2024年，中国房地产行业将“转舵”。 在供需转换的新形势下，房地产行业正面临着新旧模式的转变。 今年，旧模式宣告死亡，“三高”房企退市，行业洗牌愈演愈烈今年以来，政策支持力度加大，积极稳妥化解房地产风险成为重要任务今年，房地产行业面临着新的挑战和机遇。
新京报地产报盘点了2024年房地产行业的“十大事件”，包括楼市的“小阳春”、碧桂园的“风口浪尖”、融创的有效债务重组，希望通过这些大事件，一窥2024年房地产行业的全貌。
1、楼市是“小洋春”。
2024年一季度，在政策暖风下，全国楼市复苏迹象明显。 国家统计局数据显示，2024年2月和3月，一、二、三线城市新房和二手房价格均实现环比**或持平，这也证明了楼市整体复苏。
与其他城市相比，一线城市的楼市反弹明显。 国家统计局数据显示，3月份，一线城市新建商品住宅销售为03%，二手住宅销售**环比**0.5%。同时，以北京二手房市场为例，3月份，北京二手房网签订了2个20000套，环比、同比均增长。
此外，从整体房地产销售来看，国家统计局数据显示，1-3月，商品房销售面积约为299亿平方米，同比下降18%，其中住宅销售面积同比增长14%；商品房销售量约305万亿元，同比增长41%，其中住宅销售增长71%。
点评：疫情过后，长期积压的住房需求密集释放，需求端利好政策来袭，全国楼市重点城市迎来“小阳春”浪潮，但2024年的“小阳春”**主要集中在热点地区。
一二线城市，由于需求端持续疲软，“小春”并没有持续太久。
2. 碧桂园“处于风口浪尖”。
2024年8月7日，碧桂园未能支付两只合共2,250万美元美元债券的利息，构成重大违约，引发信贷危机。
8月31日，碧桂园披露，其2024年半年报显示上半年净利润亏损48932 亿美元，债务为 1,087 美元，未来 12 个月到期3亿元。
10月10日，碧桂园官宣违约，并宣布预计无法偿还4元本金预计到期的7亿港元境外债务也将无法如期或在相关宽限期内履行其所有境外债务的偿还义务。
危机过后，碧桂园积极推进债务重组。 目前，碧桂园已与9只境内债券持有人达成协议，将9只境内债券的期限延长三年。
与此同时，碧桂园开始缩减结构，将14个区域合并为7个新区域，并将区域数量减少到21个碧桂园2024年高管薪酬较2024年下调86%，杨慧艳年薪由37万元下调至12万元。
12月8日，碧桂园董事局主席杨慧燕在公司内部会议上表示：“未来12个月，公司将有三大任务：保交期、保运营、保信用。 家里一定会卖铁来养公司，公司会努力早日成为保险公司恢复的典范。 ”
点评：今年以来，碧桂园一直处于“风口浪尖”，从年初传出陷入流动性危机、裁员，到年中美元债正式违约，再到年底“砸锅卖铁”。 虽然碧桂园身处危机之中，但其自救努力也值得肯定，包括“保楼交付”、“*资产、高管减薪”等，也发出了碧桂园“不会躺平”的信号。
3、融创债务重组生效。
2024年11月20日，融创发布公告，宣布境外债务重组条件已满足，并于同日正式生效。 截至目前，融创已整体化解债务风险约900亿元，同步实现减债45亿美元。
融创版本的债务计划显示，融创债权人约100亿美元现有债务将被新票据、强制可转换债券、可转换债券和融创服务**取代，对价分别为57亿美元和27.7美元5亿美元、10亿美元、775亿美元。
历时18个月的融创境外债务重组正式宣告成功，成为首家完成境内外债务重组全部流程的大型房地产公司。
点评：融创是一家领先的房地产公司，其减债的态度和努力值得肯定。 作为一家大型龙头房企，融创完成债务重组也向市场发出了积极信号，其融创版债权计划进行了分类划分，并提出了债权分离的思路，这也为后续房企债权分拆提供了借鉴。 此外，值得注意的是，融创债券以时间换空间，公司最终能否“突破”，还取决于公司业务和销售情况的恢复情况。
4、万达300亿“VAM”危机解除。
2024年12月12日，万达官网披露，太盟投资集团与大连万达商业管理集团共同宣布签署新的投资协议。 太盟投资集团将与其他投资者合作，在2024年赎回期结束时被大连万达商业管理集团赎回后，对珠海万达商业管理进行再投资。
