十几年前，新江湾城概念刚建、开发之初，由于起点高，标牌特别鲜明，一开始房价非常高，当然有相当比例的水和泡沫。
然而，十几年过去了，此刻，它经历了一个高泡沫、挤水、拉平城市房价涨幅的完整循环过程。
但是，稳健和能够获得高于城市房价趋势的加速是两回事。
今天，我就从根源上谈谈新江湾城的几个驱动力，以及它能否继续发力？
能推动板材的【内生驱动力】**大致分为四种。 加上局外人或借款。
四个内生驱动因素：
概念、等级和标签的特殊性;
规划，包括轨道交通、学校、医院、商业资源;
只要工业经济总量在增长，就能促进土地价值的持续增长。
发展过程，放到楼市上，就是不断有新项目上市，通过新地价和房价的逐步上涨，以及投机带来的市场热度，可以把现有的二手房抬高。
外部驱动因素借用：无论下一个板块有没有增加土地价值，这个板块都可以享受溢出效应。
当然，无论驱动力是什么，最终在具体房价方面，还是会转化为供求关系。
白头**1
独特的生态概念标签已经使用了十几年，早已包含在初始和现有房价中，业内根本就没有。
生态是一回事，基调挺高的，但是在绝大多数地方喝彩却不受欢迎，吃完没多久，生活水平就没有得到全面提升，大部分人还没有达到花钱买生态的阶段。
但是，毕竟，少数人首先致富。
致富的特征是什么？其中两个是“通用的”：挽回面子和饶命。
光是这两样东西，就足以让他们付出不少钱，只要暗示着可以让自己的身体更健康、更年轻，再享受几年的花世界，根本不是拿出几千万的问题。
更何况，是在上海，没有生态，没有富人。
因此，十几年前，新江湾城刚刚推出“城区唯一生态湿地”的概念，立即成为新一代豪华住宅小区的第一标签。
在销售花言巧语和各种网络软文中，每个楼盘都会说市区的空气是最干净的，只有湿地才能产生“负氧离子”的含量，感觉像是可以修仙。
再加上仁恒逸庭别墅项目的入驻，豪华住宅区立马就建起来了——因为同时实现了对富人的追求
有面子，上海市中心唯一的天然湿地，唯一的！稀缺资源被占用！而且，仁恒的别墅已经过去了，从自然荒野到高端豪宅的调性也有所上升。
更是吝啬，不离开上海，在传统的城市边界，也不是郊区，他一边赚钱一边修仙。
但问题是，这张牌一开始就打得声响很大，十几年后已经不是什么新鲜事了。 而且，作为豪宅价值底盘的概念，从片区开发之初就被植入到房价中，早已完全融入到当下的房价中。
独特的生态概念标签已经不可能了，或者说从几年前就不能成为房价的驱动力。
新江湾城没有工业，这台发动机本来就不存在，以后也不会再有——没有肉眼可见的土地，产业规划从来就没有出现在新江湾城的规划中。
白头**2
包括轨道交通车站的规划在内，已经全面实施，不会有大规模的、值得称道的增建，第三台发动机也不是没有希望。
从大学到小学，从地铁到商业，从公园到体育设施，所有配套设施都已落地，并且已经落地数年，甚至各种市政公共建筑在成熟期带来的最终红利也已经过去。
当然，这仍然是那个问题，没有土地了。 规划中没有新货，所以没有新的市政设施和有亮点的商业设施带来的新红利，最多只是换了两家便利店和两家百货公司的名字，店面还是同一家店，所以策划引擎无法产生新的驱动力。
白头**3
没有更多的新项目，轿子的缺乏和炒作，从驱动力的角度来看，是一个明显的“燃料短缺”，但从供需的角度来看，这也是一个很大的利好。
整个新疆湾杨浦区的土地全部用完，不可能出现任何新的住宅项目，大规模、小规模、一栋楼都没有。
时而晚，大家都能看到所谓的新江湾城地产，十有八九是宝山区，根本不在新江湾城所在的杨浦区——因为隔壁的虹口区有新项目，不得不说文化积累+城市更新一点也不看不上杨浦区;在黄浦江对岸的外高桥，人们也直接撞上了“森兰国际租界”，江湾新城就不用多说了。
唯一需要抱住新江湾城豪华住宅小区的大腿的，就是“传统城区下支”底层隔壁的宝山区。
说白了，宝山人都是来揉的，来揉搓豪华住宅小区的**心理水位，委婉一点，就是为了“抹黑”新江湾城的社会烙印和心理代价，不可能提供向上的收益——不知原因的大众会突然觉得， 嘿嘿，新江湾市的房子变成了每平方米6万元
当然，真正想买豪宅小区的人，也会当场仔细看了解，不会那么容易误入歧途，是杨浦还是宝山？对于实际购房者来说，还是很容易一目了然的。
白头总结
虽然没有新项目的助推，但好在是新江湾城的地位已经确立——对于已经建立并得到广泛认可的板块来说，没有上万套的新市场。 相反，供需是稳定的，至少在这个方向上是这样。
现在供不应求，将来也会供不应求，而且会愈演愈烈;
如果现在出现供过于求，之后基本上就是供过于求，房价会长期下跌。
显然，新江湾城长期稳定在供不应求的状态，根据市场经验，未来基本都是这种状态——板材的质感没有变化，也没有新的**数量，现在喜欢的人以后还是会喜欢的。
至于从外部“借”，隔壁还有五角场城的副中心，科技产业带来的土地经济价值辐射，行业内新的高端购买力的引入是有的。
所以，新江湾城房价的加速，早就跑赢了上海平均水平，至少能持续十年，能量和加速都还不错！
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