案的收集尽可能及时、完整且不遗漏。 所谓完善，是指物业构成的方方面面，从地面到屋面，从主体到配套设施，从建筑到环境从开始到结束，从物业的规划设计到售后服务的信息都必须完整。 及时，即不耽误时间，实现“六点钟”。