原刘波团队
就在两天前的2月19日，湛江市赤坎区官方微信“赤坎发布”，发布了《关于促进赤坎区房地产市场稳定健康发展的建议》。 如下：
该提案指出：“希望广大干部职工带头消费示范，推动房地产市场复苏，不断提振市场信心，助力本地区房地产行业稳定健康发展。 ”
这也意味着，广东省第一个动员公职人员买房的城市诞生了！
湛江赤坎的运营引起了市场的广泛讨论，大家关注的主要内容如下：
1、动员公职人员买房并不新鲜，但一般发生在经济实力一般的小县城
近两年来，很多地方都鼓励公职人员买房或参与买房，如湖南常德市石门县、湖北省皇岗县、四川省巴中县等。
这些地区普遍面临库存压力，县城购买力相对较小，确实需要刺激新需求，公务员带头买房也是为楼市注入信心和认可，可以引导市场预期。
2、广东作为中国第一大省，人口第一，也需要动员公职人员买房刺激需求？
到2024年，广东省实际管理人口已达到惊人的15亿！ 这相当于全国每九个人中就有一个居住在广东。
过去的2023年，广东经济总产值已达1357万亿元，成为全国首个经济大省突破13万亿元。
这样一个经济实力雄厚的省份，是否也需要通过鼓励公职人员买房来提振信心？
3、湛江，广东省地级市，广东省次中心市，经济实力不弱！
2023年，湛江GDP约为37936亿元，在广东省排名第10位，仅次于中山市（3850）。7亿元）。
湛江赤坎区是湛江的中心城区之一，相当于深圳的罗湖、福田，属于历史富饶区。
那么，在各大城市放宽楼市政策发布的背景下，湛江赤坎作为经济强市、强区，为何会出台如此“出乎意料”的提案呢？
虽然湛江的GDP增长数据显示出一些积极的趋势，但对该市财政状况的更深入分析揭示了一些不那么乐观的经济现实。
根据湛江市2022年预算和2023年预算草案执行情况报告我们可以找到：
一、财政收支情况
如果一个城市的一般公共预算支出大于其一般公共预算收入，这种差异通常被称为财政赤字。 这种赤字需要通过其他方式来弥补，例如上级的转移支付、借入新债务、使用前几年的余额等。
2022年：一般公共预算收入 14689亿元，支出52184亿元，赤字37495亿元。
预计2023年：一般公共预算收入 1513亿元，支出482亿元，赤字3307亿元）。
赤字的减少，表明湛江市在控制财政支出、努力减少财政赤字方面取得了一定的成效。
2.债务接近极限
2022年湛江地方**债务余额为94059亿元，接近**债务上限9439亿元。
这意味着，除非提高债务上限或以其他方式调整债务上限，否则湛江几乎没有新债券发行的空间，也不会出现重大债务扩张。
3. 债务偿还压力
2022年还本 438亿元，付息1892亿元，共偿还本息约62亿元。
将这一数字与 2022 年一般公共预算收入 146 进行比较与89亿元相比，偿债支出约占收入的42%，这是一个相当高的比例，说明湛江市在财政收入方面承受着相当大的债务压力。
4、土地出让收益下降
2022年湛江**性**预算收入将大幅下降491%，主要来自国有土地使用权转让的收入（5965亿元）减少532%的影响反映了房地产市场的放缓。
2023年，房地产市场持续低迷，也将深深影响湛江楼市。
在土地市场上，2023年土地供应总面积约为329930,000是过去四年来的最低水平。
据统计，2023年湛江共拍卖地块102件，总成交额约43件7亿元，2022年交易额同比下降26%7%。
2023年，湛江土地拍卖市场共售出43宗土地拍卖，流拍率为29宗6%。
与近年来湛江的土地拍卖数据相比，湛江地区土地交易面积从2019年到2021年持续上升，2021年交易面积突破600万，达到历史最高值。
进入2022年，受楼市冲击，土地拍卖市场开始降温，年度土地供应数据同比明显下降。 2023年土地成交数量将减少，总成交面积约329个930,000 .
二手房市场方面，根据 Beike.com 的房价数据，近一年，湛江赤坎区房价从1万元跌至9800元，湛江下山区房价从9000元跌至8800元，湛江坡头区房价从7800元跌至7300元......（注：房价为二手房挂牌价）。
随着土地市场持续低迷，新房和二手房的评级被下调，这不仅会减少土地销售的主要收入，而且还可能对整体经济活动产生连锁反应，进而影响其他税收收入。
真正让湛江担心的是今年年初广州和深圳两大一线城市的最新动向。
1月27日，广州公布了一系列针对房地产市场的重要新政，包括取消120平方米以上住宅的购置限制、将允许出租的自有住房排除在限制单位数量之外、限制商品公寓转让等。
2月7日，深圳楼市迈出一大步：深度住户无需社保即可买房！
由于深圳入驻门槛较低，不仅大专和本科学历可以入驻，持有合格职称证书的人也可以享受这种待遇，进一步放大了政策的影响。
广深两地的行动，宣告了两大一线城市正式加入国家财富集团的竞争。
广州和深圳首先吸引的，是广东省内地相近的富人。
尤其是在湛江这样经济不弱的三线城市，城市中心的财富群体有实力和意愿用资产换取更有价值的一线城市。
湛江是人口外流的虹吸城市，2022年常住人口703人50,000人，登记人口869人30,000人，人口损失165人80,000人。
许多在湛江出生和长大的年轻人离开家乡，寻找更好的就业和职业发展机会。
随着近期广州、深圳等邻近特大城市放宽购房限制，湛江的富裕居民也有可能逐步迁往这些经济较发达、机会较多的地区。
面对人口流失和资本外流的双重挑战，湛江中心城区赤坎区出台建议，鼓励公职人员参与购房，作为提振房地产市场信心的带头作用。
湛江作为广东首个动员公职人员购房的城市，带给我们两点启示：
首先，未来会有越来越多的三、四、五线城市出台各种“花式纾困”政策，比如四川省兴文县日前出台的**优惠待遇、延期首付、月度预付款等。
相信未来会有更多的三、四、五线城市呼吁公务员带头买房，就像当年深圳号召公务员带头买房一样。
其次，不幸的是，这种趋势是不可逆转的。 由于各种经济、社会和地理因素，城市之间的差距只会进一步扩大，越强越强。
一些城市吸引更多人才、资金和资源的能力，必然会给其他城市带来挑战和困难。
对于普通人来说，我们能做的就是顺势而为，拥抱变化。