经过一年的努力，越秀地产**有效修复了美元加息导致的巨额利润损失局面。
3月7日，越秀地产**发布2023年度业绩报告，期间越秀地产录得20%的总营收87亿元，同比增长11%4%；物业收入净值为1475亿元，同比增长88%；*税后亏损 3955万元，同比大幅减少992%，每个**单位的基本利润为0001元，每**单位的分配金额为0港币0924元。
此外，报告年度的可分配总额约为41亿元，报告年度每**单位分配收益率约733%，高于 663%是一个进步。
这并不是一个糟糕的回报，不是吗？ 在当天的业绩发布会上，越秀地产**董事长兼CEO林德良笑着说。
诚然，在融资成本不断上升的背景下，越秀地产**能够稳住回报水平并略有提升，确实值得肯定。 这也再次向市场证明，REIT**仍是一种更具防御性的产品。
但不可否认的是，如何继续有效应对加息周期，仍是越秀房托**2024年的关键问题之一。
越秀地产**承认，REITs受利率和融资成本的影响很大。
在营业收入稳步增长的前提下，越秀地产**2022年因人民币兑港元和美元汇率下跌，导致投资物业出现汇兑亏损和公允价值亏损。 这也是上市17年来首次出现税后利润亏损。
降低融资成本，降低盈利能力影响，成为越秀地产**2023年的重点。
在海外市场利率上升、融资成本持续高企、人民币进入降息通道的窗口期，越秀地产积极调整融资结构，特别是借助人民币贷款替代港元融资存量，有效平滑利率市场对**业绩的影响。
其中，2023年3月，上海自贸区将发行15亿元债券，票面利率为415%；6月，完成40亿元绿色贷款，固定利率32%；10月，完成10亿元人民币无抵押贷款，固定利率375%。
通过主动管理，人民币融资占比由2023年初的6%提升至2023年底的39%，2023年全年平均付息比例为46%，仅比 2022 年同期上升 155 个基点，比 HOBOR（1 个月）的增幅下降 125 个基点，有效收窄了利率风险敞口。
结果也非常明显。 虽然期内仍录得亏损，但已较2022年的净亏损5亿元大幅收窄至395亿元5万元，算是“收复失地”。
但目前，美元加息预期并未减弱，营商环境依然复杂严峻，越秀地产仍需加大力度控制融资成本。
林德良在会上透露，今年仍将开展以高息融资替代人民币贷款的工作，特别是年内到期约60亿美元的债券，正在考虑人民币置换，融资成本的下降也有利于单位分配的增加。
与此同时，市场亦有积极信号：2月底，香港公布2024-25财政年度财政预算案，提出多项强有力措施，以加强香港房托组市场的竞争力，包括豁免所有房托**交易的印花税，以及将「开放式公司及房托**资助计划」延长三年。 市场分析人士认为，此举将有利于REIT**的发展，并有助于提升越秀地产**的流动性和市场竞争力。
此外，如何在充满不稳定和不确定性的市场中创造可持续稳定的商业运营效益和长期资产价值，也需要越秀地产更多的投入和关注。
得益于宏观经济复苏缓慢，整体呈上升趋势，越秀地产**2023年营业收入将实现2087亿元，同比增长241亿元，同比增长约114%。
其中，受益于疫情后商务出行和休闲出行需求的快速释放，酒店成为复苏最强劲的赛道之一，越秀地产**酒店公寓业务收入大幅增长，成为当下业绩的最大亮点之一。
数据显示，期内酒店公寓整体收入为536亿，同比增长528%，已超过疫情前的水平。
以广州四季酒店为例，2023年酒店平均房价为每晚2238元，为开业以来最高值，同比增长326%，比竞争集团酒店高出14%1%；平均入住率为799%，同比增长23个5个百分点。
除了客房扩容外，四季酒店还因应市场需求变化，对餐饮及宴会业务进行了相应调整，其中宴会业务去年实现营收5000万元，已恢复到疫情前水平的87%。 越秀地产**表示，2024年仍将大力拓展宴会业务，进一步提升营收水平。
在公寓方面，仅雅诗阁国际金融中心公寓将在 2023 年录得 1 个收入19亿元，创开盘以来新高; 平均房价为每晚1117元，也是开业以来的新高，同比增长113%，比竞争激烈的团体公寓高出386%；平均入住率为902%，同比增长31个百分点，比竞争激烈的团体公寓高出7个百分点9个百分点。
据介绍，公寓收入的大幅增长主要是由于短期租赁业务的增加，在酒店式公寓业态中贡献了20%的总收入。 因此，今年，管理人也在考虑乘胜之势，相对扩大短租业务的占比。
酒店公寓仍然是保存现金流的最佳形式。 林德良强调。
此外，越秀地产**在专业市场和零售商场也表现不俗。 其中，专业市场入住率达到958%，近三年来达到峰值; 零售商场方面，广州国际金融中心、广州VT101、武汉星辉维多利亚港入住率超过90%，广州国际金融中心入住率高达982%，租金单价也同比上涨**。
与其他业态相比，作为压舱石的办公楼业态相对逊色。 一直处于承压之下的出租率，相信让越秀地产感受到了越来越大的压力。
公告披露，2023年越秀地产**写字楼业态整体营业收入为125亿元，而去年同期为1275亿美元略有下降。 平均入住率为825%，租金单价为1853元平方米月，分别同比小幅下降22% 和 11%。
越秀地产副首席执行官兼执行董事欧海静表示，写字楼租赁与产业经济发展息息相关，尽管2023年下半年经济复苏将明显加速，但整体复苏进程仍较弱。 此外，由于去年项目附近的大型新市场**，租金也面临压力。
事实上，为了应对2023年的市场变化，越秀地产**也会积极做出相应的调整，比如翻新办公产品，整合一些零散的单位出租，以提高入住率，带来稳定的收益。 调整后的办公产品在市场上也很受欢迎，最快30天就能完成租赁。
以广州国际金融中心写字楼为例，250,000，共130,000家，占比50%，其中包括多家世界500强企业和行业领导者; 续租率达到777%。
年内，越秀金融大厦签约了9000多家新优质租户，其中包括租赁整层楼的大型律师事务所北京盈河; 全年续展率达到776%，平均有效续租租金保持增长，较上年增长3倍2%。
武汉越秀财富中心成功引进一汽红旗、东莞**等优质客户，全年实现新签约区约2个30,000 .
区先生预计，随着经济逐步复苏，写字楼业务将稳步增长，尽管市场成交量放缓，租金仍将持平。
世邦魏理仕日前也发布报告指出，今年中国写字楼租赁需求有望触底反弹，全年净吸纳量有望达到400万平方米，与2019年相当。 这对于越秀地产来说无疑是一大优势**。