房地产行业正处于艰难的调整期，这是近年来大家都亲眼目睹的客观事实。 在这种环境下，即使是行业大佬也在步履蹒跚，通过断臂寻求新的喘息机会，他们中的许多人都专注于酒店资产，这些资产使他们能够赢得土地机会并为项目带来溢价。 只是在新旧交替阶段，碧桂园、华侨城、万达、融创等才开始陆续出售酒店。
销售，销售，销售，房地产公司和酒店不断上架
前不久，广交所官方***碧桂园在广交所挂牌转让多项资产，包括酒店、写字楼、商业物业、写字楼、公寓楼等，待转让资产总额为3818亿美元。 增城区的凤凰城酒店挂牌令人印象深刻，也是这个套餐中最贵的项目，是126亿元。
增城区凤凰城大酒店是广东最大的五星级山水主题酒店，总建筑面积9791269平方米，也是碧桂园集团为数不多的一线城市酒店项目之一，于2003年开业，2017年重新装修，共计573间豪华客房。
同期，融创在四川省都江堰市的两家高端酒店成都融创施泰根博阁酒店和维美莱特酒店被拍卖，起拍价约597亿元，估价约747亿元，开赛时间是1月22日10点。 有趣的是，拍卖在同一天被撤回。
公开资料显示，上述两家酒店均为融创成都万达城酒店群的一部分，是融创中国于2017年7月从万达收购的13个文旅项目之一。
施柏阁成都融创酒店是由华住与融创文旅共同打造的豪华酒店，共有客房及套房235间，配备7个独立露天温泉池、24小时恒温泳池及活力健身中心。 成都融创越悦酒店是融创旗下自有酒店品牌，酒店拥有460间特色客房，客房以熊猫和阿狸IP为设计元素设计，打造独具特色的亲子主题客房。
融创出售房产已经够熟悉了，以上也是融创近年来拍卖转让的第五个文旅资产项目。 其中，酒店项目包括成都环球中心天堂洲际酒店、无锡融创毛配套酒店和滇池松品酒店。 这些曾经的地标性酒店都被无情地打折和“甩卖”。
像融创一样，许多房地产公司近年来变得越来越频繁。
此前，富力地产将从万达收购的73家酒店列入出售清单，**酒店资产约占总数的95%，其次是世茂**的上海上海外滩凯悦酒店、上海佘山世茂洲际酒店、上海世茂丽晶酒店、世茂康莱德酒店，与上海世茂广场一起打包出售; 华联铂尔曼酒店、北京新华联丽晶国际酒店、银川新华联喜来登酒店、上海新华联索菲特大酒店等10余家酒店资产**; 太阳城**已转让20余家优质资产......包括希尔顿
而在2023年，售出的酒店数量达到了一个新的高度。 据里程碑研究院不完全统计，2023年拍卖过亿元的酒店数量已超过130家。 这些拍卖酒店的背后，有万达、万科、华侨城等众多房地产大亨。 例如，上海的宝格丽酒店，有243亿元***将酒店拍卖推向了新的高潮，而背后的卖家正是华侨城亚洲。
2024年，当交易达到顶峰时，房地产酒店如何面对市场环境？
随着文旅市场的复苏，酒店资产价值不断回升，这也是2023年酒店大宗交易蓬勃发展的原因之一。 麦居副总裁黄东青表示，如果把2023年算作酒店成交元年，2024年将是酒店成交高峰年，市场上还有很多高端酒店等待接手。
从这个角度来看，上述观点并非没有道理。
首先，自然选择，“淘汰”早已被追溯。
过去，酒店业是房地产公司的“战场”。 CRIC的一组统计数据显示，截至2021年底，全国前100家房地产公司中只有15家没有酒店业务。
将人们的注意力拉回到房地产时代**，伴随着房地产酒店的兴起。 当时，酒店对房地产公司来说有很多优势。
首先，作为房地产企业获得土地的工具，特别是为了提升城市形象或创造一定地块，在出地同期会列出附加条件——必须是高端酒店，需要自给自足、自营，这样才能在土地上给予一定的让步。
其次，对于房地产企业来说，酒店业务可以对冲风险，投资酒店，可以增加投资物业的多元化，提供稳定的现金流，平衡市场波动，抵御风险。
