美联储的加息周期既打击了住房需求，也抑制了住房需求**。 2024年美国房地产市场可能会略有改善，但很难进入新的繁荣周期，抵押贷款利率预计将下降，房屋销售将适度**，现有房屋**将改善，房价增长将接近于零。
本刊特约作者为叶炳楠。
2024年美国房地产市场的特点是高利率、高房价、低销量和低**。 当前美联储加息周期既打击了房地产市场的需求，也抑制了房地产市场的需求，并未导致房价**和抵押贷款信贷风险的大幅上升，反而引发了长期信贷资产的市场风险。 2024年美国房地产市场将如何发展？
美国房地产市场的主要特征
2024年，美国房地产市场将出现高利率、高房价、低销售、低销售的特点。
首先，美国抵押贷款利率大幅上升，为2024年以来的最高水平。 在通胀创下40多年高点、美联储大幅加息后，30年期固定利率抵押贷款利率从2024年的平均3%升至2024年下半年的7%以上，远超2013-2024年4%的平均水平。
其次，美国房价持续走高**，房价租金比和房价收入比创历史新高。 从2024年到2024年，标准普尔CS房价指数飙升了31%5%，2022 年和 2023 年前 10 个月累计 **57% 和 39%。根据经济合作与发展组织（OECD）的数据，2024年第二季度的房价与租金比率和房价与收入比率指数分别达到1391 和 1219 的历史新高，在 2023 年第三季度小幅下降至 1331 和 1189. 仍超过2005-2024年的历史峰值1262 和 1188。
第三，美国房屋销售已降至低位。 2024年前10个月，新房和成屋的年化销售总量为484万套，同比下降18套4%，远低于2020-2024年的669万辆和2015-2024年的597万辆。
第四，美国现有住房短缺。 成屋分别占房屋销售的80%和70%以上，**，成屋库存从2024年的174万套下降到2024年前10个月的106万套，平均每月可供出售的月数比2024年3月有所增加2023 年前 10 个月为 9 个月至 3 个月1个月，远低于市场均衡状态对应的5-6个月。 然而，平均每月待售新房数量和可供出售月数从 2019 年的 330,000 套增加到 5 套8 个月上升至 430,000 台和 77个月。
供需受抑制
本轮加息周期对美国房地产市场的影响与以往周期大不相同，利率从超低水平大幅上升，不仅打击了需求，也打压了**，尚未导致房价和抵押贷款信用风险大幅上升，反而显著增加了长期信贷资产的市场风险。
加息对住房需求的抑制作用在之前的周期中已经反复证明。 住房需求对利率变化非常敏感，因为它有债务支持，而利率上升会降低住房的购买力。 由于2020-2024年房价飙升，2022-2024年利率大幅上升，住房购买力指数从2015-2024年的平均160下降到2024年第三季度的平均935 为2024年以来的最低水平。 假设以首付年度固定利率抵押贷款购买售价中位数的新房，每月还款额占家庭收入中位数的百分比将从 2021 年的 22% 上升到 2023 年下半年的 34%。
加息对住房产生抑制作用的情况并不常见**。 在这一轮加息之前，出现了一个超低利率的时代，大量房主用固定的低息贷款取代了他们的抵押贷款。 本轮加息后，新增房贷利率大幅上升至7%以上，但存房利率仍处于低位，2024年9月存房实际利率仅为374%。大量房主被锁定在低利率的存量抵押贷款中，不愿意出售房屋进行置换，形成“金手铐效应”，导致现有房屋短缺。 根据Zillow等市场机构的调查，许多潜在购房者心目中的抵押贷款利率临界值为5%-55%。现房短缺**一方面限制了房屋销售，推高了房价，另一方面促使更多的住房需求转向租赁市场，推高了租金水平。 经过这一轮大幅加息，房价和租金的涨幅虽然有所放缓，但尚未明显**。
固定低利率抵押贷款合同减少了加息周期对家庭资产负债表和财务状况的影响，但增加了加息周期对银行资产负债表和财务状况的影响。 尽管美联储已将利率上调了 525个百分点，但由于存在大量固定低息抵押贷款合同，2024年第三季度存量抵押贷款实际利率较2024年上升不到1个百分点，家庭偿债负担率较2024年的8.0%上升9% 仅小幅上升至 97%，接近2024年的水平，但明显低于2024年的13%。 固定低利率抵押贷款合同导致银行或MBS投资者的债权价值损失，因为现有抵押贷款或MBS以较高市场利率计算的公允价值明显低于历史账面价值。 虽然当前的加息周期并未显著增加抵押贷款信贷风险，但已显著增加了贷款资产的市场风险。
美国房地产市场正在努力进入繁荣周期
2024年房地产市场可能会略有改善，但很难进入新的繁荣周期。 抵押贷款利率预计将回落，但仍具有限制性房屋销售可能温和**，新屋销售可能好于现有房屋现有房屋**将得到改善，但仍将处于紧张状态;房价增长可能接近于零。
随着经济放缓、通胀下降和美联储降息，抵押贷款利率将回落。 彭博社调查中美国GDP增长和PCE通胀的中位数为24% 和 38%比1.到2024年2% 和 25%，美联储将在2024年降息近1个百分点。 笔者预计，2024年美国GDP增速和PCE通胀降幅可能大于市场降幅，美联储或将在2024年降息130年期固定利率抵押贷款利率可能从2024年第四季度的近7%上升约5个百分点2024年第四季度为5%至6%-65%，但仍处于限制性水平。
美国房屋销售或温和**。 受抵押贷款利率下降、现有房屋改善**和就业收入增加的推动。 新屋销售和成屋销售预计将以 5 的速度增长2% 和 -212024年，5%反弹至7%和4%。 按揭利率下降1个百分点将提振房屋购买力，从而刺激房屋销售，按揭利率每下降1个百分点，每月按揭还款额与收入中位数的比率将降低约3个百分点。 抵押贷款利率的下降将缓解“金手铐效应”，改善现有房屋**，有利于房屋销售。 就业和家庭收入可能会继续增长，但速度会放缓。 近年来，适龄置业者人数持续上升，2018-2024年25-44岁人口年均增加64万人，超过1991-2024年的14万人和2008-2024年的28万人，支撑了住房需求。
房价增长可能接近于零。 因为改进空间大于需求。 由于就业不确定性增加、家庭收入增长放缓、再融资成本上升和消费贷款条件收紧，家庭财务压力可能会上升，而抵押贷款利率仍然具有限制性，住房需求复苏的空间有限。 住房**的恢复空间相对较大。 一方面，现房短缺**持续多年，刺激近年来新房建设持续反弹，成屋待售月数在2024年降至不足5个月后持续下降，新屋开工数从2024年的100万套上升至平均每年153万套从2024年到2024年另一方面，随着抵押贷款利率下降，抵押贷款到期再融资，潜在购房者成为比低利率时代更高的习利率，“金手铐效应”可能会缓解，现有房屋**将得到改善。
作者是招银国际的经济学家）。