本文**：时代财经 作者：林欣林
近两年，物业管理行业迎来一级调整，行业价值重塑。 大浪过后，具有核心竞争力的企业依然强大。
2024年12月，华润万象人寿（01209HK）成功登陆港交所主板，正式踏上资本之旅。如今，华润万象人寿已经上市三年了。 经过三年的动荡，我国物业管理江湖的市场竞争格局、资本评估逻辑、服务边界发生了巨大变化，不少玩家纷纷叹息着走下台。
在告别野蛮增长后，物业管理行业回归了服务的本质。 华润万象人寿以上市物业管理公司市值排名第一，以独特的商业模式诠释了高质量增长的样本。
全力以赴，向世界一流企业迈进。 “华润万象人寿的目标不仅是成为国内物业管理行业的第一梯队，更是在新蓝图下追求和呈现更多的可能性。
能力的游戏：市盈率保持在20倍以上
华润万象在资本市场的三年，也是整个行业克服障碍的三年。
2024年，华润万象人寿等18家物业公司登陆资本市场，创下物业管理行业年度上市数量历史新高。 一年后，新申报的物业管理企业数量高达36家，物业管理行业迎来了元年时代。
彼时，物业管理行业凭借轻资产模式和稳定的现金流，成为资本市场的宠儿。 2024年上半年，46家上市物业管理公司总市值突破万亿元，平均市盈率突破40倍。
然而，随着房地产行业进入调整周期，资本的冷淡正在到来。 2024年7月以来，上市物业管理公司在资本市场坐过山车，股价加速上涨，行业迎来估值重塑的新一轮周期。
根据Choice数据，截至2024年10月31日，房地产股估值跌至历史低点，61家上市房地产公司的平均市盈率仅为844次;该行业的市值也达到了最低点2613点74亿元，万亿市值已不复存在。
尽管此后在政策刺激下，物业管理公司在资本市场的表现仍然疲软，但光大**研究报告指出，从2024年初到2024年10月31日，重点物业公司平均股价涨跌-365%，板材处于深度调整阶段。
华润万象人寿近三年股价走势图与恒生指数、恒生管指数，数据**：选择
行业**下，华润万象人寿股价短期内也略有波动，但仍强于众多同行。 在这波洗牌中，华润万象人寿也实现了市值逆转。
据时代财经统计，市值超过100亿港元的物业管理公司仅有6家，较2024年的峰值减少5家。 在剩下的百亿市值阵营中，甚至还有市值较巅峰期达到80%的龙头企业，华润万象人寿的市值与上市之初基本持平，今年以来已经接近千亿， 在上市物业公司市值排行榜中排名第一。此外，华润万象人寿目前的市盈率基本稳定在20倍以上，在投资者眼中仍是明星股。
物业管理行业资本表现TOP10，数据**：选择（2024年12月8日统计**）。
在上市不到一年的时间里，华润万象人寿就被纳入香港恒生综合指数和恒生房地产服务及管理指数成份股2024年，华润万象人寿被纳入香港恒生指数成份股、恒生指数ESG增强指数和恒生ESG精选指数，展现出优异的成长性和长期投资价值。
虽然房股资本估值模式有所改变，但弱周期、低风险、良性成长的行业属性没有改变，优质标的价值得到进一步彰显。 在众多物业管理公司被房地产母公司拖累的同时，华润万象人寿以两轮驱动运营模式保持良好的基本面。
自上市以来，华润万象人寿业绩快速增长，进入营收100亿元阵营。 据时代财经统计，近三年来，华润万象人寿营业收入和核心净利润年均复合增长率约为%。 对于投资者而言，在新的评估体系下，华润万象人寿的估值没有“折价”，其营收增长的确定性和车型发展的可持续性依然存在。
此外，随着资本市场逐步将可持续发展纳入投资决策，华润万象人寿早已将ESG理念融入企业战略。
今年以来，华润万象人寿持续推动ESG工作系统化、系统化、规范化发展，将可持续发展理念融入业务。 3月，华润万象城人寿董事会成立可持续发展委员会，从组织架构上推动公司治理能力提升。 具体行动方面，华润万象城生活“双碳战略”已在商场、写字楼落地，如日照万象城、郑州万象城、南昌万象城等，已启动光伏建设，无锡万象城也已启动项目立项。 如果上述光伏系统建设完成，预计将新增绿电总计900万度，打造真正的低碳节能标杆项目。
压载100商场产出稳定现金流
资本市场对华润万象人寿的估值与其卓越的盈利能力、品牌影响力和领先的商业综合体商业模式密切相关。
