安置房买卖有哪些争议**及注意事项？
拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因而拆迁给被拆迁人或承租人居住的房屋，安置房屋因长期完工实际交付产权证，且因安置对象为特定安置户， 这类房屋的销售不仅受法律法规的规制，而且受当地政策的约束，有很长的“限售期”。因此，双方签订买房合同后，无法及时转让房产，几年后实际办理产权，满足转让条件时，房价往往会大幅上涨，因此卖方违约率相当高。 有的卖家直接提出涨价，有的卖家试图阻止合同继续履行，于是纠纷较多。 本文简要分析了安置房买卖中可能出现的纠纷和注意事项。
1、限售期间签订的买房合同是否合法有效？
根据现行法律规定和现行司法实践，原则上上，上层销售期签订的安置房买卖合同具有法律效力，取得房产证后方可取得所有权转让。
案例一：周、吴、李某关于确认合同无效的纠纷。
法院认为，《安置房买卖合同》载明涉案房屋为拆迁安置房，原告周、吴某未取得房屋所有权证，双方明确知悉被告李某、万某已按照约定向原告周、吴某支付相应购价款，并实际占用、使用了涉案房屋因此，可以确定《安置住房买卖合同》的签订是当事人真实意思的表达。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第6款规定：“下列房地产不得转让： ......（六）未依法登记领取权属证书的;......法律的规定是从不动产权变更的角度出发的规定和限制，而不是对合同行为的规定和限制。 安置房挂牌交易的时限，就是在转让时间上规范这类房，并不意味着这类房不允许交易。 因此，涉案房屋的买卖不受国家法律或者法律、行政法规的禁止，房屋未登记产权的，不影响《安置房买卖合同》的效力。 本案所涉合同不具有合同法第五十二条规定的无效性，应当合法有效，对缔约方具有约束力。 基于诚实信用原则，原告周、吴应当按照合同约定履行合同义务。 2、由于房价**，如果卖家要求买家涨价或不同意转让，我该怎么办？
因此，只要安置房取得产权并符合转让条件，买方可以起诉法院，要求卖方履行合同义务，无需支付合同之外的所谓房价**费，并在法院作出判决支持买方转让请求后， 如果出卖人仍不配合转让，买受人可以向法院申请执行，并作出有效的法律判决，在这种情况下，转让一般无需出卖人签字配合即可实现。
案例2; 吴某与赖某、王某某就买卖合同发生纠纷一案。
赖4辩称，双方签订的房屋买卖合同属实，原告已支付了房屋价款3770,000元。 但是，结合当时的成交**和现在的房价，小区里有大量买房者补差、给卖方的情况。 在原告补偿部分房款之前，被告不同意转让房屋所有权，否则，不同意办理转让登记手续。
法院认为，原告与被告签订的《安置房屋买卖合同》真实、合法、有效，各方当事人均应予遵守。 原告提供的《情况说明书》确认涉案房屋已具备办理房地产权利的条件，被告未及时申请房屋所有权证并履行转让义务构成违约，应承担继续履行首套房屋转让登记的义务。
3、卖方能否以同意支付违约金为由拒绝转让所有权？
这主要取决于买方的态度。 根据法律规定，在卖方违约的情况下，买方作为非违约方，可以要求继续履行合同，也可以选择要求卖方支付违约金，因此，如果买方要求卖方转让所有权，即使卖方同意支付违约金， 它不能免除配合转让的义务。
因此，在实践中，有些买受人为了满足出卖人的涨价要求而与出卖人妥协或接受出卖人的违约金，放弃要求转让的权利，是很可惜的。
4、安置房符合转让条件时，卖方已经身亡怎么办？
只要买卖双方生前签订的安置房买卖合同符合法律规定，是双方意思的真实表达，合同内容就是合法有效的。 在取得涉案房屋产权后，根据合同约定，出卖人有协助办理产权转让登记的义务，协助义务为履行具体行为的债务。 即使出卖人死亡，如果出卖人的继承人继承了财产，也应继承出卖人对买受人协助转让的义务，如果继承人拒绝配合转让，买受人可以起诉法院，要求出卖人配合转让。
案例三：李、吴、戴某
2012年4月16日，李先生、吴先生、戴先生签订了《安置房买卖合同》，约定戴先生将涉案房屋转让给李先生、吴先生。 合同签订当天，吴某某从中国建设银行账户中提取了13.5万元，并代为某某出具了收据，称“我收到了李某某、吴某13.5万元的颐河新城区单元号”。 涉案房屋是2011年12月29日代某某从同安街道办事处收到的安置金中取得的。 戴某某、戴某某、戴德昌为兄妹，戴某某于2015年3月13日病逝，戴某某、戴德昌作为戴某某的第二继承人，于2018年12月在成都龙泉公证处办理涉案房屋公证继承，并向（2018）川程龙正申请并取得涉案房屋的房产产权证内字1号公证书，编号为四川（2019）龙泉义区房产第0号。
法院认为，戴某某生前与原告李某、吴某某签订的安置房屋买卖合同是双方真实意思的表达，合同内容合法有效，原告李某、吴某已履行房屋付款义务，戴某某已将涉案房屋交付原告李某、吴某某某占有。用。在取得涉案房屋产权后，根据合同约定，代理人有协助办理产权转让登记的义务，协助义务为具体行为的履行债务。 现因戴某某死亡，被告某、某某作为某的继承人，也应当继承戴某某因履行涉案房屋产权转让至原告名下的特定行为而欠原告的债务，以接受涉案房屋的继承权。 因此，原告要求被告履行协助所有权转让的义务是有法律依据的。
