2023年已经过去，从国家公布的经济数据来看，整体经济呈现出明显的升温态势; 不过，从园区粗放式经济发展来看，天气寒冷，近年来有很多公园停滞不前。 由于国内外经济形势的变化，产业集聚和创新集群的马修效应越来越明显，大多数园区发展的不确定性越来越大，这对于园区面临的新环境更加模糊不清。 在春节临近的发展间隔期，需要从政策环境、产业环境、市场环境等维度梳理园区发展面临的新环境，及时构建园区发展新逻辑。
一、产业园区面临的政策环境
1、国家政策：鼓励园区向四化转型发展，实现高质量发展
近年来，国家陆续出台促进产业园区高质量发展的政策，在加快构建新发展格局的宏观背景下，产业园区发展呈现出“产业结构高端化、能源供应低碳化、土地集约化、园区数字化、智能化管理”等新特征。 高端产业结构是以高端制造为重点，向产业链高端延伸，推动产业结构转型升级; 低碳能源供应是指大力推进园区低碳生产和低碳管理，加强园区低碳基础设施建设; 土地利用集约化是指对低效土地进行有效利用，增加存量，促进产业楼上，实现园区空间的多维度扩张和集约化利用; 园区管理的数智化是引导园区加快数字化基础设施建设，利用数字技术与园区管理和运营服务相结合，提升园区运营效率，带动园区管理创新。
2、国家要求：加强对开发区的评估和评价，并迫使园区优化升级
一方面，产业园区考核体系涵盖考核指标范围广，一个经济开发区考核涵盖5个主要方面30个二级指标，高新区考核46个二级指标，对开发区来说是一个不小的压力。 另一方面，产业园区降级加大，2021年出台的国家级经济开发区综合发展水平考核评价方法，将统一排名改为东部、中部、西部地区分类排名，增加了东部、中部开发区的退出压力。 并且还增加了提款的频率。评估位置固化问题。
二、工业园区面临的产业环境
一、国际形势：世界经济陷入低迷，全球产业链加速重建
在复苏方面，世界经济呈现三大分化。 首先是地区分化，美国和欧洲两个最大经济体之间的差距正在扩大，欠发达国家和低收入国家的经济处于下降轨道。 二是产业分化，新能源、高端制造、数字经济快速复苏，传统产业和一般制造业复苏缓慢; 三是阶级分化，很多国家打开闸门放水推高资产**，贫富差距持续拉大。 作为全球制造业工厂，中国面对越南、印度等新兴经济体低端制造业挤压和发达国家高端制造业回归的双重压力，日本大规模制造业已出现复苏迹象。 未来几年，全球产业链将加速重组，园区产业链稳定将面临新的挑战。
2、国内形势：在国际国内双循环阶段，国内大循环成为主要支撑点
从国内来看，主要面向国际国内双循环格局，国内大循环将成为主要支撑点。 整体来看，国内周期应从科技内循环、传统经济内循环、消费内循环三个维度进行完善，涉及硬技术、新基建、进口替代、出口内需、海外消费回流、本土品牌崛起等关键词。 自贸区带头的外商投资负面清单不断下调，高端制造业和服务业外商投资限制逐步解除，产业园区更加注重国际合作、营商环境国际化、技术和数据市场化改革。
3、产业趋势：创新已成为未来经济发展的大趋势，新兴产业培育突出
目前，我国产业大多处于全球价值链的中低端，在新一代科技和产业转型的背景下，我国亟需突破原有的发展模式。 在打造创新领导力方面，要着力抢占技术制高点，加强关键核心技术攻关，着力打破芯片供应中断、技术封锁、一流限制的局面，增强产业链发展韧性; 在提升产业耐久性方面，展望战略性新兴产业和未来产业布局，加快构建现代产业体系，其中亮点是推动战略性新兴产业融合，打造新一代信息技术、人工智能、生物技术、 新能源、新材料、高端装备、绿色环保等一批新的增长引擎。
三、产业园面临的市场环境
1、一级市场：工业用地供大于求，整体用地稳定
一级市场方面，全国300个城市工业用地规划和交易面积整体增长，2022年工业用地推广力度继续第一，工业用地推出和成交量增加，供大于求。 从工业用地成交来看，近年来工业用地成交一直保持在270-290元平方米的范围内，从平均溢价率来看，2022年工业用地平均溢价率为183%，略有下降018个百分点，说明工业用地市场整体稳定，**不明显**。 总体而言，工业用地数量超过需求，并且保持稳定。
2、存量市场：土地投入产出效率低，潜力挖掘空间大
在股票市场中，从土地开发容积率来看，国家级开发区工业用地综合容积率近6%低于06、土地开发综合容积率低，土地利用强度有待提高。 从投入产出来看，近年来开发区投资密集度增加，综合税收收入下降，说明开发区单位效率下降。 从闲置土地来看，已批准但未提供土地的国家级开发区579个1570,000公顷，占311%；闲置土地 0060,000公顷，占土地的0%14%。总体看，存量用地开发强度不足，投入产出效率低，潜力大。
3、园区发展：进入经营为王的时代，普遍面临空置和投资压力
近年来，二级园区和工业地产已成为大型开发区的重要开发模式。 面对产业投资低迷和房地产开发低迷，产业园区发展也受到了较大冲击，长三角和珠三角的单项项目还是比较不错的，其他地区园区的销售速度明显没有预期的那么快， 而中西部地区单项项目年度撤资更低，产业园区普遍面临空置、投资和资金压力。从发展趋势来看，产业园区已进入经营为王时代，行业利润率不断下滑，产业地产开发意愿下降，越来越多的园区经营者从重资产向轻资产转型，本土一流平台企业成为园区发展的主力军。
四是产业园区发展逻辑发生了变化
我们分析了产业园区发展的新环境，从中可以看出产业园区发展面临的巨大挑战，改变思维方式绝对是不可能的。 结合东滩智库的咨询经验，我国很大一部分开发区需要转变发展逻辑，重塑自身发展战略。
一是转变产业逻辑，结合区域经济和园区实际情况，重新审视园区产业体系，制定新的产业发展路径，如从以往的低成本产业转移，满足成熟产品产能扩张需求，满足高新技术产品和高附加值企业快速创新扩张的需求。
二是要改变空间逻辑，过去新土地主要靠扩大面积的逻辑，现在要靠盘活低效土地存量的逻辑，这是国家的政策要求。 随着开发区向综合性城区演进，要考虑整体推进开发区城市更新，推进产业融合发展和特色产业园区建设。
三是改变商家逻辑，结合产业链分化重组、产业转移下沉等投资新趋势，改变产业投资模式，设计新的投资渠道。
四是投资逻辑应转变，在市场化投资障碍的情况下，不要“一劳永逸”，或利用设立投资、发行REITs等方式降低企业投资风险，尽可能吸引社会资本参与开发区各方面的开发运营， 这也是政策的指导方向。
五是要改变成本逻辑，从单纯追求一次性提供低要素成本，到打造综合成本低的开发区，特别是在项目全生命周期内的折旧期内固定投资，综合成本最低，才能真正具有开发竞争力。
六是转变经营逻辑，开发区要转变“征地、基建、卖地”的发展思路，以平台经济的思维服务落户开发区企业，通过良好的运营服务，实现与落户企业的合作共赢和可持续发展。