2024年8月，现有投资者向珠海万达商管投资约人民币380亿元，其中太盟投资集团投资约28亿美元（约人民币180亿元），现有投资者在原投资安排中拥有到期赎回权。 根据新协议，大连万达商管持有珠海万达商管40%的股份，成为单一最大股东，太盟投资集团等多家现有和新投资股东参与投资，合计持有60%的股份。
值得注意的是，对于珠海万达商管上市，新协议不再设立对赌协议。 在此之前，王健林面临的最大困难是，如果珠海万达商管不能在2024年底前成功上市，万达在上市前需要向部分投资者支付约300亿元的股权回购资金。 新协议的签署，也意味着万达终于解除了高达380亿元的“危机”。
点评：上市“赌博”危机的解除，让万达重获新生，但代价可谓是惨痛。 作为曾经的“首富”，王健林失去了全球最大的影院运营商之一万达影业，放弃了万达商业的多项核心资产，放弃了对珠海万达商业经营的绝对控制权，这真是一场“断臂求生”。
5.陆家嘴“毒地”事件。
11月4日，陆家嘴发布公告，将这起长达七年之久的“毒地案”公之于众。 陆家嘴吐槽花了100亿元从苏州钢铁集团手中收购的“毒地”的全貌，并表示“毒地”的污染程度远远超过了当初拍卖时披露的情况。
陆家嘴在公告中表示，其控股子公司苏州绿岸房地产开发名下的14块土地受到污染，污染面积和污染程度远超苏州钢铁集团挂牌出售时披露的污染情况。
为此，陆家嘴向江苏省高级人民法院提起民事诉讼，请求法院判令苏钢集团承担赔偿金10044亿元的侵权责任，并请求苏州环境科学研究所、苏州苏诚环境科技有限公司、苏州国家高新技术产业开发区管委会、苏州市自然资源和规划局承担连带责任。 此后，陆家嘴收到江苏省高级人民法院的受理通知书。
然而，涉案另一方苏州钢铁集团反驳称“14个地块全部被污染”，并表示陆家嘴开发可能存在“二次污染”。 至此，双方坚持自己的话，陆家嘴“毒地”案落入罗生门。
至此，该案已由江苏省高级人民法院开庭审理，我们期待真相大白。
点评：陆家嘴“毒地”事件再次引发公众对土地污染问题的关注。 这一事件不仅暴露了土地污染问题的严重性，也揭示了商业利益与环境责任的博弈。 除了明确企业责任外，“有毒土地”对购房者和当地居民有什么影响，如何保护周边居民的健康？如何保障购房者的权益？这是一个比企业利益更重要的问题。
6、房地产企业退市。
2024年，房地产退市浪潮将继续蔓延。
香港市场方面，2024年，新力控股、南海控股、嘉年华国际、三盛控股四家房地产公司分别于4月13日、11月16日、12月6日、12月20日被港交所注销上市。
目前，大唐集团、汇景控股、乐高集团、银城国际控股、祥盛控股集团、大发地产、佳源国际控股等多家房地产公司都处于停牌状态，如果不能满足复牌指引，这些公司也面临退市的风险。
在A**领域，自2024年以来，太阳城、蓝光发展、嘉凯城、松都股份、泰禾、梅豪地产等房地产公司也纷纷退市。
点评：无论是港股还是A股，“优胜劣汰”都是基本原则和趋势。 由于经营不善，面值低于规定价值，越来越多的房地产企业面临退市的命运。 一方面，退市的房企给市场带来了不少启示，其中不乏曾经的千亿房企，其退市也印证了“高负债、高周转、高杠杆”的“三高”模式已行不复存在。 另一方面，房地产退市潮也反映出房地产行业正处于行业洗牌之中。
7、保利荣获年度销售冠军。
2024年，保利发展终于成为年度销售冠军。 根据中国指数研究院发布的2024年房地产企业销售业绩排行榜，保利发展以4207亿元的销售额位居第一。
2024年，时任保利地产董事长宋光举提出“重返三强”的口号。 2024年7月，宋光举因年龄原因宣布正式辞去公司董事长、董事职务。 2024年，保利发展排名第二，仅次于当时排名第一的碧桂园。 而在2024年，保利发展终于实现了这个目标。
点评：保利发展夺冠，内因外兼备。 一方面，在龙头民营房企恒大、碧桂园“雷霆”后，民营房企销售额下滑，而作为央企，保利在融资和信贷方面更具优势，从而推动业绩“超标”;另一方面，保利发展也保持了稳健的发展步伐，在行业低谷的周期中展现了综合实力。
8、房地产企业“白名单”
去年11月，监管机构正在起草一份中国房地产开发商的“白名单”，其中可能包括50家大型房地产公司，包括国有和民营房地产公司，包括新城、万科和龙湖。
