1月27日，广州出台楼市新政策，放宽120套以上单位的购买限制，可以无条件地从全国各地购买。
政策出台后，市场上最火爆的项目之一竟然来自荔湾。 放松当天，百业丹核心区的百业府项目认购了10套+，吸引了全市的目光！
值得注意的是，在过去的一年里，荔湾也是全市仅有的三个销量和价格同时上涨的地区之一。
主要原因来自市场价值确认的提高和白坛数量的增加。
2020-2023年，荔湾区共售出住宅用地16套，其中挂牌项目14个，待售3个。
加上之前持有的项目和一些历史地块改造项目，目前在荔湾一手市场有近30个新项目待售。
以珠江为界，荔湾楼市可分为东岸、西岸两部分，珠江东岸和西岸的房地产“气质”大相径庭。
根据《荔湾区国土空间总体规划（2021-2035年）》，荔湾将重点打造白坛商业核心区（一核）、珠江沿线高质量发展带（一带）、荔湾文化商旅活力区、白坛商贸区、海龙卫科技创新区三大平台。 即“一核一带三平台”的空间发展结构。
荔湾区“一核一带三平台”空间结构图。
珠江东岸是文化、商业和旅游主力产业，城市基本面已经确定，变数不多，房地产分散。
新兴产业和老改都集中在西海岸的白坛、海龙卫、海龙卫，这些都是价值变量的潜在区域，荔湾楼市的新增**也大多来自这里。
珠江东岸的房地产市场。
变数很少，上行空间很小。
珠江东岸项目主要有凯德置地大堂沙双桥、保利天君、诸市西关都汇、立讯西关雅珠、立讯立珠、老力湾珠江西万里的新工。
他们大多“孤军奋战”，分散分散，区域内几乎没有对手可以滚进来，所以无法形成板块集聚效应。 因此，无论是线上气势还是渠道推荐，都很少见。
比如中山八的两块板块，保利天骏和竹石西关都汇，本来是隔着马路对面的，但产品却大相径庭。 保利天骏是临江大复式，130多元，起步门槛1000多万。诸市西关都汇看不见江，西高，面积89-142刚需刚换产品，最低门槛不到600万，两者面对的顾客群体完全不同。
这也是老城区的特点，配套设施成熟，用地少，不能形成板块集聚。 没有新的规划，没有新的变数就没有增长的空间，只能吸引地域客户，出货缓慢。
珠江西岸的房地产市场。
工业、交通、**等具有明显的优势。
珠江西岸是荔湾未来的希望，因为白坛、地铁、**等优势，这里的采购团不仅能吸引荔湾、海珠老光，还能吸引“新广州人”进来。
西岸是荔湾规划的重点区域，重点突出四个板块，均位于白坛。
华迪湾
华地湾的机遇在于，万科将持续发展该区域，未来城市界面将全面翻新，同时引入商业和技术创新产业集群。
除住宅建筑外，未来这里还将发展约30万个地标级总部办公楼、18万个城市级购物中心和50万个科技创新产业集群17。60,000个立体公共空间，450,000条滨水绿化带，两所九年制学校+1所小学，最终呈现出一座1平方公里的活力城市。
万科华底湾项目。
去年11月，随着保利宋和中海欢华丽的上市，华地湾突然聚集了六**手，万科三板、万科金域西府、万汇天地振苑、万汇天地朗亭、保利金尚银。
提升后的玩家包括万科金域西府、万辉天地振原、保利金尚银，总价超过430万。
万辉天地是一个定位明确的提升集团，门槛高于西府。 保利金尚阴确切地说是一个刚刚改动的项目，但它是高端的，纯平板建筑，都是朝南的，而且是单梯单户，所以也高了一点。
刚需有万汇天地朗亭、保利鹤松、中海环华里，主营面积小、总价低，产品是三四房，建筑面积71-128,300多万以上即可上车。
朗亭的优势在于优先享受万科持续发展的整体配套设施，临水楼是首当其冲的。保利宋、中海环华丽都是广州容积率新规后新一代的房屋设计，飘窗宽度可拉至08米，同面积下自由面积较多，房价较高。
值得一提的是，保利和宋71的小公寓还可以实现朝南的三居室，这是整个区域其他项目无法做到的。
广港新城
广港新城是荔湾首个也是唯一一个大型国际住宅区，由美国SOM公司设计，可与曼哈顿“CBD+**公园+豪华住宅区”的规划理念相媲美。
广港新城于2013年规划，2014年开始卖地，2015年10月，海花湾1号首栋楼盘开盘，当年**只有3万左右，现在朗读**在55-7.10,000元，在9年内翻了一番多，这一增长表现落后于同时期开始的乳品厂部门。
这里盘踞了10多个楼盘项目，除了中海保利雷丁，基本已经售罄并交房，生活氛围浓厚。
目前，广东省实验中学荔湾学校、国师范附属小学、省立小学、省立小学等8所学校正式开学，当初勾勒出的教育蓝图正逐步照耀成真。