三、资产增值，从酒店星级来看，地产酒店多为高端及以上酒店，对项目的市场估值有相当大的提振作用。
此外，酒店带来的合理避税和融资，也为房地产企业带来利润。
然而，经过房不投、三红线等行业政策的调控，房地产不再飙升。 在负债累累、雷雨不断的行业现状下，“活着”一度成为众多房企发展的核心关键词。 因此，出售资产、断臂回血是目前房企选择的首要方式。 投资回收期长、有大量现金流替代能力的酒店，自然是率先被抛售的。
其次，频繁交易不应只被视为行业危机，更应是不打破、不站立的格局重塑。
从当前酒店交易释放的信号来看，这些酒店资产存在管理不善、诉讼、定位不一致等诸多问题。
例如，根据华侨城的公告，2022年，宝格丽上海所在的上海苏和湾项目部分资产的可售资产录得14亿元，同比减少435%；税后亏损为052亿元，相当于上一年亏损的四倍。 2023年上半年营收为119亿元，税后亏损690万元。 虽然高贵如宝格丽，虽坐于陆家嘴与外滩的一线景观，虽然400平米的套房在除夕夜已经开业**约223万元的天价，但经营业绩却没有达到预期，依然逃不出被卖的命运。
同时，整体业绩萎缩也困扰着拥有地产的高星级酒店。 据酒店咨询机构Horwath发布的《2023年中国酒店业务统计》显示，根据其样本统计，2022年国内五星级、四星级酒店业绩将跌至谷底，其中五星级酒店每间可供出租的间隙毛利甚至无法与疫情前的三星级酒店水平相提并论， 各档次酒店的毛利差异正在缩小。
黄东青曾表示，很多五星级酒店的投资并不是一个完整的市场行为，不具备投入产出平衡的可行性，这也导致酒店的每间可用房间收益非常不尽如人意，甚至低于以经济型和中档酒店为主的有限服务型酒店。
综上所述，不难发现，这其实是给投资者敲响了警钟。 投资者需要重新评估和分析这些资产的价值和投资潜力，同时还要考虑房地产和酒店业是否正在经历一轮深度调整和转型。 当然，华侨城也在给其他一些负债累累的房地产公司提供“样本”。 告诉大家在这种风口里该做什么，是有意识地选择切肉填坑，还是一如既往一路走到黑。
终于，房企想要涉足的酒店市场，一个新的战场已经悄然建成。
虽然看似房地产企业正在抛售酒店资产，剥离酒店业务，但房地产企业更像是遵循行业发展规律，走出一条符合自身特点的发展道路。 这可以从国际酒店品牌巨头的成长史中窥见一斑。
以万豪国际集团为例，在发展初期，酒店物业以自有和租赁为主，经营开发主要以重资产经营的形式实现。 品牌成熟后，尝试转向轻资产模式主导模式，加快引入特许经营模式，降低杠杆率，持续提升品牌知名度; 在当前成熟发展阶段，利用金融工具剥离重资产，以REITs形式剥离资产，从而在多种商业模式下获得服务收益，进一步增强抗风险能力。 2020年，万豪地产规模已达128家9亿美元，位居美国酒店REITs第一，万豪国际旗下高端酒店特许经营权占比约72%，基本实现轻资产运营。
其高质量发展路径也为我国房地产酒店的发展提供了借鉴。
回顾近几年的地产酒店，这种趋势也能发现。 在更关注的卖、卖、卖、卖、卖的背后，房企也在不断建房建酒管理公司，帮助自己从重资产赛道切入轻资产赛道。 无论是金茂、保利、绿地还是万科，都成立了房地产酒管公司，众多企业建立了自己的品牌矩阵，形成了从豪华酒店到五星级、四星级，再到特色、精选的全品牌矩阵，提升消费者触达。
2014年，远洲集团决定将发展重点从房地产转向轻资产酒店管理产出;
2015年，宝龙地产成立新酒店集团，立志聚焦轻资产，采用租赁、加盟、出口管理模式，打造自有酒店品牌;
2016年，万达酒店也迈出了轻资产出口的第一步;
