入门：瑞联银行信用平台***
一、引言
作为改善人民福祉、提高生活质量的重要组成部分，党的二十大报告提出，在住房领域坚持“以房代居，不以投机”为原则，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房体系。 以及同时租赁和购买。未来，“房不投机”，构建房地产长效机制，加快住房领域供给侧结构性改革，商品房和保障性住房两条腿将得到利用，特别是在保障性住房和租赁住房领域，将更加注重补短， 重点将转向人口不断流入城市。
图1：中国城市人口增长情况
资料来源**：Wind，瑞联银行平台价值研究所。
2、保障性租赁住房REITs成功发行，创新亮点多
1.市场表现良好，受到投资者的关注
公募REITs市场共发行5只经济适用房REITs，5只产品的初始发行规模为80只56亿元，占778%。经济适用房REITs市场走势好于市场整体表现，抗风险、抗周期性强。
图2：经济适用房REITs上市表现
2.创新亮点多，百花齐放
根据《国家发改委关于进一步完善基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（法盖投资2021号958号），项目运行时间原则上不少于3年，对能够实现长期稳定收益的项目，可适当降低运行周期要求。 然而，宏图深圳安居房托、中金厦门安居房托、华润有巢房托已经打破了这一规定，可见对这类资产的支持力度。
标的资产多元化，涉及不同用地物业，积极响应国家重大战略，保障住房租赁市场发展。 中金厦门安居房产划拨土地转让，华润优巢四景项目为上海首批利用集体土地进入租赁房市场的试点项目，优巢东部经济开发区、城投关亭租赁房REIT项目为租赁住房用地（R4）。
三、经济适用房公募REITs估值要点
1.与政策密切相关的是，不同城市保障性租赁住房的租金定价差异很大
表1：已发行的保障性租赁房屋REITs的租金定价基础
2.核心参数的回报率对估值影响很大
表2：保障性租赁住房公募REITs收益法收益率统计
数据**：产品招股说明书，由瑞联银行平台价值研究所编制。
3.净现金流量分配比率的分析与评估分不开**
现金流量分配净额等于预计的年度可分配现金流量 目标房地产评估的净值是投资者关注的重要参数之一，因为保障性租赁住房作为基础资产具有特殊意义，不同的城市租金定价标准、运营机构不同的资产管理和运营能力都会影响公募REITs的分配率。
图3：影响估计分配率的因素之间的关系
表3：五只经济适用房公募REITs的年度分派率**
表4：保障性租赁住房公募REITs营业收入构成
数据**：产品招股说明书，由瑞联银行平台价值研究所编制。
因此，可以看出，目标房产的评估净值、营业收入和现金支付成本的变化都会影响净现金分配率，这与评估密切相关，关注经济适用房公募REITs的资产管理和运营能力是评估准确性的关键。
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