房地产已进入“后开发时代”。 冯伦认为，未来住宅产业化可以解决“雷暴”问题。文：《中国企业家》记者 李艳艳编辑：赵建凯
会议现场
12月9日、10日，由《中国企业家》杂志社主办的“第二十一届中国商界领袖年会”隆重举行。 在“导师班”环节的第一天，裕丰集团董事长、万通集团创始人冯伦发表了《用科技创新让住宅发展走出困境》的主题演讲。
关键要点：
1.房地产已经从过去的“开发时代”进入了“后开发时代”。
2.未来整体市场规模仍将保持在10万亿元以下，其中四五万亿元为新房。
3.区域市场更重要，细分市场要深耕，住宅市场分层要特别注意自身定位。
4.在未来的房地产行业，住宅产业化可以解决雷雨问题，因为房子是成品，不会烂尾。
5.经济适用房的建设已成为重中之重。 经济适用房以**为主，这一比例可能会上升到60%。
以下为冯伦先生现场演讲实录（有删减）：
很高兴在这里与您分享。 房地产行业近20年来一直受到大家的关注，每天都有很多故事，但最近“雷声滚滚”，大部分房地产开发商都承受着巨大的压力，有很多“雷雨”发生。 此外，这也是“一阵阵的脚步声”，*出台了很多刺激需求、拉动供给的政策，所以我们说：雷声滚滚，脚步声爆棚。
作为从业者，我如何看待这个过程？最近，我认为有四个最重要的变化值得注意。
首先，时代变了。 房地产已经从过去的“开发时代”进入了“后开发时代”。 “发展时代”是什么意思？也就是说，在人均GDP达到1万美元之前，我们正处于以住房为核心的高速开发、建设、销售和周转的房地产时代，而这个发展时代是经济发展的阶段性产物，而不是永远的。
我经常去美国，我问他们，为什么没有像万科这样的公司？他们说，30年前，这样的公司就结束了。 在二战后的一段时间里，美国和欧洲国家经历了高速住房建设的阶段，大约二三十年，但这段时间在30年前就结束了。
还有一次，他们的老板带我乘直升机去看一块地，我告诉他我们中国的房子方法。 他说我一点都不懂冯先生，不是我无知，而是大家都听不懂他。 为什么？他说，这个故事在美国早已不为人知。 也就是说，在一个经济发展的阶段，住房是核心产品，而这样一个高速建设的阶段，在我国也经历了20多年，而现在，我们也进入了房地产叙事的新阶段。
发达经济体的房地产故事大概就是一个“1+7”的故事，在我们人均GDP达到1万美元之前，我们只有一个故事，叫做“住房”。 “1+7”中的“7”是指“7”个不同的房地产类别，包括写字楼、商业、酒店及度假、物流仓储、医疗卫生、教育及研发、**物业等。
除了经济发展水平外，还有几个特别重要的因素影响着住宅市场的发展，促使住宅市场进入减速、降价、减量阶段。 首先，目前人口增长放缓和老龄化趋势应该会减少住宅楼的数量。 二是经济发展模式从单纯的延伸、快速增长、以城镇化为主，向内涵型高质量发展转变，部分城市经济产业格局也发生了诸多变化，地方经济发展不平衡，住房增长放缓。
还有一个因素，金融和体制变化也对住房产生了重大影响。 比如我们的税制、未来的继承制度、汇率、银行贷款利息、住房不投机政策等等。 房地产进入后开发时代，“1”放缓了，但“7”加速了，“7”加速最多的是与我们相关的两件事
首先是物流和仓储，目前发展最快的产品有三种。 另外：一是冷链，二是智能仓储，三是数据分析中心。 二十年前，美国有一家专门的房地产公司，我们当时还不了解，一直以为是互联网公司，最后才发现是房地产公司。 为什么？这所房子里有很多服务器，房子可以收租，而且耗电量很大，对安全性的要求非常高。 这种不断收取稳定租金的房子被称为数据中心，回报率特别稳定，而且这种物业也是一种非常重要的物流仓储。 这就是我们现在所说的“新房地产”。
二是医疗卫生。 我们公司近七八年来一直围绕医疗养生做房地产，全球增长最快的空间也与身体健康有关。 除了医院，我们还有很多与健康相关的空间需求。 位于韩国首尔江南区的世界上最大的空间之一，拥有最多的医学美容机构，一座20万平方米的房子，里面摆满了脸和指甲。
此外，我们还拥有最好的现场布局。 我们日常的跑步、健身、瑜伽都与健康有关，而这些东西需要大量的物业支持，而这种物业就成了与健康相关的不动产。 近年来，我们做了很多这样的产品，如工业园区、医疗商场、疗养酒店、养生公寓等。
因此，我们说“7”很重要，这是新楼盘，主要方向是医疗卫生和物流仓储。 我们进入了一个新时代，房地产从单一的住宅开发进入了一个全面的“1+7”发展阶段，这就是所谓的“后开发时代”。
第二个也是最重要的变化是市场变化。
首先，市场细分变得越来越重要。 众所周知，漫灌快速发展的时代已经过去，细分市场非常重要。 减了多少，原来2024年规模近16万亿（销售）的房地产市场，新房加老房子，现在我们降到不到10万亿，几乎减半了。 未来整体市场规模仍将保持在10万亿元以下，其中四五万亿元为新房。
减持后，如何细分？例如，女性细分市场。 当我去中国台湾时，我看到他们被划分得很细，叫单身不独居，单身独居。 有的老人需要照顾，有的是蓝领，有的是出租的，有的是销售的，有的是两代同堂的居民，有的是单身小家庭。 现在，最小的单位可以是 17 平方米，这是一个细分市场。