据记者了解，50家房企白名单可能来自销售额和资产规模排名前50的房企，也可能包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等大型房企，其中不乏已经投保的大型房企。
目前，50家房企白名单尚未落地，仍存在变数。 据市场人士透露，50家房企白名单可能是监管部门推荐的名单，在落地过程中，银行会根据自身业务和风控标准，在自家名单的基础上做出相应调整。 目前，多家银行已召开房地产企业座谈会，加强对重点房地产企业的支持。
截至目前，六大国有银行和部分股份制银行已召开了房地产企业座谈会。 六大银行的房地产企业名单包括国有企业、混合所有制企业和民营房地产企业，重点参与的房地产公司包括万科、龙湖、新城、滨江、美的地产等。 同时，邮政储蓄银行也尽快出台了非国有房地产企业重点扶持清单，明确经营策略，确保精准滴灌。
在股份制银行的银企座谈会上，不乏敢于承担风险的房地产企业。 例如，广发银行银企座谈会邀请了新希望五心实业、雅居乐、碧桂园、新城控股、万达集团、万华投资等六家房地产公司的代表，其中就包括已经承担风险的房地产公司碧桂园。
点评：房企“白名单”的亮点在于两处，一是对民营房企的扶持，如何扶持，扶持多少;二是有没有保险公司，哪些保险公司会被纳入，纳入的标准是什么，如何防止未来风险扩大。 目前，房企融资困境主要集中在民营房企，相关部门多次提到要“一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求”。
9. 消费基础设施REITs开放。
2024年11月26日，据中国证监会官网消息，首批三只基础设施消费公募REITs（房地产投资信托基金，简称“REIT”，又称“房地产投资信托基金**”）华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金SCPG消费REITs已正式获证证监会批准登记。
前三期消费基础设施REITs公开发行获批，也标志着中国基础设施消费REITs上市的开启。
从公募REITs的底层资产来看，分别是华润置地、金茂和SCP在青岛、长沙和杭州的商业资产项目。
此前，10月20日，证监会正式发布《关于修改《基础设施投资公开发行指引（试行）》第五十条的决定，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。 文件发布仅一个月左右，首批消费基建公募REITs正式获批，可见落地速度。
点评：中国首批三只基础设施消费类REITs获批具有很强的信号意义。 消费基础设施REITs的获批对房地产商业市场来说是一个积极的信号，为市场带来了新的投资机会和活力。 目前，三大基建消费REITs主要来自央企和国企，资产相对成熟，具有一定的试水意义。 未来，该领域要走向成熟、可持续的市场化发展，还需要投资者、投资者和市场的共同努力。
10、北京联家调整中介费。
2024年9月26日，北京联家调整了现行二手房交易服务费收取方式和标准。 收费标准为当前房屋总成交价的2%起7%至2%。 同时，收费模式也从买受人单方面支付中介费改为买卖双方各支付1%。
北京链家表示，为响应贯彻落实住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局《关于规范房地产经纪业务的意见》，合理降低二手房交易成本，北京链家结合当前市场供需情况，调整了现行二手房交易服务费的征收方式和标准。
早在2024年4月27日，住房和城乡建设部、市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，其中提到房地产经纪机构要合理降低房屋销售和租赁经纪服务成本，按照高成交**、低服务费率的原则，鼓励实行阶梯定价;经纪服务费由交易双方分担。
点评：随着二手房市场的变化，它已经从卖方市场转向买方市场，中介机构必须适应新的环境。 同时，**也在积极推动降低二手房中介费，促进房地产市场健康发展。 作为一家市场占有率较大的领先房地产经纪公司，链家主动降低中介费以起到示范效应，同时，中介费的降低将有助于改善市场流通，提高房地产交易效率。
新京报记者徐倩.
杨娟娟编辑，刘宝庆校对。