设备平台是建筑物中专为暖通空调、空调、管道和电气设备和施工人员操作而设计的空间平台。 设备平台的结构形式通常是与室内不相连的空间，与室内相通的空间被视为阳台，也存在相邻几户共用一个设备平台的情况。
根据北京当地标准《住宅面积测量技术规程》（DB11 T661-2009），阳台与平台的区别在于，无论底板是借助下屋面还是独立悬臂，无论底板是房间还是阳台，平台上方的有盖的就是阳台， 而未覆盖的则视为平台，全封闭阳台根据其周边水平投影计算整个建筑面积。阳台宽度或阳台深度不小于0时有屋顶的非封闭阳台在60m处，阳台不计入建筑面积。
因此，设备平台与阳台的区别一般分为以上两个方面，一是是否与室内相连;二是有无顶盖。 在商品房的预售或售中，有一种营销方式是改造设备平台，增加套房面积，将设备平台作为“免费区域”，以增加房地产的吸引力或竞争力。 后期，当设备平台在建筑面积计算、房价计算等方面受到监管部门整改的行政处罚，甚至开发商的营销方式时，购房者与开发商就设备平台容易产生纠纷。
1、设备平台是否应包括在施工区域内
国家质量技术监督局，《房地产测量规范》（GBT 17986）。1-2000）8.2.3、“作业平台、装卸平台和利用建筑物空间放置箱罐的平台”三项规定不纳入施工区域范围。
住房和城乡建设部发布的《建设项目建筑面积计算规范（GBT50353-2013）》第三条0.第二十七条规定，下列项目不计入建筑面积： ......5、平台为建筑物内的操作平台、装卸平台、安装箱和储罐。
住房和城乡建设部《建设项目建筑面积计算标准（征求意见稿）》第三条2.24.规定下列建筑物、建筑构件和构筑物不计入面积： ......5、建筑物的设备平台、操作平台、进料平台，建筑物内的箱罐平台;它不包括在建筑面积中。
根据当地情况，对于是否应计算设备平台的施工面积也有相关规定。 例如，《天津市飘窗、设备平台、阳台建筑面积规划计算规则》（桂监字2024年第584号，已失效）第四条规定，设备平台是指对外开放用于空调室外机、热水机组等设备的搁置、维修且不与内部连接的室外空间建筑的空间和阳台。户用集中制冷热水供应设备平台应根据安装使用要求确定，但面积应小于4平方米，制冷热水设备平台面积各不超过1平方米，数量不得超过主楼空间数量。
如果满足上述条件，设备平台将不计入施工面积不满足上述条件且部分超出规定的，按水平投影面积计算建筑面积，计入容积率指标。
台州市建设规划局关于进一步规范建筑飘窗及设备平台设置的通知（台监规2024年第277号）：
1）设备平台是指对外开放用于室外空调机组、热水机组等设备的搁置和维护的室外空间，不与建筑物的内部空间和阳台相连。
2）设备平台的设置应符合下列要求： 1、设备平台深度不得大于21 米;2、每层设备平台的水平投影面积不得大于1 3层所有阳台（包括入口平台、游廊、设备平台等）的水平投影面积;3、设备平台应集中设置。 如确需分散设置，安装数量不得超过套房内客厅数量（指卧室、客厅、书房、餐厅等独立室内客厅）。
3）符合上述要求的设备平台不得纳入施工区域;对不符合上述设置要求的设备平台，按设备平台1 2的水平投影面积计算并计入容积率指标。
综上所述，设备平台是不与建筑物内部空间和阳台相连的室外空间，不计入施工区域。 但是，也需要考虑和关注器械平台是否符合国家或地方行政管理部门对器械平台标识的标准。
2、设备平台是所有者共享还是独家
《最高人民法院关于审理建筑物差异权属纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“专门为特定房屋规划的露台和其他物品，在销售时已按照该房屋的规划列入特定房屋的买卖合同的，应视为是前款所指排他性部分的组成部分。 因此，要确定它是否是业主的专属部分，有必要看： 1.在规划方面是特定房屋的专属2、在销售时，应按计划列入销售合同。 一般来说，设备平台是向外界开放，不与阳台相连的室外空间，属于业主。 如果空间按规划与建筑物内部空间相连，而具有建筑面积的阳台按投影面积计算，则属于业主专用面积。 但需要进一步指出的是，如果属于规划中的排他性部分，并不意味着业主可以随意进行改造和建设。 业主不得违反属于专用部分的设备平台原有规划设计用途，并事先征得相关职能部门的批准后方可进行。
在苏0621民初3243号案中，根据法院依职权向海安市住房和城乡建设局提交的涉案房屋7层至30层竣工图展示，被告房屋储藏室北阳台、西墙、原告房屋东墙标注为“设备平台”， 并在上述两面墙上标注了“K2”空调预留孔（空调孔实际上是预留用于现场勘察）。基于此，可以确认设备平台具有双方所有者共享的功能。 通过现场勘察，设备平台原来三面有墙，北侧为空地，其功能具有为业主放置空调机组的功能，即设备平台两侧的业主拥有使用权。 因此，认定该设备平台属于业主，不属于被告的专属区域。
