2023年，经济适用房公共REITs市场将继续在动荡的经济环境中表现出稳健性。 根据最新的季度报告数据，租赁住房REITs在各项关键财务指标上都表现出正增长和良好的市场适应性。 除城投关亭房托第三季度、四季度数据披露外，其余四只房托全年均给出满意的答案，进一步印证了租赁住房市场的长期稳定和增长。
水平
营收和盈利均符合经理的预期，完成率超过100%。
从**层面的收入来看，2023年租赁住房REIT的整体收入完成率和EBITDA（息税折旧摊销前利润）都将超过100%。 2023年第四季度，租赁住房REITs平均完成分配26个4%，累计完成年度累计分配为1123%，符合经理的预期。 中金厦门安居房托及华夏**华润有巢房托受年终费用结算影响，第四季度可供分派金额环比下降。 总体而言，租赁住房REITs在2023年年中呈现出稳定增长和有效管理的态势。
数据**：房地产投资信托基金季度公告，由ICCRA编制
表 租赁房屋REITs的年收入表现
数据**：房地产投资信托基金季度公告、招股说明书和 ICCRA 整理
表 租赁住房REITs的年度EBITDA表现
数据**：房地产投资信托基金季度公告、招股说明书和 ICCRA 整理
操作级别
出租率保持高位，租金水平触底效应明显，整体经营有合理的上调空间
在出租率方面，若干REITs的出租率接近满员，与市内其他项目相比，几乎达到了市场最佳水平。 这一成就不仅凸显了对租赁房屋的高需求，也反映了REITs在租户续租率方面的出色表现。
表 出租房屋REITs的年出租率表现
数据**：房地产投资信托基金季度公告、招股说明书和 ICCRA 整理
注：1）以上入住率为期末入住率;2）根据数据的可用性，华夏**华润有巢房托的整体出租率和租金水平是根据披露的所有出租房间和出租面积的数量计算的。
租赁水平和租户结构的稳定性是租赁住房市场健康的另一个重要指标。 对此，中金厦门安居房托自三季度以来租金环比持续上涨，第四季度环比上涨0.03% 至 329元平方米月，个体租户占比环比提升至919%，反映租赁生活方式的逐步普及，租赁市场的接受度开始上升，租金水平有合理的上涨空间。 个体租户占比的小幅提升，也显示了租赁市场在客源结构上的分化，有助于保持收入的多元化和稳定性。
值得注意的是，在租金方面，与全市平均租金水平相比，几家房地产投资信托基金的租金普遍处于较低水平。 这种现象不仅仅是金融指标的反映，更是体现出明显的“租金触底效应”。 这种触底现象通常意味着两个方面的积极信号。 首先，它显示了操作的确定性。 在不确定的市场条件下，通过设定相对较低的租金水平，房地产投资信托基金能够吸引和维持租户，从而保持稳定的收入来源。 其次，这一策略表明，这些REITs在运营上具有一定的灵活性和调整空间。 更重要的是，这种低于平均水平的租金设置为未来的租金上涨提供了合理的空间。 随着市场环境的改善，租金的适当增加可以带来更高的收益，同时也反映了房地产投资信托基金物业的价值增加。
表 出租房屋REIT的年租金水平
数据**：REIT季度公告、ICCRA数据库、ICCRA整理
租金收取率是房地产投资信托基金运营效率的关键指标之一，反映了其现金流的稳定性和可用性。 整体而言，四只房托基金的租金收缴率均较高且稳定。 一般来说，有效的租户管理和优化的收租流程往往可以提高租金收率，而不会对租赁策略、市场环境、租户结构和其他因素产生重大变化。
数据**：房地产投资信托基金季度公告，由ICCRA编制
2024年展望
两个关键词：多元化和扩张
虽然短期内可能会受到宏观经济波动和利率变化的影响，但从长期来看，随着城市化进程的不断推进和人口结构的变化，预计租赁住房的市场需求将继续上升。 REITs作为房地产投资与资本市场有效结合的工具，不仅为投资者提供稳定的收益**，也为房地产市场的高质量发展提供了强有力的支撑。
2024年，“多元化”将成为租赁住房REITs的新趋势。 在多元化的引导下，市场有望看到“突破单一城市、单一产品类型、单一集资方式”的租赁房REIT产品进入市场。 这不仅将促进产品创新和市场活动，还将为投资者提供更广泛的选择。 同时，预计租赁住房REITs的标的资产规模也将进行差异化，这将更好地满足原有股权持有人的需求。
此外，“扩张”是另一个关键词。 从长期来看，市场需要关注部分租赁住房项目的潜在拓展机会。 扩张机制给最优秀的管理者带来了更多的机会，但也意味着对经营管理机构更多的挑战。 特别是当资产扩张突破单一城市或单一产品类型时，将给REITs项目不同层次的运营管理机构带来挑战，REITs运营业绩和业绩的差异将逐渐显现，考验运营管理机构配置资源、持续为多元化项目创造利润的能力。 此外，Pre-REITs也可以成为扩大资产储备的有利渠道，预计2024年该领域将成为市场关注的焦点之一，行业将更加成熟和多元化。