过去一年，物业管理行业整体处于调整期。
在积极寻求变革的过程中，物业管理企业仍面临资本市场尚未触底、上市物业企业收入增速持续放缓、物业管理整体满意度下降、企业组织优化精简等诸多问题。
未来，物业管理行业将进入低速增长时代，行业的商业模式、企业竞争格局、资本市场估值等都可能发生一些新的变化。 整体来看，未来三年物业管理行业规模将保持稳定，行业将回归“微利+现金流”模式。
未来三年，物业管理行业整体规模将保持稳定。
预计2023-2026年，物业管理行业收入规模将从38396亿元稳步提升至43373亿元，未来三年物业管理行业收入增长约5000亿元，年均增长率在3%-5%之间。
其中，基础服务收入规模增加约2565亿元，增值服务收入规模增加约2412亿元。
基本服务增量**新增量和库存社会化。 未来三年，物业管理行业基础服务收入将增加约2565亿元。 其中，新建产业园区、住宅项目等商业项目带动的基础服务收入增长约1481亿元，占比58%。
随着城市服务、公共建设等业态物业服务社会化率的不断提高，基本服务收入可能增加1085亿元，占比42%。
2020年，房地产板块迎来高光时刻，资本市场给予高估值，但由于房地产行业的参与，房地产板块整体估值水平大幅下降，物业企业的战略重点转向高质量增长，而行业进入“微利”模式。
典型头部和第三方物业企业的净利润率在5%-10%之间。 2023年上半年，典型头部和第三方物业公司的毛利率普遍在20%以下，净利率大多在5%-10%之间，这也意味着物业管理行业进入了“微利”模式。
随着物业费征收率的下降、人工成本的增加、项目年龄的增加，净利润率可能会继续下降。
腰部和头部企业之间有很大的差距。
首先，关注由管子面积反映的鳞片基数。 2023年上半年，龙头物业企业平均管理面积高达5个1亿平方米，腰部物业企业平均在管面积为18亿平方米，腰部规模基数与头部物业企业差距明显。
其次，从储备面积所反映的储备转化能力来看。 2023年上半年，龙头物业企业平均储备面积将高达3个1亿平方米，腰部物业企业平均储备面积为07亿平方米，说明头部物业企业腰部与储备改造能力也存在明显差距。
最后，根据新第三方的管理面积和剩余的并购金额来衡量企业的扩张能力。 2023年上半年，龙头物业企业新增第三方在管面积均为2681万平方米，腰部物业企业新增第三方在管面积低至338万平方米; 头部物业企业平均剩余并购金额为19亿元，腰部物业企业平均剩余并购金额为5个9亿元，直观地反映出腰部和头部的物业企业投资拓展能力差距较大。
长尾持续存在。
根据物业管理行业的分类标准，员工人数在1000人以下或营业收入在5000万元以下的中小微企业为中小微企业，而中小微企业恰好与非500强物业企业高度重合。
聚焦这类尾部企业，在以下三个方面存在诸多典型特征：一是成本优势，即较早进入市场的小型优质第三方物业企业。 二是关系性，涉及单位改制物业企业、村办物业企业、中小开发商相关物业企业、物流社会化物业企业等。 三是专业服务，包括学校、医院等专业线小物业企业，以及特殊分包业务承办商。
头尾物业企业竞争格局相对稳定。
在物业管理行业，50亿元的收入规模似乎是一个比较难跨越的差距，只有十多家物业企业能达到50-100亿元的区间，而100亿元以上的收入规模则很少。
与之形成鲜明对比的是，收入规模在2000万元以下的蚊子型物业企业超过10万家，管理的项目普遍为个位数，管理项目也只有1-2个的物业企业不少。
腰部物业企业仍有跳跃的机会。 在深化国资国企改革的政策环境下，国有企业有望通过整合做强做强做大。 根据不同的整合水平，那些收入规模在1-10亿元的国有企业可能会进入不同的层次，收入规模也会达到一个新的水平。
在深化国资国企改革政策接力棒的指引下，更多国有企业或将加快整合，未来提出的整合路径将重点关注以下两种形式：一是保障性住房与房改物业企业的融合。 二是中央企业整合分散在全国各地的城市企业。
有效投资，把握“感受服务”，留意盲点、痛点、痒点。
对于物业企业来说，提升满意度不是把所有的物业服务都照顾好，而是要聚焦物业服务的盲点、痛点和痒点，提供有针对性的解决方案。
物业管理公司以高标准执行日常服务，盲区也必须保持清洁作业的频率，并达到相应的清洁标准。 针对人身安全、财产安全、住房问题、邻里关系等涉及业主切身利益的痛点，建议物业管理公司狠抓“三度”，即态度、速度、进度。 为应对瘙痒，物业公司动员更多业主参与社区活动，打造瘙痒高峰体验，以激发业主传播的热情。
受房地产关联方持续雷雨、应收账款收款难、减值准备金额大等多种因素影响，2023年物业管理行业进行重组，上市物业企业平均市盈率约为113次。
预计2024年仍为盘整年，上市物业公司平均估值或会在一定区间内窄幅波动。 随着行业内不利因素的有序清除，上市物业企业平均估值有望缓慢回升。
从微观角度来看，资本市场利好多于利好。
首先，85%的物业公司股价经历了一轮比较较大的调整，进一步下调的空间有限。 其次，部分物业企业的经营独立性有所增强。 三是物业企业的战略重点从注重规模转向注重现金流和盈利能力，并采取了淘汰部分劣质项目、降低关联方业务占比等措施，物业管理行业本身的优质现金流属性受到资本青睐。 第四，国有企业上市可能会提高房地产行业的整体估值水平。
物业管理行业格局趋于稳定，未来在深化国资国企改革的政策环境下，行业收入规模将达到新水平，估值也将得到巩固和缓慢回升。 对于物业管理行业来说，通过有效投资，满足所有业主的盲点、痛点和痒点，提高满意度，仍是发展的关键。 （*丁祖宇评论楼市）。
轻松享受购买信息，快来关注 Leju.com]。
文章**： Kerry