3、开发者擅自修改设备平台“自由区”
开发商在销售商品房时，以“区域赠送”的营销方式吸引客户、宣传市场，通过赠送设备平台、阳台等方式增加户套面积，并通过宣传册、沙盘、销售人员介绍等方式进行展示。 这将增加该物业的吸引力和竞争力。 但这种公示是否构成合同不可分割的组成部分，是否被认定为开发商的合同义务，需要根据工程销售情况和合同情况综合判断。 因此，在开发商非法装修的情况下，买方面临更大的风险。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2024年修正）》（法释2024年第17号）第三条规定，商品房的销售广告和宣传品是要约邀请，但出卖人对商品房及相关设施在商业范围内作出的说明和承诺的住房开发规划是具体确定的，对商品房买卖合同的订立和住房的确定有重大影响的**，构成要约。即使商品房买卖合同中没有说明和承诺，也应是合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
在2024年苏0621民初3243号案中，两被告声称自己有权单独使用设备平台，为证明其主张，向法院提供了盖有专用章的平面图（复印件），供房屋建设单位参考， 海报截图和“住宅捐赠区域描述”（复印件）。对此，法院认为，商场公司在出售涉案房产时向业主发出的海报中，两被告所购房屋的平面图并未表明设备平台已纳入户型范围，此外， 海报上明确写明：“本印刷品仅为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的买卖合同为准。 在被告提供的商品房买卖合同中，买卖双方未在合同中约定设备平台使用权属于被告双方。 两名被告人持有商场公司发给他们的《住宅捐赠面积说明》复印件，并主张其有权单独使用涉案设备平台。 无论《事实陈述》是否真实，就其内容而言，其涉及捐赠区域的内容不合法，《事实陈述》对两被告人有权单独使用设备平台的抗辩不具有证明效力。
此外，特别需要注意的是，即使开发商对设备平台的宣传可以作为合同内容，但如果宣传与方案不一致，买方也不能主张开发商履行了合同义务或设备平台专有权，只能要求开发商承担相应的违约责任。 例如，根据规划局批准的施工图纸，楼盘的设备平台应为不与室内相连的封闭空间，但开发商为了增加宣传卖点，在外墙上加装窗户，打开门，将其改造成与室内相通的空间。 如果开发商擅自对设备平台进行改造，导致该部分被纳入建筑面积并计入房屋价格，买方可以拒绝支付该部分房屋的价款。
四、属于业主的设备平台自行改造可能产生的风险
开发商交付房屋后，业主改变设备平台的规划用途和结构，自行封闭阳台，不仅侵犯了业主的共有权，还需要对其他共有人承担侵权责任，还存在受到行政处罚的风险。
1、业主自行封闭设备平台造成的行政处罚风险
设备平台一般用于放置空调室外机，承重标准低，装修后会封闭改造成室内使用，会增加设备平台的承重，存在安全隐患。 在苏06兴中（2018）192号案中，法院认为，江的建设行为本质上是未经规划许可，在空心天井外安装铝合金窗，借助法定建筑的墙壁封闭封闭空间。 设备平台属于业主共用部分，封闭式设备平台与江住宅融为一体，不仅客观上增加了私密部分的面积，改变了小区原有的设计和规划以及建筑原有的立面，而且可能造成安全隐患，属于违法施工行为。 江的施工行为不属于仍能采取纠正措施消除影响的情形，因此应依法拆除。
2、业主自行改造设备平台，侵犯他人权利的，应承担相应的侵权责任
在嘉兴市中级人民法院公布的十大典型案例中，有9个是发展商在每栋房屋专用部分的相应外墙上放置空调的设备平台，供业主使用，可以满足各自的需求。 规划图纸显示，涉案设备平台上只能放置两台空调，放置三台机组存在安全隐患。 原告王某为扩大自身专属空间，自行改造设备平台，占用季某合理使用空间，不应认定为善意、不公平的行为。 海宁法院认为，本案涉案设备平台属于建筑物所有人的共有部分，共有部分的使用是业主行使专有权的合理延伸，但业主行使该权利的前提是合理使用，且不损害他人合法权益。
综上所述，一方面，设备平台违章改造不符合规划设计，存在较大的安全隐患。 如果开发商将设备平台改造成赠品出售，一旦立案，大多会涉及买受人的集体诉讼。 在建设、扩建、改造商品房时，设备平台应按计划实施，有利于房地产市场的健康发展。