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3月4日，万科无视债权人新华资产的紧急辟谣，遭遇了“股债双杀”。
万科A的股价一度**近5%，最后下跌465%收于943 美元股票。 万科企业 （02202.）HK）下跌713%，收于560港元股。
同时，万科拥有多只债券**，万科06“**3610% 至 5010元，《万科2104》**1919%至65元，“20万08”跌超939% 至 6547元，“万科22”跌856% 至 7407元，均创历史新低。 盘中，深交所公告称，“万科0421”（149478）的盘中成交价格较前一**价格首次达到或超过20%。 根据《深圳**交易所债券交易规则》和《关于实施日内临时暂停挂牌债券交易有关事项的通知》等相关规定，本期债券将于今日13：59：14起暂停，14：29：15恢复交易。
事实上，从上周开始，“万科21”、“万科012”、“万科2000”等多只债券已经大幅**。 其中，《万科22005》3月1日**67% 至 742元新低，周跌92%，是该债券历史上最大的单周跌幅。 《万科21》3月1日**53%至68元新低，周跌94%；3月1日《万科012》**5%至857元，“200,000 06”3月1日**32% 至 767元，均创下新低。
日前，有传言称“万科正在与贷款机构（主要是保险公司）谈判延长部分即将到期的非标债务”，“万科管理层近日访问新华资管，要求延长债务融资期限，但遭到拒绝”。
3月3日，新华资产官网发布紧急声明称：近日，公司关注有关我公司和万科的虚假信息。 万科是中国房地产行业的龙头企业，一直与我公司保持着正常的业务合作。 作为一家专业、负责任的资产管理公司，我司对中国经济发展充满信心，坚定服务于国家整体战略发展，支持中国房地产行业健康发展。
不过，这并没有阻止万科在3月4日大举“股债双杀”。
1. 与债权人
存在多种关系
事实上，早在2024年2月21日，YY评级就将万科的主评级下调至5级，主要原因是公司销售额下滑、2024年到期债券规模大、流动性压力下公司资产变现困难等原因。
从多份公告来看，新华资产此前确实与万科有过多次股权和债权关系。
根据万科企业股份有限公司2023年第四期中期票据招股说明书，截至2022年底，万科非传统融资渠道中，新华资管、泰康资管为主要借款人。 新华资管共有7笔贷款，累计金额97笔82亿元。 贷款终止日期的最早金额为 2625亿美元，将于2024年12月25日到期。
新华保险2023年半年度报告显示，在新华保险控制的主要结构性主体中，与万科相关的产品有3个，分别是新华-万科武汉房地产债权投资计划、新华-万科物流基础设施债权投资计划（第三期）、新华-万科昆明债权投资计划（一期），分别持股100%和实收投资资金26%25亿元，1577亿元，11亿元，共计532亿元。
值得注意的是，截至2022年底，泰康资管的借款总额为46亿元，其中贷款终止日最早到期日为2032年7月6日。 平安银行和中原信托的贷款额度分别为58亿元、30亿元和22亿元。
除了借款关系，新华资管与万科的关系还有更深层次。 截至2023年6月30日，万科A前10大股东中，“新华人寿保险股份有限公司***分红-个人分红-018L-FH002深圳”排名第六，持股比例为137%。同时，根据万科财报信息，新华保险原董事长兼执行董事康殿是万科独立董事。
近期，万科持续推进资产**延期及债券担保方案谈判，但仍面临资产变现不确定性高、销售额下滑等风险。 万科先后采用部分项目和子公司股权，同时与借款人协商非标债延期，希望缓解公司短期流动性压力。 本月代表券“万科0122”（10164Y）月初成交净价为92元，波动幅度较大。
2、规模庞大
痛苦是无法摆脱的
此前，万科的美元债已经“惹”了一场危机，最后深圳国资出面回补了底部。
“安全模范学生”的称号也因为“万科有足够的安全保障，在极端情况下，会帮助万科积极应对”这句话而勉强维持。
不过，从长远来看，万科的安全在这个承诺中还是非常致命的。 回到美元债券危机的导火索，全球三大评级机构之一的惠誉于2023年10月17日将万科的长期外币发行人违约评级从“XX+”下调至“XX”。
简单来说，在惠誉看来，万科的外币债务违约风险从一般到非常高不等，使万科的偿债信用能力有7%的折让。 这种“折价”的主要原因是万科的杠杆率。
正京社分析师发现，尽管万科的资产负债率低于行业平均水平，但从规模和行业影响力来看，万科的高负债依然不容小觑。
那么问题来了，为什么5年来一直喊着“生存”的万科没有大幅降低杠杆率呢？
或者换一种说法，为什么万科的高杠杆率没有大幅降低？
正景社的分析人士认为，其中一个重要原因是摊位太大。 从征地量来看，万科规模从2020年到2023年缩水了70%，但土地储备规模并没有减少太多。 数据显示，万科2020年土地储备总面积为1.6202亿平方米，2022年为1.1853亿平方米。 截至2023年10月，土地储备仍有超过1亿平方米。
