乐居金融 李丽12月18日，中国银行**发布房地产业统计局2024年1-11月数据回顾。
国家统计局发布2024年1-11月全国房地产开发投资销售情况。 11月销售面积7930万平方米，同比增速-103% （前值： -11.）0%）；开发投资额8123亿元，同比增长-106% （前值： -11.）3%）；新开工面积8279万平方米，同比增长49% （前值： -21.）1%）。
统计局披露的同比增速显示，投资、销售等指标增速是按可比基准计算的。 报告期数据与上年公布的同期数据之间存在不可比因素，无法直接比较计算增长率。 主要原因有：1）加强对项目在库管理，对违约签出的商品房销售数据进行修改。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照有关规定进行整改。3）加强数据质量管理，排除具有抵押性质的项目投资销售数据。
以下报告以统计局公布的同比增长率为依据，月增长率由中国银行**根据去年累计同比增长率计算得出。
关键要点
1.商品房销售：
11月，商品房销售面积单月降幅收窄，但住宅建筑降幅继续扩大，市场仍处于触底阶段。 11月，全国商品房销售面积7930万平方米，同比减少103%，同比下降07个百分点，主要与商业、办公类销售正增长有关，住宅建筑月销售面积同比下降12%9%，同比下降09个百分点;我国单月商品房销售金额8157亿元，同比减少86%，同比下降05个百分点，住宅销售金额下降110%，同比下降21个百分点。 11月商品房销售均价10286元，环比下降1%2%，同比增长18%；其中，住宅销售均价10860元，同比下降01%，同比增长22%。11月，各地区需求侧政策出台相对有限，深圳等核心城市优化普通房标识标准、降低首付比例、厦门取消购房限制等政策对新房销售影响不明显在出台前期出台政策的城市，政策的边际效应进一步减弱，导致全国住宅销售再次走弱。
从地区来看，东部地区（主要是核心城市）的销量降幅在11月有所收窄。 11月，东、中、西部地区销售面积同比增速-84%、-21.7%、+0.3%，其中东部地区同比降幅较上月收窄66个百分点，中部地区同比降幅较上月扩大6个百分点1个百分点，西部地区同比增速比上月下降2个百分点5个百分点。 从累计来看，东部地区也明显好于其他地区，1-11月东部地区累计销售面积同比增长-63%，中西部地区-122%、-7.2%。
全国商品房累计销售同比降幅仍在扩大。 1-11月，全国商品房销售面积为10个5亿平方米，同比减少80%（前值：-7。8%）；销售额为1053万亿元，同比下降52%（前值：-4。9%）；平均销售价格为10478元，同比增长30%（前值：+3。1%）。其中，1-11月住宅销售金额和面积同比增速为-43%、-7.3%。房地产销售面积和金额累计同比降幅持续扩大，主要受以下因素影响：1）经济复苏缓慢，收入和就业预期仍不稳定;2）前期部分住房需求透支;3）对新房交付仍存在担忧;4）房价**加剧了观望情绪。12月14日，京沪两地同步出台大规模优化楼市政策，预计京沪市场活跃度将明显增加，京沪市场预期好转或将进一步提振整体市场信心，推动全国市场加速触底企稳。 中国银行**预计，12月份，在政策利好、房地产企业加大营销力度的情况下，销售有望呈现小幅提振**，单月销售降幅有望收窄，但不会改变全年销售规模下滑的局面。 中国银行**预计2024年商品房销售面积同比增长-9%，销售金额同比增长-8%。
2.房地产开发投资、新开工、竣工：