5、因限购政策，购房者没有购房资格怎么办？
首先，买家可以根据相关政策积极使自己具备购房资格，然后按照合同要求购房并配合转让。 如果买受人的购房资格无法解决，即合同目的不能实现的，可以根据《民法典》的有关规定终止买卖合同。 此时，如因乙方违约导致合同目的无法实现的，违约方仍应承担违约责任，如果转让本可以在限购政策出台前完成，但由于一方违约延迟导致购置限制政策出台前未完成转让手续， 迟延的一方属于违约方，需要承担违约责任。
案例4：方某某等人诉曹某某等人房屋买卖合同纠纷上诉案。
法院认为，上诉人与被上诉人就涉案房产签订的《上海房地产买卖合同》是双方真实意思的表达，其内容合法有效，双方当事人均应当遵守。 本案的争议焦点在于被上诉人是否有权单方面解除合同。 根据合同约定，当事人应在被上诉人取得涉案房屋小房产证后5个工作日内在线签字并办理涉税转让手续，被上诉人于2017年1月取得房产证，且涉案房产已符合挂牌交易条件， 但根据本市2016年3月出具的购置政策，上诉人当时仍受限购限制，双方在当时的客观条件下无法继续按照约定履行，属于不履行。法院认为，“合同的目的"它是不可或缺的，在买卖合同中，所有权的转让和所有权转让的登记是最重要的“合同目的”。"这一目的只有在买卖双方合作履约的情况下才能实现，“合同目的”不应由当事人的合同地位来决定"分化。 因此，法院维持了一审判决，即涉案房屋买卖合同于2017年1月无法履行，合同目的无法实现，不违反法律。 此外，未能履行上述合同的原因，是由于上诉人自身未达到购房条件所致，虽然存在本市购房政策变化等因素，但购买安置房本身就存在风险，上诉人应合理预期，审慎判断， 并承担风险，无权要求在履行合同过程中没有过错的被上诉人延长合同的履行期限。2017年4月，上诉人仍未具备购房条件，合同约定的履行期限已届满，被上诉人当时已有权单方面解除合同，无论当事人约定或法律规定如何。 上诉人虽称本案二审时已具备购房条件，但合同已于2017年4月终止，本院难以支持其继续履行的诉求。
6、当卖方违约不能转让房产时，卖方应承担什么责任，房屋增值部分归谁所有？
如果出卖人违约导致无法转让财产，如果财产的重新安置权不在出卖人的名下，或者出卖人在财产权解决后将房屋转让给其他善意的第三人，则出卖人无权处分该财产， 因此，买方要求转让的目的无法实现。在这种情况下，买方只能要求卖方承担违约责任，同时，根据现行司法实践的主流意见，房屋升值部分应计入买方损失，卖方还应赔偿买方。
案例5：胡与王某房屋买卖合同纠纷案二审。
法院认为，在签订涉案房屋买卖合同时，限购政策尚未实施，宋某某应具备购房资格，双方应按照约定履行义务。 从履约情况来看，宋某某按照合同约定支付定金和首款后，胡、王某应办理提前还款手续，但胡某某没有办理提前还款手续，反而因为未按时还款而引发诉讼， 导致涉案房屋买卖合同继续履行受阻，进而引发诉讼。因此，本案涉案房屋买卖合同之所以不能继续，是由于胡、王某。
胡、王某的行为已构成违约，应当承担相应的民事责任。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，应当终止履行;已经履行的，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，具体情况取决于合同的履行情况和性质。 现在，宋某某要求胡、王某退还购价并支付增值损失是有事实依据的，也是有法律依据的。 至于房屋增值损失，由于损失是违约损失，胡、王某应承担赔偿责任。
7. 注意事项。
安置房在买卖时往往没有产权证，涉及人员多，买卖合同履约期长，过户等待时间长，可能涉及房价波动、政策变化等诸多不确定因素，因此买房人在购买安置房时需要比购买其他商品房更加谨慎。
1）注意核实卖方是否具有处置权。
对于尚未出具产权证的安置房，要注意核实拆迁安置补偿协议，确认卖方是否为安置人口，知道待售安置房屋的共有人有哪些，并要求核对对方的《拆迁安置补偿协议》或《安置公示表》等证明。 建议拆迁补偿协议涉及家庭成员签订安置房屋买卖合同，避免卖方的买卖合同有效，但因不拥有房屋所有权而无法转让所有权。
2）买房合同的内容应尽可能详细。
买卖合同的内容很重要，必须详细约定，付款、交货、交易转让、纳税、户籍、抵押、违约等条款应尽可能全面，尤其是违约条款的设置，既要合法又能约束对方违约， 违约金太高，法律不会保护，协议太低，约束对方，所以一定要注意违约条款的设置。
3）避免自身违约，注意转让条件，及时提出转让要求。
在此期间，买方必须按照合同约定履行合同义务，同时买方必须注意过户条件，一旦满足过户条件，应尽快提出过户要求，必要时应采取法律措施，防止卖方将房屋转让给他人名下， 导致卖方要求转让的目的无法实现。法律永远是受害者的支持者。 法律只保护那些懂法的人，要了解法律，您需要自己学习或购买服务。 我是一名律师，如果您需要帮助，可以致电我们为您查询和详细解答。