核心提示：在上市三周年之际，Winshang.com 深入剖析华润万象人生业绩的高速增长因子，看看什么才配得上行业“向上成长”之路。 
*|温尚（ID：Winshang）。
撰写者 |苏珊， 罗佳欣
编辑|骆佳欣
三年前的12月9日，华润万象人寿登陆资本市场。 凭借“物业管理+企业管理+大会员制”的独特商业模式，市值一度飙升至千亿。
凭借稳健的底盘和强大的商业运营能力，华润万象人寿一路让资本市场看好
上市首年，进入香港恒生综合指数成份股及恒生实体产业服务及管理指数成份股
上市第二年，成为香港恒生指数（蓝筹股）成份股、恒生房地产服务及管理指数成份股，并被纳入恒生ESG增强指数及恒生ESG增强精选指数
自2024年以来，一直是港股大型房地产板块市值最高的公司，表现出良好的增长和长期投资价值。
老子说：道生一，生二生，二生三生万物，意在解释世间万物的发展规律，三在这里看作“无穷无尽的开始”。 这一定律在华润万象的生活中得到了证实。
到2024年底，华润万象将上线经营性购物中心数量将达到100个，管理物业面积将超过3个6亿业务规模不断扩大，经营水平不断提升。
在上市三周年之际，Winshang.com 深入剖析华润万象生活业绩的高速增长因子，看看什么才配得上行业“向上成长”之路。
上市三年业绩快速增长
商业管理优势凸显
过去三年，国内经济消费环境发生了深刻而复杂的变化，香港市场也发生了变化。 很多企业经营压力大，难以兼顾产品线的打磨，管理动作畸形，偏离了长期主义。 而商业世界一直处于逆风之下，筛选好公司并淘汰不良参与者。
与此形成鲜明对比的是，华润万象人寿自上市以来业绩快速增长，三年净利润年均复合增长率达87%，盈利能力持续提升。 2024年上半年，华润万象人寿总营收同比增长28%7% 至 6793亿元，核心净利润增长367% 至 1422亿元，并购项目的协同效应和规模效应进一步释放。
分析华润万象生活业绩快速增长的原因，Winshang.com 发现，从收入结构上看，物业管理业务是营收的主力军，而经营管理业务是利润的主要贡献者。
与其他同类型的商业管理公司相比，其优势在于其稳定的战略布局、成熟的产品线和强大的运营能力。
战略愿景
集中于高线城市和成熟商圈，业绩恢复较快，项目租金水平更具韧性。
在实体店中，客流是王道。 据双商大数据研究，近五年来，商场整体客流一直集中在核心城市和核心区域。 截至今年第三季度，高线城市购物中心的恢复速度明显快于低线市场。
截至今年9月底，华润万象人寿一般位于一二线城市80%的项目位于一二线城市，84%的项目位于市级和区域成熟商圈。这些城市拥有庞大而稳定的常住人口，这保证了他们的消费基础，这有助于在特殊时期获得稳定的租金收入。
今年以来，面对行业整体投资压力，华润万象人寿购物中心平均出租率一直保持在96%的高位，展现出良好的运营技巧。 究其原因，在市场复苏后，优质的商业品牌会更倾向于核心位置和成熟的商圈来拓展门店。
产品线成熟。
是唯一一家实现了重奢、中高端、非标项目规模化布局的企业，重奢的优势形成了极高的竞争壁垒。
相较于万达、新城等大型商业管理公司，或恒隆、太古等重奢企业，华润万象人寿是唯一一家在重奢、中高端、非标项目上实现规模化布局的企业。 并深耕各产品线领域，打造竞争壁垒。
截至2024年6月30日，华润万象城人寿拥有88家商场在运营，在全国17个城市实现“一城多转”和“多城多转”布局，74个项目零售额位居当地市场前三，占比841%。
万象城保持行业领先地位，万象城和万象城特色凸显
万象城
定位“引领高品质时尚标杆”，重点布局一二线城市核心区或潜力区。 奢侈品方面，万象城布局购物中心13家，商场数量排名第一，重点奢侈品项目营收仍在快速增长。
以进入成熟期的深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城三个领域为例，其2018-2024年租金收入复合年增长率在14%以上。
杭州万象城。
其中，杭州万象城增长势头最强劲，近四年复合增长率超过20%。 得益于项目近三年积极战略升级和业态调整，如打造“高端手表”矩阵、高端沙龙护理街区、高品质潮流生活方式、国际餐厅酒吧聚集地等，增加了高端化妆品的数量和品类，进一步深化了高端特色定位。 2024年项目年销售额突破100亿，充分展现了华润万象人寿在奢华奢侈品领域强大的运营能力。