2021年，中海拿下的AF地块被称为广港新城的“最后地块”，但三年后，又出现了一个“最后地块”。
从今年的广州土地供应方案可以看出，广州钢铁新城板块还有两块地块待售。 一个是河东路汽车修理厂地块，另一个是广港新城车厂一期。 前者位于广港一盘海花湾1号以东，马路对面是广佛线河东站。
但是，包裹很小，只有 129万平方米，大约相当于四五栋楼的体积。
河东路汽修厂地块。
广港新城一期车厂占地171262，总建筑面积220956，是广钢城的又一巨型工程，紧邻10号线广港新城。 未来土地挂牌，广钢住宅**增多，一二手**更加内卷化。
广港新城一期车厂。
国际医疗端口板
与华地湾、广钢相比，师姐认为，国际医疗口岸板块的上升潜力更大，更值得期待。
很有可能，在荔湾形成豪华住宅板块，比在芳村枢纽周边的白坛核心区更容易形成。
我们先来谈谈楼市的基本情况。
目前板块内仅有一个在售项目，广州兴福湾，荔湾房价第一梯队项目，255-285的江景公寓待售。
去年，Poly 827亿元拿下了南面东沙国际贸易港区的土地。 该地块占地9250,000平方米，建筑面积高达320,000平方米。 该地块要求保利根据东沙国际贸易港区的设计风格编制整体设计方案，并在实施施工前报荔湾区审批。
保利东沙地区地块。
在今年的土地供应蓝图中，这里已经释放了另一块土地，就在保利地块的南部。 包裹不大，只有1个320,000平方米。
国际医疗港的M地块。
多个项目的融合将导致板块的集聚效应。
为什么这里有这么大的上升潜力？
首先，我将向您展示东沙地区的规划效果图，非常漂亮。
它几乎汇集了一个新的房地产市场板块所需的因素，它是一个豪宅板块：工业+交通+学校+河景。
广州国际医疗港城“十四五”重点项目由国内日化龙头企业立白科技集团牵头，总投资约300亿元，将带动大健康产业上下游企业集聚，打造千亿级大健康产业集群。
目前，健康方舟和银河可可公园已经建成并投入运营。 银河可可公园占地12万平方米，进驻了100多个品牌，可以满足未来“吃喝玩乐”的一站式需求。
此外，去年《荔湾区东沙片区监管详细方案》已获批，将建设成“东沙国际商贸港、产城协同活力湾”，并在该区域建成247米新地标总部。 这个计划最怕是实现不了，但央企保利进来了80多亿。
东沙地区规划图。
别忘了，不远处就是广州的老地标，广州元。 广州以前没有做的事，现在就要做了。
此外，马路对面是黄沙水产新市场，预计今年投入使用。
还有交通，10号线东沙站就在这里，将弥补医疗口岸地区通车后的交通劣势。
此外，10号线连接天河北、天河路体育中心商圈、珠江新城、海珠中南轴线、广港新城等重点商圈和住宅区，连接广州GDP最高、沿线高端楼盘需求。
此外，还有无敌的江景，具有打造豪华住宅区的先天优势。
此外，根据规划，保利东沙项目将配备一所小学，占地面积约10,800平方米。 如果学校好，那么片区的价值就更高。
工业+商业+交通+教育，适时适时，国际医疗港板块，将是未来荔湾楼市不可忽视的新生力量。
唯一不美的就是旁边的东沙立交桥，影响了整个城市界面的统一性，产生了噪音和灰尘污染。
白坛核心区
在芳村枢纽附近，商业写字楼建设如火如荼，一手新建房屋包括百当岳大厦、武汉城建、保利华宇轩、广东建工项目和雅居乐天际线715。
产品定位不均匀。
百腾岳大厦在售156-243套大单位，入驻门槛1560万至2430万，面向数千万高端购房者。 武汉城建、保利华宇、肖尔最小单位为86套1+2居室，目前售出115-142套四居室，面向刚需刚换的客户，进入市场的门槛在550万到780万之间。 因为广东建设项目涉及如意坊隧道的建设，上市时间会晚一点，很可能是刚需要、刚改变的项目。
今年，这里还有一块地要出售，那就是2022年要拍卖的鹿居路地块，就是商业和住宅用地，就在白腾岳大厦对面。 面积不大，约210,000平方米。
土地住宅路地块。
如果产品做得好，可以与白坛岳大厦产生共鸣，提升该地区豪宅的潜力。
但是，想要形成高端豪华住宅区也存在一些缺点。
一是区域项目分散，产品定位不同。 后期居住用地少，难以形成集聚效应，单纯形成气候也难。
另一方面，周边城市的界面陈旧，很多低层建筑都是村民自建的，与豪宅的气质不符。
虽然占据了白坛最好的位置，有交通、江景、商业，但核心区的楼市几乎毫无意义。