龙年伊始，金融界给楼市发了个大红包。 2月20日，央行宣布下调5年期LPR25个基点，按照广州现行政策，降息后，广州首套房贷利率可降至385%。据中国中铁广佛地区统计，2024年1月，广州市一二手住宅单位均成交价分别为413万元和271万元，按30%首付计算，贷款额分别约为289万元和190万元， 而买家的最高利息可以是每月418元到275元左右。
此前，1月27日，广州优化楼市限购政策，在限购区范围内，建筑面积超过120平米（不含120平米）的购房不纳入限购范围，同时支持“租一买一”和“买一卖一”。 这意味着，即使意向购房者已经在其名下有一套限购限制**，在按规定获得名下房产的房屋租赁登记备案证书后，或获得**信息码并在广州市股票房交易系统中挂牌其名下的住房计划后，仍可享受首套房贷款的优惠利率。
多重利好“红包”叠加，开发者也纷纷下功夫积极出货。 龙年春节过后，广州楼市很多在售项目都以限时优惠、定价、**优惠等多种优惠方式吸引客户。
事实上，广州的楼市充足，阳光家数据显示，截至2月21日，广州市可售商品房总量近115万平方米，消化期在20个月左右。 2024年，广州热门地产区将陆续新增多个项目**，既有直接享受政策红利的120多平方米改善项目，也有值得关注的项目。 热门地块改造项目备受关注，如荔湾广川地块二期、三期项目、海珠上冲果树园北侧项目、天河世界大观地块项目等，同时黄浦区、番禺二区也有不少大型老旧改造项目有望入市， 包括越秀地产运营的番禺立人洞旧改造项目和央企中交四港局承建的黄埔珠江村旧改造项目。
在市场增加和政策扩大需求的合力作用下，龙年伊始是买房的好时机。 （范涵月）。
天河。 近10个新项目**，整体回归高端市场。
统计数据显示，2023年，天河区一手住宅成交量超过2800套，在四大中心区中排名第二，仅次于荔湾区。 从土地拍卖情况和各项目销售节点来看，2024年天河区仍将是广州一手楼市最热门的地区之一，除了一批老项目不断推出新项目外，还有约10个新项目**。 值得一提的是，与过去两三年需求较多的产品不同，今年天河区一手住宅新品偏向高端定位，整体置业门槛会更高。
随着近年来土地和成交的增加，天河区一手新货丰富，这是今年该区楼市的特色之一。 2024年，除了珠江花城、天河一品、联投文锦大厦、天河元柱、珠江天力、保利天汇等项目将继续销售新品外，据记者初步统计，将有近10个新项目陆续挂牌，包括越秀冠悦、西排天和旭、广州城投天玺、保利天源（即 元村义亨路地块）、天河润福（冀山仓地块）等。周二（2月20日），吉山仓地块二期转让成功，预计今年将改造成一手住宅项目。
近两三年来，天河区中小型一手住宅较多，总价在500万元左右，但今年这种情况将有所改变。 从项目选址、自然资源、产品设计等角度看，10万平方米左右的新品价格有望上涨，2024年“入股”天河门槛将相对较高。
比如计划在元宵节期间开业的越秀观悦，以生态环境为卖点，率先推出140多平方米的豪宅，吹价9万-10万平方米，门槛1200万元左右; 虽然保利天元占地面积只有1左右40000平方米，但紧邻珠江新城赛马场，区位优势明显，楼面价为570000平方米，主要促销140多平方米新品，预估价格约100000平方米; 后天后日河北板块西天河序列主产面积125平米以上，吹价8万-10万平方米。 （陈玉霞）。
海珠。 走刚性的必要性越来越明显，大片项目纷纷进入市场。
2023年，海珠区“去刚化、去需求”的表现将越来越明显，许多新项目均价将达到7万平方米。 据审评委数据显示，2023年，除海珠区工业大道板块一手平均成交价格外，江南西、新港溪、赤岗、琶洲、南州板块均成交价格均同比**。
在市场需求的支撑下，2023年海珠区土地市场热点将频频出现。 中海中海赢得的上冲果树园北侧土地和越秀赢得的琶洲西部AH040331地块（以下简称“琶洲西地块”）分别成为年度总价最高和地价最高的地块。 在项目量普遍较小的海珠西，保利还拿下了方红造纸厂相对较大的地块。 此外，石溪水厂地块也被中国建设五局中标。