也许5年前，土地储备区是一家房地产公司的大规模议价筹码，但现在房地产行业遇冷，库存难去库存，高额的土地储备就像是砸蛋糕的铁盒子，损失太多也太可惜了， 如果强行握住，有可能将其砸在脚背上。
在销量下滑、债务危机猖獗的当下，万科的高层土地储备显然属于后者。
这种难以有效运作的巨大失速，是万科资产运营效率低下的原因。 从行业平均水平来看，105家房地产公司的平均资产负债率为847%，从这个角度来看，万科75%的资产负债率仍然在“可免除”的范围内。 然而，万科的债务却是巨额的——截至2023年第三季度末，万科的总债务为12395万亿元，位居行业第三。
值得注意的是，债务规模排在万科前面的恒大和碧桂园接连遭遇雷雨，再加上较早倒闭、债务规模同样较大的融创，房地产企业的“四只小天鹅”依然得到万科的全力支持。
3. 现金流 22倍覆盖率，
安全吗？
万科的现金流能否偿还现有中期债务？
根据2023年第三季度报告，截至2023年9月30日，万科现金及现金等价物为1012亿元。 手头现金 10368亿元，同比下降244%。万科有息负债3,230亿元，较年初增加89亿元; 短期债务 4774亿元，现金对短期债务的覆盖倍数为22次。
然而，许多业内人士认为，扎实的数据背后仍然存在隐藏的担忧。
一方面，房地产公司的商业模式有其特殊性。 记者从多位房地产业内人士处了解到，考虑到房地产企业的公司结构和项目资金的投资方式，真正能让上市公司自由调出的资金较少。 预计部分货币资金仍存放在项目中，受售前监管限制，尚未满足向母公司返还款项的条件。
因此，现金与短期债务覆盖率并不代表现金流安全。 以碧桂园为例，2023年中期报告数据显示，碧桂园的货币现金和应收账款为4850亿元，短期债务倍数为446，但随后还是下了雷暴。
另一方面，银行借款占万科有息借款的比重仍然较低。 截至三季度末，银行借款占万科有息负债的61%4%，比去年同期增加2个百分点8个百分点。 相比之下，截至第三季度末，银行借款占金地集团有息负债的70%84%，公开市场融资占2898%；截至上半年末，保利发展银行贷款和直接融资占其有息负债的86%，招商蛇口银行贷款占其有息负债的62%8%。
一位业内人士认为，银行贷款一般是房地产公司可以获得的更便宜的资金。 银行借款比例低，可能意味着万科面临的债务成本高于上述竞争对手。
近期，也有迹象表明，万科正在加速资产的传承。 今年2月，万科以折扣价将上海七宝万科广场50%的股权出售给香港联动产业信托**。 交易对价仅为26亿元，约为评估价的7%。 万科全资子公司深圳英达投资管理有限公司将持有616%的股权**给深圳投资控股***
两个月前，万科还先后**了3家悦榕庄酒店的股权，并获得了4家8亿元现金“血”。
4. 政策持续发布
市场亟待修复
除了万科，其他房企也纷纷出手。 据YY评级显示，银团贷款失败后，招商银行分别向金地地产发放了25亿元的授信额度。 此外，**环湾城项目返现后，项目公司委托金地集团及其全资子公司全程管理，项目公司将共支付约396亿元。
平安地产已获得平安企业80亿元的资助。 据房地产电子支票显示，截至2024年2月20日，平安房地产债券余额为1339亿元，其中739亿美元将在一年内到期。 此次，平安银行新增了80亿元的平安地产授信额度，可覆盖明年到期的债券。
大连万达在股权转售的“危机”中幸存下来后，公司继续进行再融资。 2月份，公司4家目标企业股权被冻结，共5家5亿元，如果后续股权被拍卖，可能会导致公司资产损失的风险。 为缓解流动性压力，公司通过签署1年期贷款前协议进行再融资。
那么，房地产的现状如何？ 从数据来看，根据国金**的数据，上周，（224-3.1）15个城市二手房总成交量139万平方米，周环比增长10%，周环比下降41%（按春节和农历周同比下降9.%）。3%）。
其中：一线城市周环比增长42%，周环比下降36%; 二线城市周环比增长1%，周环比下降44%; 三、四线城市周环比增长32%，周环比下降7%。 整体来看，2024年前两个月市场供需低迷，当前核心一二线仍有政策放松空间，等待政策继续释放后市场复苏效应。
最新消息称，住房和城乡建设部要求地级以上城市在3月15日前建立融资协调机制，进一步促进供给侧稳定。
其实，目前市场还有另外一种预期，那就是相关部门会在一些城市设立大量的**来收集和储存住房存量，但这些房屋将经营成廉租房、安全房等。 这样可以解决房地产企业的一些问题，其次，也可以解决房价下跌的问题。 有分析人士预计，两会后可能会出台相关政策。 【《正京社》《**风报》《券商中国》《第一财经》《正京社》、公开资料等综合整理】。
编辑部 |唐伟平 编辑|杜海白金社论 |校对：Ann Ann|是的。
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