新经济IP 新经济E线 2024-01-30 09：02 发布于广东。
近日，首批消费类REITs已上市销售。
消费类公募REITs作为一种新型产权公募REITs，相比产业园区、仓储物流、租赁住房等产权基础设施项目，消费类REITs在商业模式、收益、计费模式等方面更加多元化。 消费基础设施包括百货、商场、奥特莱斯、超市等业态。 首批4只消费类REITs中，标的资产3只为商场华夏华润商业REIT（**180601），于1月30日正式启动第一个资产是青岛万象城购物中心。
为什么购物中心型消费基础设施如此重要，购物中心的投资价值和潜力如何？
乘风能耗升级
购物中心的潜力是相当大的
在中国日益成熟的经济模式下，消费已成为经济稳定运行的压舱石。 2023年被商务部定位为“消费提振年”，多个城市密集发放消费券促进消费，很大程度上提振了消费者信心，释放了消费潜力。 今年1月，全国工商工作会议进一步将2024年定位为“消费促进年”。 可以预见，在新的一年里，政策扶持将继续助力消费增长。
“十四五”期间，消费升级始终是国家经济发展的动力之一。 随着“十四五”规划的不断推进，促进消费、青睐购物中心的指导性政策将不断出台，为购物中心的发展创造良好的政策环境。 在消费升级的推动下，商场行业持续复苏，继续保持稳增长态势。
家庭消费是消费基础设施运行绩效的基石。 国家统计局数据显示，近年来居民人均消费支出稳步增长，消费意愿也将在2023年后再次反弹。 随着城镇化进程的深入和居民可支配收入的增加，以及“促进消费、稳内需”政策的不断出台，国内消费需求有望进一步释放，推动购物中心需求增加，增量空间巨大。
虽然近年商场数量持续增加，但长远而言，商场供应远未饱和。 据盈商大数据统计，2011-2022年，我国购物中心数量复合年增长率为19家52%；该地区的复合年增长率为1992%。同时，截至2022年底，我国常住人口城镇化率为6522%，仍有上行空间。 2022年，中国居民人均可支配收入为36883元，名义上增长50%，保持稳定增长。 随着中国经济的不断发展，城镇化的不断推进，居民收入的不断提高，消费的不断升级和最先进的消费政策的实施，购物中心行业将不断提升空间，中国购物中心的长期发展是稳定和有希望的。
购物中心作为一种消费基础设施，经营收入多样性高，分散性好，经营更加市场化，可以随着消费品零售额的增加而带来收入的增加。 这些特点使得购物中心作为公募REITs的标的资产，具有更大的资产增值潜力。
综上所述，在持续利好消费政策和消费复苏势头强劲的情况下，推出以购物中心为标的资产的消费房地产投资信托基金是及时的。
正是由于消费类REITs的发展潜力，华润置业作为行业领先的城市投开发运营商，积极抢占消费类REITs的发展机遇，构建商业资产“投、融资、建设、管理、退出”的闭环。 青岛万象城是华润置地核心区位的标杆项目，地处青岛政治、文化、金融中心，毗邻城市**和五四广场，两条地铁覆盖，地理位置优越，交通便利。 周边营商氛围浓厚，消费能力强。 商业建筑面积30多万平方米，辐射范围可达整个青岛市，是青岛市建筑面积最大、品牌数量最多的购物中心之一。
购物中心是“强者强者”。
经营管理赋能，打造强“护城河”。
随着购物中心数量的不断增加和竞争的加剧，一些购物中心面临运营能力薄弱、科技赋能水平低、服务同质化明显等挑战，越来越多的购物中心无法及时满足消费者需求，导致经营状况不佳。 然而，市场领先的商业运营管理者凭借其强大的运营管理能力，在购物体验、客流、商户入住率、租金等方面，比其他商场具有明显的优势。 数据显示，青岛万象城于2015年开业，自开业以来，各项运营数据表现良好——2016-2022年客流量复合年增长率将达到76%，近三年营业收入复合增长率为15%。 入住率保持高位，2023年前三季平均入住率为9882%。
随着消费者需求的不断提高和交通条件的日益便利，消费者在选择购物中心时对距离的要求越来越低，开始倾向于购物体验好、产品品类齐全的商场。 据悉，青岛万象城设计领先，建筑质量高，租户超过500家，多种业态的租赁类型丰富，规模聚合效应明显，已成为众多商业品牌进入山东省和青岛市的首选。
随着购物中心运营专业化的提升，是否有一个全面、强大的运营组织，成为影响购物中心价值增长的重要因素。 资金壁垒、品牌影响力壁垒、商户资源壁垒、管理人才壁垒成为运营机构构建“护城河”的核心竞争力。
商场的长期和大规模的预投，形成了强大的行业资金壁垒。 此外，随着购物中心竞争的加剧，规模经济也越来越明显。 通过扩大经营规模，商场可以获得强大的市场竞争力，增强品牌商和商家的议价能力，有效控制运营成本和费用。 华润置地是华润商业REIT的发起人，是国内最早开拓购物中心业务的开发商之一，深耕房地产经营领域20余年。 截至2023年6月底，华润置地拥有67家在营商场，另有47家在建商场计划于2026年底开业，管理资产超过2000亿元，并拥有约20项符合消费类REITs发行现行标准的储备资产，主要集中在一二线城市或省会城市等高能城市， 这为华润商业REITs的未来扩张带来了更大的想象。同时，华润置地卓越的运营管理能力和市场化的运营水平也持续赋能青岛万象城。 数据显示，青岛万象城自开业以来，华润置地先后实施了2-3次局部大规模改造，不断提升青岛万象城的商业活力和竞争力。 华润万象人寿作为中国领先的商业运营管理品牌，是中国领先的商业运营管理品牌，拥有行业领先的购物中心全价值链运营管理能力，将持续赋能青岛万象城，为业绩实现和成长提供有力支撑。 截至2023年6月，华润万象人寿管理商场项目88个，74个项目零售额位居本地市场前三，业务管理能力得到资本市场和消费市场的高度认可。
品牌影响力是商场扩大消费群体和持续发展的重要保障，也是在激烈的市场竞争中生存和发展的重要因素。 成立多年，服务质量高，在行业内具有优良商业信誉的商场品牌更受消费者青睐，能给消费者带来先入为主的青睐，获得优异的销售业绩。 成熟的商场品牌 运营商往往与众多品牌商家建立关系或现有合作，拥有众多优质品牌商户资源，不断优化商场中的品牌和商户布局。 据悉，目前，华润万象人寿与国内外近6000个知名品牌长期深度合作，“维香星”会员近4000万。 值得一提的是，华润万象生活方式品牌在青岛布局深厚，持续投入会员忠诚度建设。 目前，基础设施项目会员体系分为五大层次，并匹配多种会员福利，同时根据不同客户群体的个性化需求，提供包括基础服务、关爱专项服务、高端服务在内的多元化客户服务，从而提升会员消费体验，增加会员粘性。 目前，青岛万象城会员人数已超过100万，占青岛常住人口的10%，体现出会员规模和覆盖面极高。
消费基础设施REITs作为成熟REITs市场最重要的类型之一，资产量大，市场化程度高，是投资和消费增长的重要载体。 华夏华润商业REIT等消费基础设施公募REITs的首次亮相，有望在“扩大内需”战略背景下，为整个消费基础设施行业投融资效率转型升级提供具有重大创新意义和示范效应的综合解决方案。 值得拭目以待的是，“商场+REITS”将在公募REITs市场绽放出怎样的热闹！
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