这些热门地块的项目有望在2024年入市，成为今年海珠楼市的焦点。 2月21日，中海中果园项目正式发布项目名称——中海大景，2023年9月中海地产以近128亿元中标，创下海珠区单地块总成交价格新纪录，扣除建筑面积后， 相当于50000多平方米的楼面价，引起了市场的广泛关注。中标后，中海在项目上投入了大量精力，从2023年11月开始针对老业主和潜在客户进行用户调查。 该项目的命名并没有遵循中海一贯的“立”、“福”、“泰”体系的逻辑，而是从128-270平方米的产品面积来看，项目本身具有很高的定位。 此前，中海人士曾表示，根据客户需求灵活定制的解决方案将用于中海大井项目。 值得关注的是，中国海运在这个项目中是如何超越其项目的。
除了中海大景总价高、成交量大之外，2023年底将创下新楼面纪录的琶洲西地块也有望在2024年入市37万平方米，建筑面积3万平方米，建筑面价75670平方米。 地块旁琶洲悦和黄浦涌琶洲南TOD均开盘价约为13万平方米。 （范涵月）。
荔湾。 三四百万元可以买三套房子，还是“最亲民”的房地产中心区。
虽然2023年荔湾区一手住宅整体平均成交价已达6万平方米，但就四大中心区而言，荔湾区仍是“最亲民”的楼盘小区——现阶段总价在300多万元，地铁旁可以有一套三居室。 对于那些想在中心区安家落户的人来说，荔湾区非常值得关注。
区域一手住宅均价已攀升至“6万字”，这与区域内高端产品和交易驱动有关，是一种结构性冲击。 事实上，荔湾区一手住宅产品差异化明显，既有针对年轻购房者的刚性产品，均价约4万平方米; 还有针对更易房群体的改良产品和定位较高的高端产品，均价60000-100000平方米。
在刚需产品方面，万辉天地朗亭、中海环华丽、保利合松、保利金尚银、新世界开越湾、和悦滨江、广港花城、双桥新工等70、80平米单位的选择很多。 比如万科、中海、保利三大项目聚集在华底湾地铁站一带，自去年底以来就成功吸引了人们的目光，同台三板的竞争让第一届非常吸引人，目前中海环华里70多平方米单位的优惠价格低至303万元， 而109平米四居室的特价则低至505万元。
今年的荔湾区特别值得关注，除了房企实力齐聚区内建设众多住宅项目外，**还表示要大力发展现代商业产业，加快建设万象城、太古里、山姆百货等项目，打造白坛世界级地标性商圈。 这些项目的建成将为周边的广州船厂滨江上都、百坛岳大厦、新世界天府等周边住宅项目带来一定的价值支撑。 2024年，荔湾区新建项目不多，除了新上市的新世界天府外，值得关注的40万平方米广州船厂二期、三期地块，将与一期一起建设大型滨江综合体。 因此，今年的荔湾区会更加有趣。 （陈玉霞）。
番禺。 新项目的改进即将进入市场，刚好抢手的产品仍然具有最佳优势。
长隆万博扩产、南大干线开通、新保单限购放宽、......2023年的番禺无疑是广州楼市的“人气炸鸡”。 CRIC相关数据显示，去年新政后，番禺荣获广州11区新二手房数量第一名。
随着番禺定位的升级、商圈的推进、交通的实现，业内人士认为，2024年，番禺仍将是广州楼市顶端的有力竞争者。 除了一批老项目不断推新引市场关注外，还有完善的新项目即将入市，依托长隆万博等圈外板块，番禺楼市的热度仍将保持**。
虽然过去一年番禺新建项目堆积如山，但据记者初步统计，2024年番禺新建住宅项目并不多，预计有4个项目开工，包括越秀里任东旧装修、番禺商贸绿城兰江银月、保利新光快运西项目、陆金梅君悦大厦等。
从统计项目来看，高端改良产品将是番禺新物业的主力军。 越秀任东老改项目融资区预计今年上线，产品定位及面积将延续“合悦大厦体系”风格，主要推广建筑面积约100-200平方米的房产品; 番禺礁头绿城兰江银悦也定位为改良型住宅，主推四居室产品，建筑面积约110-180平方米，共规划10栋住宅; 保利星光快线西侧定位为河景高端住宅楼，共规划4栋住宅楼，呈现封闭式布局。
