浙江省工业用地市场。
如何起草《工业地产资产买卖协议》?
作者:朱洪辉。
资产买卖和股权转让是两种完全不同的交易方式,交易过程中的参与者、标的、税费、交易时间、交易难度都不同!
有兴趣的网友可以打印出《工业地产股权转让协议》和《工业地产资产买卖协议》的文字版,仔细对比!
房东和金融家都是企业为什么要用买卖资产的方式进行产业地产交易?鹏冲工业地产在10多年的实践中,在工业地产销售的过程中,发现了一些原因,现在给大家分享一下:如果主营公司是上市公司、国企、央企、外资企业、行业龙头民营企业、大型民营集团,一般在产业地产转让时,只考虑利用资产交易来收购工业地产。
为什么会这样?
因为这几类财务公司的负责人:格局大,有远见,财务公司内部的财务制度、法律制度、规章制度都很健全,都是依法纳税的企业。
民营企业也会使用资产交易的另外三种情况:
第一种情况:房东公司负债累累,清理不干净或股权被没收。
刚和房东谈判的时候,一些民营企业也想把房东公司的全部股权转让出去,但经过律师的尽职调查,或者会计师事务所出具了《专项财务审计报告》,发现房东公司的全部股权已被法院扣押或冻结, 或者房东公司的全部股权,虽然没有被扣押或冻结,但房东公司的债务特别大,无法干净利落地处理
融资人还想购买房东的工业地产,此时融资人会改变交易方式,采用资产买卖的方式进行交易,以房东公司的名义转让许可的工业用地和工业地产。
我说这个例子是有据可查的!
几年前,我帮杭州某集团公司以海宁经开区某业主名义收购一处工业产权时,就出现了这样的情况。 我开始想用股权转让,后来改为资产交易交易,我亲自帮房东和金主,从交易的第一步到第15步,都搞定了,有个亲身经历!
第二种情况:属地**或**部门参与中介。
例如:该地块准备收储,地主公司名下的工业地产,但该地块无法取出收购资金,而有其他民营企业主找到该地块,表明他们有兴趣购买,那么此时,该地块就会成为中介和撮合, 只要有中介参与产业地产交易案件,一般业主就会采用资产交易的方式,以房东公司的名义转让产业地产。在浙江省嘉兴市、衢州市、金华市,属地**充当中介的现象颇为普遍。
第三种情况;土地证和房产证是以个人名义办理的。
有的土地证、房产证是以房东名义办理的,有的是历史原因造成的,有的房东在法院竞买时以个人名义报名缴款,拍卖后土地证、房产证以个人名义办理。 遇到个人名下的土地证和房产证时,只能使用资产交易。
资产交易前期各方应做好哪些准备?利用资产买卖工业地产,整个交易过程一般涉及五方。 房东为甲方,融资方为乙方,中介方为丙方,交易资金监管银行为乙方,资本方为乙方。
在交易前,甲方房东必须清清房东公司名下的所有债务(所有债务包括但不限于:土地证和房产证在银行的抵押,以及其他会影响交易的债务,以便于将土地证和房产证与房东公司分离并放入交易期间的财务所有者公司的名称。没有金融家愿意在交易前偿还房东的公司,所以资产买卖是房东调动资金、偿还债务的考验,也是所有房东都喜欢股权转让的根本原因。
交易前,乙方财务所有人必须先在业主公司地址注册新公司,然后向投资工业项目提交项目可行性报告、安全评估报告、能源评估报告、环境影响评价报告,提交项目可行性报告、安全评估报告、能源评估报告、环境影响评价报告、 项目准入,经过镇级和县级的初步审查,经过两个不同的阶段,形成会议纪要,经主项目审批后,再准备全部资金并准备成交,在此之前不交定金,因为项目准入有可能无法通过。
丙方中介的选择:资产交易的运用比股权转让交易要复杂得多,时间也长得多,因为股权转让只涉及工商税务两个部门,而资产交易的运用,除了工商、税务之外,还有地域、经济信息、 土地、规划建设、环保、消防、商业...... 等,至少八个或更多**部门在交易前必须获得批准。 因此,在选择中介机构时,建议委托您所在省份,专门从事工业地产买卖,与当地**关系良好,全程至少三次以上工业地产交易,中介公司进行资产交易案例参与,或者您也可以找当地**作为中介机构!
普通中介公司做资产交易是做不了的!女士们,先生们:不要试图便宜,否则肯定会出事,我先在这里说!