华润万象人寿不仅仅是一家物业管理公司，更是中国商业经营管理第一品牌。 自2024年在深圳开设第一家万象城、首家商场会员服务体系以来，华润万象城开启了中国高端商业商场时代，逐步孵化出“万象城”、“万象城”、“万象城”三大核心品牌。
自上市以来，尽管国内经济消费环境发生复杂而深刻的变化，但华润万象人寿的商业运营业务版图仍保持快速扩张，近三年累计新开业购物中心43家，平均每年新开业购物中心近14家。
随着昆明万象城于12月24日开业，该地区最大的城市更新项目已经更新，华润万象城运营的购物中心数量也达到了100个里程碑。
其中，奢侈品商场数量增至13家，位居行业第一，扩大了商业高端市场的领先优势。
兰州万象城是2024年登陆的豪华购物中心之一，是甘肃省首家集一线奢侈品牌、潮流时尚品牌、多场景餐厅、高端精品超市于一体的高端商业综合体。 受疫情影响，兰州消费市场在项目孵化期间面临巨大挑战，但凭借华润万象城生活强大的品牌号召力，88个品牌首次落地兰州，不仅推动了项目所在商圈的升级换代，也满足了当地市民多元化的消费需求。
一个好的企业足以改变一座城市。 兰州万象城开业以来，流量和人气让西北商业焕然一新。 截至目前，兰州万象城客流量已突破1200万人次，零售额突破13亿元，会员人数突破30万。 其中，7、8月迎来夏季消费高峰，期间客流量达350万人次，期间销售额突破3人次4亿元。 此外，兰州万象城地铁1号线开通当天迎来了开通以来的交通高峰，有效盘活了区域内的地铁接驳业务。
作为华润万象城首个第三方奢侈品项目，兰州万象城的成功落地，也代表着华润万象城人寿轻资产管理能力再上一个新台阶。
自2024年以来，华润万象人寿开启了企业管理和业务拓展的大门，从“服务母公司”拓展到“服务外部业主”，输出多年积累的业务管理能力。 上市三年来，华润万象城共收购商业扩容项目39个，其中2024年新签约轻资产扩增项目14个，均为一二线城市大型TOD项目。
华润万象城卓越的运营管理能力吸引了众多有志于开展业务的合作伙伴。
一般来说，业主希望我们把项目做得美观好吃，也就是质量和收入都好吃。 华润万象人寿商业投资发展部总经理王晓虎认为，这得益于公司20多年的经营管理经验、成熟规范的业务流程体系和全链条能力、深厚的品牌和会员资源储备、严谨专业的经营管理团队。
目前，华润万象人寿已签约近6000家国际国内优质租户，超过115个国际奢侈品牌。 以法国奢侈品牌爱马仕为例，该品牌在中国仅拥有17家门店，其中6家门店位于华润万象人寿购物中心，占比35%。而恒隆和太古等港资商场则有3个或更少。
华润万象人寿接手后，许多现有项目的经营前景也得到了显著改善。 例如，中山市石岐万象城改造后，月均租金和月零售额均有增长%。珠海宇特汇项目实现租金效率提升15%，月均会员提升22%，业绩止跌企稳厦门攀集中心接手华润万象人寿全面运营一年后，会员规模同比增长35%，会员消费数量同比增长124%。
今年，华润万象人寿还与西部机场集团达成战略合作，锁定习机场商业运营项目，开辟商业轻资产产出新赛道。
在全国250多个机场中，没有一个机场是由外部专业业务管理团队运营的，但实际上，机场业务可以提供很多东西。 王小虎认为，机场场景具有客流大、客消费能力强、品牌水平高等特点，与华润万象人寿的商业能力有一定的契合度，“我希望把习机场业务打造成行业典范。 ”
尽管成绩显著，但华润万象城人寿对商业轻资产项目扩张仍持谨慎态度，坚持质量规模扩张。 “我们在一年内放弃的项目比我们签约的项目要多得多。 我们练习的是做并成为一体。 王小虎对时代财经坦言。
近三年NOI相关指标表现，数据**：企业财务报告。
上市第一年以来，华润万象人寿运营购物中心年零售额一直保持在1000亿元的水平。 如今，华润万象生活营项目74个项目零售额位居当地市场前三，占比841%；所有在营项目的平均出租率维持在96%的高水平。
项目各方面业绩提升，业主更愿意为精益运营管理“买单”。 时代财经梳理财报了解到，即使在疫情期间对租户实行租金减免的情况下，华润万象人寿购物中心近三年收入年均复合增长率仍达到11%。 今年上半年，该板块毛利率达到718%，是公司盈利的重要支撑在衡量企业经营质量的关键指标中，华润万象人寿的净利润增长近80%至71亿元，利润率同比增长9%。4% 至 672%。