*小到200万元的急需楼盘，大到1000万元的新装修项目，逢建番禺2024年仍将“以价换量”，走亲民路线吸引买家入市。 2024年，想要在番禺上车的购房者，除了完善新项目可供选择外，还可以关注大学城、亚运城、广州火车南站、番禺广场等板块的新产品。
值得一提的是，在2023年广州土地拍卖市场中，共有11个抽签地块，其中番禺将出资6个案例。 近日，广州市自然资源规划局更新了《2024年广州市商业用地供给蓝皮书》，番禺在103个住宅用地的区域分布中以19例位居全市第一。 总的来说，2024年的番禺还是值得关注的。 （黄石）。
黄埔。 优质项目有望进入市场，但这些限制导致房价下跌。
2023年9月，黄浦区正式“解除限制”，但其一手住宅表现不尽如人意。 据专业机构CRIC统计，2023年黄浦区商品住宅成交量为119万平方米，同比下降11%，按半年划分，2023年上半年黄浦区成交量将明显高于下半年。
春节假期前后，黄浦区楼市比去年12月的保利发展更受关注87亿元中标黄浦区图书馆北侧地块，规划图显示，项目规划建设6栋住宅楼，建设黄埔区文化中心、幼儿园9栋等，其中6栋住宅楼为超高层47层设计，封闭式布局，项目整体容积率约43、不扣除分配，成交底价为24,589平方米。 地块周边设施齐全，包括黄浦区体育中心、黄浦区图书馆（大沙厅）、广州第三少年宫等，地块北邻广元快线，距地铁5号线大沙东站约800米。 据了解，该项目有望在3月前上市，因为近年来，保利发展新推出的住宅项目在首次开业时往往采取更优惠的营销策略，不少业内人士也预计其定价会出现意外。
除上述项目外，黄浦区大部分楼盘项目以售房为主，如临港经济区的万科城市之光已进入末批销售阶段，均价5左右50000平方米，此板块内还有越秀滨江星航TOD和优商振龙大厦，彼此相邻，后者处于清仓阶段，均价420,000平方米。 万科黄浦新城是黄浦区大型城市更新项目，包含刚需和翻新的产品，主推75-125平米的三至四居室，部分房型最低单价可达“2万字”。
CRIC数据显示，去年黄埔区商用房**面积为87万平方米，较2022年下降55%，而《2024年广州市商用地供应蓝皮书》显示，黄浦区今年仅计划转让一处住宅用地。 （徐伟伦）。
白云。 热板块竞争激烈，土地拍卖市场有望带来更多新楼盘。
由于2023年白云区土地拍卖市场成功售出的地块数量较少，自月龙开始以来，没有新住宅项目进入白云区的消息。 不过，鉴于今年1月有不少楼盘项目开盘或销售部门开门营业，白云区购房选择还是比较多的。 此外，修订后的《2024年广州市商业土地供应蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）显示，白云区今年将出售18块住宅用地，数量与花都区并列全市第二。
《蓝皮书》显示，白云区新建住宅用地分布在白云站、航空城、嘉河王岗、**巍、和瑞路、金湖水库以南、金沙洲等地，其中嘉河王岗板块可以说是白云区春节前后最受关注的，今年1月， 嘉禾望岗板块与相邻的广州设计之都分别在国际贸易云和广州地铁地产云楼上率先开通了两个项目，均采用广州建筑设计新规，以高实用率为主要亮点，两者在区位上、配套设施上的差异不算太大， 形成相互竞争，开盘期间第一格吸引了不少买家，目前国际贸易云主要推广三到四间85间50000平方米，云竹尚品主推三至四居室88-142平米，参考均价430,000平方米。
距离设计之都广州不远的保利云景已经开设了销售部，这是一个预计3月开业的新项目，与前两个形成竞争关系，楼盘东侧为赫连街，主打建筑面积较小的产品，首批68平米和85平米的三居室单位。
其他楼盘板块的一手房产大多是售出的，比如位于白云湖板块的**围，近三年来已经售出，包括附近的品石云湖、越秀天月云湖、中建星光城等，产品面积从70平方米到141平方米不等， 单价可以“30,000字”交易。在白云新城中，也有不少高端项目推出新产品，如广东云冈市270平方米核心楼，以及宣布在天河城引入一系列商业实体，振兴城市界面。 此外，随着白云站的开通，周边地区的人气迅速上升，目前站附近一手住宅项目寥寥无几。 （徐伟伦）。
文字记者：范涵月、陈雨霞、徐伟伦、黄石。