11月，新开工同比增速转正，房地产投资实现边际改善，但实际房企开工投资积极性整体仍较弱。 11月份，单月开发投资额为8123亿元，同比减少106%，同比降幅较上月收窄07个百分点，已连续7个月降幅超过1%，其中11月住宅投资额同比下降11%3%，同比降幅较上月收窄14个百分点。 本月投资数据的改善主要是由于建筑和安装数据的改善。 11月建筑面积8450万平方米，同比增加37%，环比增长292个百分点，这也是20个月来的首次正值。 11月份，新增建筑面积8279万平方米，同比增加49%，同比增速26%0个百分点，也是自2024年4月以来的首次正增长，持续了31个月的负增长，主要与去年的低基数有关，与2024年11月同期相比，2024年11月的新增建筑面积仍为正值新开工量下降了5%，是自2024年以来的最低水平。 在前期销售和融资持续低迷的双重压力下，实际房企开工投资的积极性依然低迷。 1-11月累计投资1040万亿元，同比下降94%，同比下降01个百分点。 累计新建面积875亿平方米，同比下降212%，比上月微降20个百分点。 从区域来看，东部地区以核心城市为主的投资降幅相对较小，仍是房地产投资的重点区域。 1-11月，东、中、西部地区投资同比增速为-51%、-9.0%、-19.1%。中国银行**预计2024年投资和新建面积的同比增长率分别为-9%和-24%。
虽然单月竣工面积同比增速有所收窄，但全年竣工增速的确定性依然较强。 11月竣工面积为11亿平方米，同比增长122%，虽然同比增速较上月下降1%1个百分点，但累计仍为17个百分点大幅增长9%，共计6个52亿平方米，绝对值也明显高于同期，仅略低于2024年1-11月的竣工量（688亿平方米）。一方面，去年的部分项目已经推迟到今年竣工，另一方面，2024年下半年到2024年上半年的新开工量相对较高，这部分项目可能会按照2-3年的结算期在今年交付。 中国银行**预计2024年同比增长率为15%。
3.开发者资助：
房地产企业对外融资明显改善，11月份房地产企业资金到位降幅收窄。 11月份，房地产企业资金到位9699亿元，同比减少87% （前值： -16.）8%）。
1）住房支付4463亿元，同比减少157% （前值： -17.）4%），一方面由于上期销售额略有回升，另一方面去年同期基数较低。11月存款和预收款同比下降16%6%，同比下降2%，比上月收窄2%0个百分点。 个人按揭贷款同比下降13%9%，同比降幅较上月收窄11个百分点。 2）非住房性支付5236亿元，同比减少17% （前值： -16.）3%），一方面是因为房企对外融资有所改善，另一方面是去年同期基数偏低。其中，国内贷款增加7笔3%，同比增长17%，环比增长17%1个百分点。 自筹资金同比下降8%3%，同比下降9个4个百分点。 11月以来，房地产行业融资支持力度明显加大，但针对性也更强，据中国银行不完全统计，11月以来，先后有中国银行、中国农业银行、中国建设银行、交通银行、中国工商银行、邮储、光大控股、广发、浙商、 中信、兴业银行等银行响应号召，密集与房企召开座谈会，满足房企融资需求，涉及万科、绿城、金地、龙湖、美的、新城、滨江等众多混合所有制和民营房企，甚至部分房企脱险（如碧桂园中广发银行召集的房企）。据中国指数研究院数据显示，11月行业境内外债券、信托、ABS总发行规模为416亿元，环比增长47%，但可持续性仍有待观察。 1-11月，房地产企业资金到位1170万亿元，同比下降13%4%，同比下降04个百分点。
投资建议
一方面，首届经济工作会议高度重视“防范化解房地产风险”和“不同所有制房企合理融资需求”，为市场注入了一定的信心，缓解了部分民营房企、投保房企的连环信贷恐慌另一方面，京沪两地购房政策同步大力调整，将对信心重塑和整体房地产市场预期复苏产生积极影响。 但是，各种支持政策的效果和可持续性仍需一段时间的验证和观察。
现阶段，中国银行建议关注两条主线：1）**和地方政策宽松预期，房地产板块或将迎来较大贝塔**，其中基本面相对稳定，具有一定的增长潜力：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、 滨江集团华发股份有限公司;弹性较大、底部反弹较强的企业：金地集团、龙湖集团;2）一线城市城市更新业务布局的房地产企业：中华企业、光明地产、中交地产、城建开发、天健集团。
风险提示：房地产调控升级;销售额降幅超过预期;融资收紧。
相关公司： Bank of China**SH601696