在非重度奢侈品产品线中，项目众多，竞争者种类繁多，既有龙湖、大悦城等优质玩家，也有各个城市涌现的个性化商场。 产品线的特点和团队的招商引资和运营能力成为赢得竞争的关键。
仔细观察万象世界和万象城的两大产品线，就会发现明显的个性标签。
万象世界
定位为“城市精神文化融合潮流的源头”，地处高能城市核心区。 首家万象天地——深圳万象天地的成功运营，为这条产品线注入了核心DNA——潮流元素、街区+商城、人文精神气质。
融入“城市地方人文”的产品内涵进行后续上海、南京、成都等地都做了很好的品牌代言。
万象市
主要位于一二线城市区域中心或三线城市核心区域在中高端市场形成了良好的规模布局，打造了一大批沈阳铁西万象、北京清河万象、贵阳万象、昆山万象、淄博万象等区域标杆。 以铁西万象城为例，自2024年开业以来，每年有30%的品牌进行更新，业绩增速位居沈阳市场前列。
作为目前运营项目数量最多的产品线，以及未来万象商业扩张的主力军，“万象城”围绕“万岁”的全新品牌理念，全面提升了产品实力。 未来，该产品线的竞争优势将更加突出。
扩大规模
轻重的结合有助于性能的增长点。
新开业企业的快速进入市场，也为华润万象人寿的业绩带来了规模化增长。 与过去三年一些公司放缓或收缩的战略不同，华润万象人寿一直处于“快速扩张”状态。 2024年至2024年，共开设了43家新商场，平均每年新开业13家
据 Winshang.com 介绍，随着12月7家万象商业分店的开业，2024年新开业的门店数量也将达到13家。
扩建项目贯穿“存量”路径，为华润万象人寿打造高利润增长点。 通过转型和业态品牌招聘，实现快速业务，为公司贡献业绩收入。 以中山石岐万象城为例，经过9个月的改造，可出租面积、月均租金、月销售额和月客流量均有明显增长。
正是基于万象商业雄厚的运营实力，项目业主才愿意支付更高的运营管理费用。 财报显示，其购物中心业务毛利率达到718%。
新业务的快速扩张，提振公司2024年上半年租金收入突破100亿元，预计年底将进入200亿元大关。
“物业管理+企业管理”双翼商业模式抵御行业下行周期风险
尽管房地产行业面临下行调整，但凭借“物业管理+经营管理”的双翼模式，华润万象人寿保持了一贯的韧性。
在物业管理领域，华润瑞祥人寿重申了对品质规模增长的承诺。 华润万象人寿借助资本实力，于2024年完成了对禹洲物业、四川九洲（51%股权）和中南服务有限公司的收购，并于今年收购隆基人寿服务，进一步扩大物业管理规模和细分市场占有率。
三维
拆解未来高质量增长亮点
着眼当下，也要放眼未来。 两个值得思考的问题是，过去三年这个行业发生了怎样的变化？未来，华润万象人寿的良好业绩能否保持？
回答第一个问题，商业地产行业正在经历结构性变化。
从长远来看，购物中心行业已经进入存量市场，增量市场是快鱼吃慢鱼，而存量市场，竞争的本质是实力、市场基础、消费者心理认知、产品线成熟度、创新能力、资产管理能力等，都是全方位的要求。
展望未来，公共房地产投资信托基金向消费基础设施的扩张为该行业带来了结构性增长机会。
能够参与公募REITs扩容的，将是优质资产、优质原业主、优质管理人。 基础项目应考虑资产收益的标准化和可靠性，并具有较好的经营业绩和未来增长预期。 因此，行业内的马太效应将更加明显。
在行业分化的背景下，我们一起来看看华润万象人寿还有哪些发展机会
重奢壁垒，将保持领先竞争力
目前，在重奢领域，国内市场的行业竞争格局在中长期内不会有太大变化。
随着全球经济下行加剧，奢侈品行业正在告别“野蛮增长”。 2024年第三季度，各大奢侈品集团财务数据均呈现营收下滑或增速放缓。 消费端，消费者追求性价比越来越高，奢侈品消费疲软，勾勒出高端消费增长前景较为保守。
在这样的情况下，高端奢侈品商场未来或将维持目前的规模布局，新项目将更加谨慎。
奢侈品市场极高的进入门槛，为华润万象人寿形成了极高的竞争壁垒。
很多都是稀缺的
奢侈品商场对选址要求高，需要足够数量的高净值客户来支撑消费，奢侈品商场的存量占据了高能城市的核心区域。 **区位本来就稀缺，万象城在部分城市的先发优势，让后来者难以在高端领域发力。
品牌是稀缺的。