2017年，世茂集团与喜达屋资本合资成立的世茂喜达屋酒店管理有限公司，以自有品牌出口管理为核心业务。
2018年，合景泰富旗下木莲酒店管理集团成立，表达轻资产模式实现发展，先后推出高端度假酒店、精品设计酒店、豪华五星级酒店三大产品线。
2021年6月，金毛宾馆在三亚召开新闻发布会，正式宣布金毛宾馆已从重资产所有者转变为轻资产发展道路，一口气推出金毛嘉悦、金毛成岳、金毛浦秀、金毛银逸、金毛天悦，拥有覆盖高端、 超高端商务和度假领域，并指出......国内高端酒店市场
在酒店拍卖的汹涌浪潮下，房企纷纷成立酒类管理公司，也并肩而立。 而这些都是未来房地产酒店的新战场。
在新周期的时代，地产酒店走在潮流的最前沿？
就像房地产狂飙20年一样，曾经与之密切相关的五星级酒店也疯了，狂潮正在消失，理性正在回归。 在此背景下，地产酒管公司正迎来竞争新阶段的重要分水岭。
那么，地产酒店还能做些什么，才能站在新时代的最前沿呢？
1、关注城市更新地块动态，用力还是值得关注的。
在文旅业持续复苏的当下，仍有一些地方希望借助星级酒店来激活文旅市场，提供优质的服务。 例如，1月4日，青岛宣布，为促进旅游住宿业高质量发展，到2025年底将引进10个以上高端品牌酒店项目，不断扩大星级酒店规模，对新评定的五星级旅游酒店给予一次性奖励500万元。
就目前情况来看，土地出让时要求建设高星级酒店的情况仍然存在，特别是在城市更新用地，但总体情况较以往有所减少。 房地产公司可以在这里保持相对丰富的经验，并利用挥之不去的温暖进一步赋能项目，获得优质的酒店资产。
2、巩固自有品牌矩阵，建立知名度，向外输出。
虽然从上面可以看出，很多酒类管理公司已经开始有意识地推出自己的品牌矩阵，但在目前的市场中，这些所谓的自有品牌并没有表现出太大的轰动。 比如，自金茂品牌矩阵推出以来，只有丽江金茂雪山君悦大酒店的失败并没有取得太大进展。
与万豪等足够成熟的品牌相比，地产酒店还有些稚嫩，还有很长的路要走。 毕竟，高质量的产品和足够的市场意识是保持稳健良好发展的基础。
3、携手国内外优秀酒店品牌，强化酒店管理能力。
起初，它模仿谷歌，JD.com 一开始模仿亚马逊，滴滴一开始模仿优步。 回到地产酒店，同样适用，先模仿后超越，先复制后创新。
与国内外优秀酒店品牌保持强强联合，不断吸收对方在酒店管理方面的优秀能力，并将其内化为自身核心**。 例如，金毛酒店与万豪、希尔顿、洲际等国际各大酒店集团战略合作20余年，拥有高端酒店设计、开发、运营全生命周期成熟完整的资产管理能力。
4、注重文商旅游融合发展，塑造完整的生态产业链。
从文旅地产和酒店业来看，我国住宿业已从高速增长转向高质量发展。 酒店不再是单一的住宿，更加多元化的住宿行业将成为新的方向。 近年来，中国商旅的融合成为从**到本地关注的热门话题。
房地产公司可以与酒店业务进行多维度的整合和碰撞。 例如，文旅小镇、主题公园、养老产业等契合，也可搭配长短租公寓、联合办公和零售等综合性商业业态，最终形成集群效应，塑造完整的生态产业链。
此外，地产酒店除了为自己提供新的融资方式和变现模式外，还可以通过发行资产型产品，利用金融手段盘活资产，为其运营和扩张提供新的解决方案。
写在最后：
酒店业经历了粗犷无拘无束的时代，逐渐变得理性化、存量优化，从历史规律的角度来看，任何重大变化本质上都是市场权衡利弊后的游戏，在这个过程中，必然充满风险和挑战，但同时也蕴含着无限的机遇。 对于房地产酒店来说，情况仍然如此。 那些主动通过不断的手段生存下来的公司更有可能成为最终的赢家。 一首新的战歌已经奏响，楼盘酒店也迎来了新的生机。