2023年8月18日，鹏润创始人兼董事总经理罗冰青女士受邀出席希尔顿酒店集团中国酒店业主协会举办的2023年半年会，带来了鹏润股票资产转型的最新专项研究报告分析，并与业内资深人士探讨了酒店存量时代如何推动酒店业持续升级。
接下来，就带大家回顾一下活动当天罗冰青老师带给我们的精彩分享吧！
part 1
为什么需要关注既有资产的盘活？
首先，骆冰青女士为我们整理了酒店库存的背景。 无论是鹏润数据库中新开发的高端精选及以上酒店数量，还是“十四五”规划中的国家城市更新战略，都可以看出酒店存量市场逐渐变得庞大未来的股票是一片蓝海。
在存量时代，轻资产赛道已经非常拥挤酒店重资产正在挤出估值泡沫在这样的市场环境下，轻资产重资产投资终将回归理性。
part 2
您的酒店需要改造吗？
酒店进入股票市场后，投资者应该如何评估资产是否需要翻新？
库存转换周期概述：
快速评估：通过硬件可靠性、客户满意度、市场渗透率、酒店风格时尚等指标，可进行快速诊断评估，判断酒店资产是否进入转型期;
改造期间的决策：酒店进入成熟生命周期期后，可立即开始规划酒店的升级改造;
重定向：建立合理的转型目标，既不自折不扣，也不雄心勃勃;
制定转型计划：引进合适的设计单位和顾问;
品牌辐射新增功能：品牌的选择不仅要与酒店的定位相一致，还要符合酒店的风格，能够带来附加值;
回归市场，参与竞争
改造是斯托克酒店从第一条曲线到第二条曲线的重要交叉方向
part 3
种群盘活类型分类
存量资产的盘活可大可小
全面辐射新增功能：全面改造需要对资产本身及其所在区域进行全面评估，从定位、设计、品牌推广到运营。 最后，凭借产品力、品牌力和运营力，我们可以成就非凡的产品;
微转型：通过点对点局部改造，可以帮助业主将有限的金钱、资源和精力花在“刀刃”上，通过对资产的综合评估，找到合适的发力点，充分发挥自身优势，实现产品价值最大化。
存量改造可以是大刀阔斧的拆解和重构，也可以是点对点的局部升级
罗冰青女士鹏润作品- 金普顿， 苏州Zhuhui Hotel（珠汇宾馆）综合作为股票资产辐射新的代表性案例分享。 在这里：鹏在苏州金普顿跑步Zhuhui Hotel（珠汇宾馆）改造建议：
提出“苏与新”的概念，兼顾文化的传承与发展在诠释传统文化新体验的同时，重新定位酒店，引入金普顿品牌;
开放酒店和业务与“流动的艺术”相连。多样化州同时，提高ping效率，赋能丰富的客户群结构;
创造性地运用全日制中餐厅概念通过设施规划的升级，可以在有限的空间内实现不同餐厅的功能切换。
今年6月，罗冰青女士组建了苏州金普顿Zhuhui Hotel（珠汇宾馆）业主和管理层之间圆桌讨论的精髓也被带到了活动中
振兴决策应提前作出初步的研究和判断可以帮助业主理清投资思路，找到收益的平衡点。
如何准确定位现有资产？ 在设定目标之前，您需要先设定目标
可以尝试打破存量资产局面的道路祝福的主题概念重塑业态活力。
竹汇酒店代表着一个时代的记忆，酒店的定位既要“传承又要创新”，格局、需求和资产状况需要整合统一。
文化的概念不能是肤浅的它需要能够带来溢价，否则将难以吸引业主的投资。
“酒店+”。转型的想法有助于打破刻板印象并创建新的集成解决方案。
品牌的选择它既要能够与原有产品的定位相匹配，又要符合改造后产品的文化理念，并能够带来附加值。
改造是不同资源的重新整合从咨询团队、合作品牌公司到联合引进一流资源，才能更好地推动酒店产品的更新换代。
拥有库存资产包的业主可以尝试探索酒店reits可能性。
此外，杭州新桥宾馆还为：鹏杭州首场线下活动的举办地，也是“微变精细”的成功案例。 骆冰青女士把老杭州新桥宾馆放了更改体验并与在场的嘉宾分享经验：
推出新的海外华人趣味研究，文旅融合多样化的大堂吧台空间，提高酒店效率。
通过行政酒店的部分改造，帮助酒店突破“刻板印象”。丰富的定位级别
资产盘活它可以很大，也可以很小在可运营的空间中灵活地盘活酒店资产。
有限的翻新需要考虑如何更好地结合现有物业来实现这一目标最大化您的投资回报
酒店存量资产的盘活可以撬动”。文旅融合，版权运营增加酒店的价值。
可以尝试旧的改革开启跨界思维通过精准改造，提高酒店效率。
改造是酒店重新定位的好契机，要从重资产和轻资产的角度来思考酒店的盘活和定位。
预计成功的翻新将推动酒店的第二条曲线增长
part 4
“酒店+”概念
如何融入存量资产盘活
紧接着，骆冰青女士帮忙鹏运行原始此模型，从“thematic, healthy, interactive, sharing”四个维度，组合鹏案例阐述了如何将“酒店+”的概念融入到酒店客房、大堂、娱乐、餐饮、机电等方面的改造和振兴中。
part 5
当库存翻新时
需要跟上未来的消费趋势
鹏润一直聚焦研究中国新时代人口趋势，十年后：
传统亲子市场大幅下滑，迎来香港中文大学儿童家庭和年轻的亲子分化。
父母年龄越来越大，越来越进入休闲市场鬓角微奶油组
后疫情阶段，中国人将进入从童年到暮年的各个年龄段医疗保健时代
对有孩子的家庭的需求预计将推动酒店的新变化
骆冰青女士指出，既有物业的改造需要关注中大子女亲子家庭的需求。 目前，酒店及休闲度假亲子产品供应存在以下弱点和不足：
如果一个家庭有两个或两个以上的孩子，它存在“房间面积太小”、“床的尺寸太窄”、“储物空间不足”、“不允许多人入住”、“房型只配备一名儿童服务”。等等，缺乏“2+2”和“2+x”的亲子产品设计;
表面的“装饰”产品已经无法打动当下的亲子消费者，他们我们期待具有连续性、文化和体验感的产品;
以孩子为中心，却忽视了父母的休闲需求的产品，在市场上已经没有可持续发展的潜力了。
鬓角微霜作为未来，休闲度假市场的潜在增量客户群体将是“富有闲”、爱玩、乐于玩鬓角略带奶油色人群比你想象的要多
鹏润聚焦50-64岁鬓角微霜人群需求，《鹏润鬓角微霜酒店及休闲度假区市场洞察报告》从增量、预算、生活方式等多个维度分析酒店产品需求，认为未来现有酒店的转型可以从餐饮转型和健康转型等方面考虑此类客户的需求。
最后，他代表彭润再次感谢希尔顿业主协会的邀请，让大家有机会重聚老朋友、新朋友，共同升级新形势下的酒店资产管理。
未来，鹏润将不忘初心，秉承因投机而进步，因深耕而深远的理念，在新的形势下，我们将与酒店经营者携手合作，为酒店业主带来更多新的思维和灵感。