商业地产历来具有收入增长快、利润高、稳定性强的特点。 2024年，国内消费市场明显复苏，华润万象寿险及商事管理板块高增长有望持续释放。
规模位居第一梯队，也要当城市的“管家”
据中国物业管理协会预测，预计到2024年底，中国物业管理行业收入将达到169万亿元，总管理面积将达到约391亿平方米，规模仍是物业服务企业发展的动力。
近三年来，华润万象人寿管理规模快速增长，跻身行业第一梯队。 截至2024年年中，华润万象人寿总承包面积为3个8亿平方米，总管理面积325亿平方米，较2024年底上市时分别增长153%和189%。
此外，根据中国指数研究院中国物业服务企业月度数据显示，下半年以来，华润万象人寿单月新增合同面积规模基本保持在行业前四7-11月累计新增3854万平方米，即合同总面积已突破4亿平方米。
华润万象人寿在过去三年中保持了规模的飞跃，这与其精准的并购策略密切相关。 2024年，收购禹洲物业、中南服务及四川九洲2024年8月，我们将携手隆基生命服务，实现又一次高质量并购。
目前，华润万象人寿已完成中南服务与禹洲物业的管理整合。 由于并购项目协同规模效应进一步释放，物业管理精细化水平提升，上半年华润万象城人寿公司管理及销售费用率同比下降1%1个百分点至8个百分点0%；整体基础物业管理的毛利率也从个位数大幅提升至目前上市后的20%水平。
除并购外，华润万象人寿还通过招投标、直接扩张、合资合作等方式，开展了自主市场化的对外扩张，从以前的内部配置型发展到市场化增长型，对资本表现出高度的独立性和成长预期。
上市第二年，第三方面积占华润万象人寿物业管理总承包面积的比例一举突破50%2024年上半年，这一比例进一步上升至616%，较上市之初提高30多个百分点。
近三年合同面积占比，数据**：企业财务报告。
据统计，今年前11个月，华润万象人寿累计新增合同面积超过7000万平方米，其中第三方扩产面积占比80%，独立性领先于同行。
据华润万象人寿介绍，今年扩建的物业管理项目中，约65%来自合作伙伴的倡议。 “华润万象人寿拥有优质、严谨的服务能力，在安全生产经营质量方面坚持红线管理，因此也赢得了客户的信赖，这一直是我们最大的优势。 “华润万象人寿地产投资开发部副总经理万子涵表示。
为了适应规模扩张，物业企业一方面将重心转向股票市场，另一方面也在通过增加多元化客户矩阵、扩大服务范围来寻求新的发展机遇。
华润万象城人寿围绕社区资产运营，深耕社区增值服务赛道，将服务边界拓展至租售、装修、入住、家政等。 据统计，2024年以来，华润万象人寿社区增值服务年收入增速达70%以上，对物业管理板块的贡献从388%到两位数。
从社区到更广阔的城市维度，华润万象人寿也找到了另一个增长极。 上半年，新增第三方承包面积的84%来自城市公共空间此外，据中评委数据显示，下半年以来，华润万象在招投标城市的服务量一直名列前茅。
华润万象人寿也从社区管家晋升为城市管家，助力城市更新升级。 今年7月，华润万象人寿正式入驻“宇宙最强街道”深圳粤海街，为北岸南总部、南山外国汉语学校（集团）大冲学校、深圳万象天地、润福、街区等提供运营服务，实现23个8平方公里的物业服务覆盖全区，焕发现代城市新风貌。
华润万象人寿的大型活动和会展服务能力也在成都大运会、杭州亚运会、成都世界科幻大会等重要赛事中得到验证。
10月22日，第81届世界科幻大会在成都落下帷幕。 活动幕后是唯财产保险方华润万象人寿呈现的万象服务，从会场主楼层排水管的疏通、网络数据机房的运营，到每天近40场会议的接待，再到科幻博物馆餐饮区的投入， 所有这些都反映了服务质量。
依托各业务的领先地位和优质资源，通过承接大型项目，快速拓展行业深度，探索业务创新模式，积累更加多元化、更丰富的经验，从而构建更全面的轻资产管理体系和运营能力。 万子涵说。
华润万象人寿正渗透到城市的每一个肌理和毛细血管，为城市空间提供更优质的服务。 其扩张能力、服务实力、品牌势能，都将为其高质量增长创造空间。