为了保持稀缺性和高知名度，同一区域的门店数量有限，发展较晚的购物中心很难吸引投资。 华润万象生活方式奢侈品牌资源处于国内顶级水平与超过115个国际奢侈品牌合作，合作门店数量超过500家，业内门店规模最大，爱马仕、LV等重磅奢侈品牌门店数量业内最多。
高运营能力要求。
目前，奢侈品商场的运营商只有港资企业，华润万象城人寿、华联SKP和D&G集团。 华润万象人寿通过“三年小调整、五年大改革”，延长了豪华购物中心的成长期，实现了租金、管理费的长期增长。
高质量拓展，追求规模和品质**
2024年上市后，华润万象的轻资产扩张开始向第三方项目倾斜“内部管理”走向“外部业务”。，从“服务母公司”扩展到“服务外部所有者”。'，从“管理思维”向“服务思维”转变。
根据华润万象人寿“十四五”规划，到2024年，管理面积将达到4亿平方米，其中投产项目150个，扩建项目50个，占比1/3。
挖掘股票机会，瞄准TOD项目
华润万象人寿总裁于林康在2024年中期业绩发布会上强调，“我们会在一二线城市寻找更多机会，比如一些大型TOD项目。 希望能高质量地扩大这50个项目。 ”
从下半年开始，华润万象人寿聚焦一线城市，与华润万象人寿合作深圳地铁签订三个商业项目合作项目，合作项目包括：上海港城集团、普凯集团、中国企业达成商业轻资产合作，与北京华财地产集团就望京华财商业中心项目进行合作。
上述扩区项目具有以下共性：一线城市TOD项目可享受轨道交通带来的客流红利;地处城市核心区或成熟商圈，未来在城市商业网格布局中将占据更多优势。
基于业绩目标，短期内拓展合适的股票业务对华润万象人寿来说也十分迫切。 自望京华彩商业中心例如，作为北京五环内的商业区，毗邻东湖渠地铁站，原有的高端餐饮基础较好，可以通过快速调整和改造贡献收入。
截至今年11月底，华润万象人寿自上市以来已拓展38个轻资产商业项目。 目前，国内轻资产市场的竞争格局尚不明朗，头部企业强大的品牌背书将在市场上获得更多的选择优势。
产品线外，探索非标业务创新
我们注意到，除了三大产品线外，华润万象人寿近年来还打造了一些创新的非标项目。
例如，荣获“北京市城市更新最佳实践”奖西单续约字段通过博物馆的设计，在“公园城市”中创造创新业务。 位于嘉兴南湖世界将历史传承和地方性融入现代建筑，打造漫步先锋生活空间，成为嘉兴“夜经济”的地标和新城市名片。
西单续约字段
南湖世界据 Winshang.com 介绍，2024年，华润万象人寿还将启动万象业务体系中首个PPP项目深圳大运会世界
未来，这些非标商业项目的成功运营，不仅将打破外界对标准产品线拓展的“同质化担忧”，也将提升华润万象城生活解决城市不同业务痛点的综合能力。
孵化零售自营，开辟新的增长路径。
在2024年中期财报中，华润万象人寿首次提到将“开始尝试创新自身化妆品业务，助力在运营项目定位上取得突破”。
据 Winshang.com 介绍，华润万象人寿首家自营“化妆品零售店”将在昆明万象城揭幕这也是华润万象开设的第100家购物中心。
在此之前，华润万象人寿已成功打造“冰万象”溜冰场和“万象影院”两大自营品牌。 前者致力于打造全国商业真溜冰场标杆，布局全国16个城市在迎镇有17个真正的溜冰场。其中，位于深圳万象城的门店连续四年位居行业单店营收第一。 后者的万象电影院将于 2023 年 8 月上映在32个城市有46家电影院未来，运营中的影院数量将超过70家。
万象电影院。 事实上，对于华润万象人寿来说，孵化自营零售业态已经不是“第一次”。 华润集团第一个 ole'精品超市诞生于深圳万象市，品牌早期跟随万象在全国的业务布局。 可以预见，其自营化妆品业务将得到孵化和成熟，未来将复制到全国各地合适的项目中。
对于购物中心来说，这些自营品牌是购物中心的主力店，共享着万象商业的巨大客流，未来随着规模的扩张，业绩增长必然是可观的。 华润万象人寿此举，可谓是“为未来寻求业绩稳增长之路”。
商业市场就像一艘逆流航行的船，不进，就会后退。
站在上市三周年的新起点上，华润万象人寿仍面临ESG战略实施、消费基建REITs发行等新的发展挑战，这将对商业项目的稳定创收和可持续运营提出更高的要求。
用于夯实”。综合实力第一的商业运营服务商“行业现状，华润万象在拓展新的业务增长空间时，需要不断”提升“业务运营能力。