第二，区域市场。 现在，区域市场和全国市场之间的区别越来越明显。 过去，大型房企和全国一样，在全国各地都做过一次抽奖，但现在他们深入区域市场，在发达地区、人口集中地区、开放程度较高的地区，住房增长较大。 相反，在欠发达地区、封闭地区、产业衰退地区，市场急剧萎缩，市场做不到。 所以现在，住宅开发量大的企业都在缩头，欠发达地区的企业数量非常少。
第三，市场分层。 比如我们现在说的就是保障房，商品房就是商品房。 我国保障性住房（占比）目前不足30%，未来拟发展到60%，保障性住房为保障性住房、廉租住房和中低收入人群居住的住房。 经济适用房和豪宅是两大类，要求不同。
因此，房地产市场发生的根本性变化是区域市场更重要，细分市场要深耕，市场分层要特别注意自己的定位，要在分层市场中去做。
第三个变化是，技术发展水平将在住房方面发生根本性变化。
近年来，住房领域的技术发展水平彻底改变了我对传统住房的看法。 比如过去，大家对住房的传统看法是用钢筋混凝土盖房子，铺地，然后卖装修，这个过程往下走，两年半到三年。 用水泥建造的房屋使用寿命大，污染大，抗震结构弹性不够。 此外，盖房的电费也比较高。
我们的住房技术现在进步了多远？经过14年的研发和投入，远大科技集团现在建造的房屋完全可以媲美造汽车和工业化房屋，这是流水线做成的房子，每天可以做6万平方米，一年200天可以做1200万平方米， 而我们在过去15、20年里有200万平方米要完成，现在的速度太快了。
从项目开工到地基再到房屋完工，厂房耗时较少，两到三个月即可完工。 这栋房子从流水线上下来，然后装在集装箱里拉过来，最后在现场组装，需要两到三个月的时间。 而且装修精美，标准比我们自己买的要好得多。 打个比方，汽车肯定比拖拉机更精致，工厂流水线速度很快。
二是标准高，厨卫配置和空调新风系统比现在高一级。 另外，它更便宜，为什么？工厂越大，成本越低。 特斯拉到中国，当初超过70万辆，现在又有多少辆？200,000。 最后，运营成本低，电费是传统家庭的三分之一。
因此，科技的进步加速了住宅行业的转型。 对于未来的房地产来说，雷雨问题可以通过工业化住房来解决，因为房屋是成品，不再是半成品，也不会是烂成品，而是直接拉过来的房子。
此外，不需要高杠杆开发，可以以金融方式服务。 另外，所有产品都不会成为空置房屋，假设建造了10套房屋，出售了5套房屋，其余5套不出售，那么，如果有其他项目，可以将其拆除，移动，然后重新安装，因此没有空置，也没有积压。 这就是技术进步对行业的影响。
科技的色彩在未来住宅领域不仅体现在生产上，更体现在成交上。 如你所知，现在买卖房子的时候，经纪人给你**，你以为他看似在随意跳动，但实际上，他玩得很准。 现在经纪人得到一个准确的**，大约40元到1200元。 如果我开了一家经纪公司，我需要知道谁会买它在哪里可以找到**？
事实上，有这样的数据公司提供这样的**信息，他们可以从海量的信息中找出潜在的买家。 这些背后都是技术，而现在人工智能的参与，可以快速筛选出谁想买房，告诉你，这房子多少钱？您在历史上交易过多少次？估值是多少？这样，您将能够快速做出决定。
技术进步对于住房行业的质量保证和高效交易至关重要。
最后，房地产的未来还有一个重要的变化，那就是制度的变革。 我从事商业活动已有 30 多年了。 房地产行业一直在说，我们面临着市场和制度的双重选择。
说到房地产，基本上有三个制度在变化，一个完全由市场解决，一个通过租赁解决，原则上不开发商品房。 还有一种“新加坡制度”，其中20%是商品房和市场化发展的竞争，剩下的80%由先对接，不进入商品房市场。 中国房地产开发20多年来，这三种制度都经过了尝试，并且仍在调整中。
虽然市场有时会面临一些特别困难的选择，但我们也可以看到未来的一些重要变化。 例如，**emphasis，经济适用房的建设已成为重中之重。 经济适用房以**为主，可能会上升到60%，40%是商品房，留给市场竞争和决定。 这种制度的改变，对于我们行业未来的发展是非常重要的。
所以，我今天讲的四个变化：后开发时代的到来，房地产市场的分层，科技进步对住房的改变，以及未来中国住房制度的变化，这些内容对我们来说非常重要。 在此背景下，总体来看，房价已经进入了一个稳中下滑的时代。 如果我们处于一个细分市场，并且有一个经得起考验的好产品，它也可能会上升。
在这个过程中，还应该注意的是，我国现行法律对产权的规定并不明确，比如我们过去的住房是房屋所有权证和国有土地使用权证，两者合在一起就是不动产产权证。 我们的房子已经70年了，用了20到30年，怎么在后面拿到呢？事实上，明确收取费用的协议并不多。 因此，这些产权的未来仍存在很大的不确定性。
因此，我们需要对未来的住宅投资持谨慎态度。 因为它的产权不完整。 在目前的交易过程中，所有楼龄在20年以下的房产，比如写字楼、商业楼，一般都是40年或者50年，现在20年之后就没人买了。 未来住宅也可能是这种情况。 假设这套房子还剩20年（当房子资金到期时），不知道能拿到多少钱，这种情况下该怎么投资？所以未来住宅租赁市场会越来越好，但投资需要越来越谨慎。
总之，房地产行业，尤其是从商业化进程开始以来，有一个标准是没有改变的，那就是创造一个固定的人造空间，让我们在其中生活和发展。 房地产行业将继续存在所以我们关注这个行业，未来这个行业也会进入可持续发展的阶段，让房地产进入真正的产业化阶段。