鼎方是资本监管银行:建议选择:中国与农工建交的监管账户,以及鹏冲工业地产的监管账户,都在这五家银行开立,选择五大银行,业主会很放心,资金全部转入, 它将是汉字和中央企业的所有前缀
E方为融资人:介绍融资人主要是为房东公司垫付资金进行还款,注销房东公司的土地证等权证抵押在银行的房产证。 如果融资人没有出现在资产买卖协议中,没有融资人会这样做,他们害怕失去本金,对吧?如果基金方也是当事人,交易完成后,就可以从基金监管账户中取出他给房东公司的过桥资金!
下面我们来重点介绍一下如何起草《工业地产资产买卖协议》。在整个交易过程中,业主与黄金主要签订两份协议,一是三方签订的《工业地产资产买卖协议》,二是五方签订的《基金监管协议》,无需签署任何意向书或意向协议。
项目获批后,业主应先向业主缴纳定金,业主、中介,先签订《产业地产资产买卖协议书》,即A、B、C三方协议,一式三份,原件各一份,协议签订当天,房东向业主支付定金, 如果交易失败,房东已经收取了定金,必须全额退还给业主,否则房东违约,按双倍定金的违约金进行赔偿。如果融资人违约,房东可以没收所有押金,并寻求另一位融资人转让工业产权。
在将房东公司名下的土地证和房产证剥离并放入金方名下之前:房东、金方、中介方、交易资金监管银行、资金方应先签订《资金监管协议》,即五方协议, 协议原件一式五份,协议A、B、C、D、E各一份。 然后中介方开立交易资金监管账户,资金所有者将剩余的交易资金转入监管账户,银行将冻结资金和监管账户,中介方将在3至5个工作日内完成房地产产权的转让,中介方将获得金主的新房地产权属证书原件, 中介方与房东、金方、资金方到银行约定,五方同时盖章授权,将监管账户中的资金转给房东,以及资金方指定的收款账户,并将原有的新房产产权证交给金方。在五方在场的情况下,各方作为见证人,五方盖章授权监管账户,解冻监管账户,整个交易过程结束。
以下是五方协议条款的详细说明。
资产买卖协议条款第一部分:关于三方身份和地位的信息
甲方、乙方、丙方名下的所有股东信息,所有自然人股东的身份证信息,**持股比例,所有自然人股东必须签字盖章,所有法人股东必须加盖公章,统一社会信用证书编号,营业执照地址信息。
如果甲方有多个自然人股东,则使用甲方。
1. 甲方。 2.甲方的三个标志。 如果甲方有多个法人股东,则使用甲方。
4. 甲方。 五、甲方的六大标记...... 最后一句注明:上述委托方统称为甲方。
乙方和丙方的股东结构应参照甲方的做法进行说明。
资产买卖协议条款第二部分:交易标的物信息
主营公司的固定资产标明:包括但不限于许可工业用地面积、无证用地面积、许可工业建筑面积、无证工业建筑面积、不易搬迁的设备设施等。
协议条款应完整书面,如土地证号、土地面积、土地证终止期限、土地性质、地块位置、土地使用权人姓名、不动产许可证号、许可建筑面积、无证建筑面积、房屋所有权人姓名、建筑结构、承租人信息、租金、室内装饰、 不易拆除的设备,建成市政管网,水、电、汽、天然气等设施接口,变压器数量和容量,安装电梯、货梯、行车... 等等,列越详细越好。
资产买卖协议条款第3部分:与交易资金相关的信息
成交价款、定金、尾款、交易税、计税比例、房东指定托收账户、开户银行、托收账户、指定收款人...... 和其他信息。
使用资产交易交易时,融资方无需聘请会计师事务所或出具专门的财务审计报告,但项目准入、项目可行性报告、安全评估报告、能源评估报告、环境影响评价报告等费用由融资方承担。
房东聘请估价师事务所,出具资产评估报告,资产评估费用由房东承担。
依法规定,业主公司承担评估价的1055%,公司主要承担3个评估价05%,或房东与业主协商承担交易税。
第四部分:双方的权利和义务
第五部分:协议的有效性和有效性
第六部分:违约责任
第七部分:终止条件
第八部分:不可抗力
第九部分:其他公约 等一会。 工业地产资产买卖协议。
第四,第一。 五.
六。 七。
8.根据第九部分的条款,请另制定一份**、资产买卖协议,还要起草一份《资金监管协议》,签署人:房东、金主、中介方、交易资金监管银行、资金方共五方。
谢谢:**原文**,并阅读原文!
这是这篇文章说的......