传统上，对住房的需求可以分为刚性需求、改善和投资。 如果要分析不同购房行为对购房者和楼市的影响，这样的区分难免过于笼统。
因此，可以进一步细分为第一类刚需与刚性提升、弹性刚需与弹性提升、专业投入与后续投入。
以上6类人群，几乎囊括了所有购房行为。 让我们一一分解。
第一套刚需刚性提升
第一组刚性需求和刚性变化需求可以定义为纯刚性需求。 也就是说，买房是单一的选择，也是强制性的选择。
第一套刚性需求，迫切需要解决基本住房问题。 为了结婚，为了避免租房的麻烦，为了拥有自己的家。
买房有一定的必要性和紧迫性，这是第一套刚性需求的基本特征。
而刚性的提高简单概括亟需改善生活条件
比如原有的住房太小，随着家庭人口的增加，房间无法居住，或者通勤距离需要缩短，居住环境需要改善，这些都属于刚性改善的范畴。
以上两类人，因为有急需买房，受市场环境影响不大。 无论是牛市还是熊市，您都会在该买入时采取行动。
这也是为什么，即使2023年如此惨淡，中国房地产依然有11万亿元的交易规模，很多城市的二手房成交量仍能维持平均每月1万套左右。
刚需是这一时期的绝对主力军。
而当下选择买房的人，也是幸运的。
首先，有一个极其宽松的购房环境。 限购即将成为过去，除了北京、上海等部分核心区域外，其他城市基本消除购房壁垒。
此外，它不仅赶上了房价的深度下跌，还遇到了利率的不断下调，首付和税收政策的不断优化。
同时，顺便说一句，我体验到了客户就是上帝的感觉，并成为了强大的甲方。
销售部的一串笑脸，中介朋友全方位贴心服务，房东积极配合，高贵的银行业也一路给贷款开了绿灯。
而这一切，现在大部分只需要买房的购房者都不为所动，看来这是购房消费的正常状态。
那是因为他们大多是首次购房者，从未经历过茶费时代，没见过业主后悔跳价，不知道曾经有过靠抢抢靠关系买房的时代。
当然，现在只需要买房的购房者是忐忑不安和纠结的。
买吧，总担心时不时买贵，会不会降价？ 我纠结买什么**，该如何选择？ 如果你不买，你就迫切需要解决住房问题。 这真的是一种幸福的烦恼。
每年都有正当的需要，但现在的正当需要确实是历史的宠儿，是时代的幸运儿。
需求来得不早，来得不晚，恰好在史上最宽松友好的购房环境中跌幅最大。
迫切的住房需求使他们对房地产市场的现在和未来没有太多的恐惧。 不经意间，它是“在没人关心的地方买的”。
它不仅省钱，而且还增加了一些将来不会丢失的芯片，以便更换或出售。
现在只需要买房的购房者，似乎对几年前第一批购房者有一些影子。 只不过，站在历史的关头，有些人并不知道。
毫无疑问，总会有一群人错失卖出的好机会，也总会有一群人错失良机。
让我们看看弹性和弹性的改善。 这统称为弹性需求。
对他们来说，买房并不是一个紧迫的问题。 你可以买，也可以不买，但你可以现在或以后买。
比如刚毕业的年轻人，虽然想买房，但因为工作不稳定，资金不足，又不急于成家，自然是一种灵活的需求。
另一方面，当房子基本上足以居住时，弹性改进很常见，但他们只是想选择机会改变更大的更新，或者有一个更好的学区。 但是，如果他们不担心价格上涨，他们就不会急于开始。
弹性需求的特点是楼市不涨，不会轻易入市，只有市场火爆，价格已经开始上涨，弹性需求迅速转化为刚需。
他们迫不及待地想加入购房者的大军，主要原因是他们害怕以后上不了车。
严格来说，弹性需求不属于投资者。
因为他们只有一两套房子，负债率和杠杆率都不太高，而且现金流相对稳定，而且房子本身是自住的，所以他们有意愿和能力长期持有，可以利用时间对冲楼市的周期性起伏。
弹性需求基数巨大，是楼市的强大驱动力。
单靠刚性需求，很难在楼市掀起多大的涟漪。 刚性需求更像是一个基础建设者，是楼市稳定的基础板块。 在特定时期，在经济、金融、货币、政策等因素的推动下，短期内将有大量弹性刚需迅速涌入楼市，大幅增加市场热度，推高资产**。
弹性需求的进入和观望对楼市走势影响深远。
本轮纾困的核心任务是刺激需求，修复和提高预期，引导柔性需求积极进入市场。
弹性需求进入市场后，市场火热，下一步就是投资需求的大规模登场。
要区分专业投资需求和后续投资需求（随众投）。
楼市不是**，专业投资者很少，楼市的投资和投机属性更多地体现在后者，真正的韭菜经常出现在这里。
专业投资者稀缺，所以依靠他们拉动市场，炒房价是不现实的。 它也不太可能依靠抛售来拉低房价。 虽然他们不是**的发起者，但他们是**的催化剂。 而随波逐流的韭菜投资者才是真正的燃料代理人。
不可否认，专业投资者也会落后，也有亏损的可能和爆仓的风险，但与大量随波逐流的投资者相比，他们的获利可能性要高得多，亏损爆仓的风险要小得多。
毕竟，这是一个不对称的游戏。
首先，在时机方面，专业投资者要么早买，要么精打细算。
他们把买房当成一种长久行为，有充分的市场调研和有序的销售计划，会在开市前提前埋伏，不指望在不可知的最低点买房。
有时候遇到优质的竹笋，可以提前购买，有时候会在市场刚开始的时候果断下手，因为他们已经提前踩了大量的盘子，只需要在大涨之前从购物车中挑选即可。
随波逐流的投资者，不像长期沉浸于楼市的专业投资者。 但事后想想，看到楼市火了，有一定的涨幅，就赶紧追高**。 一是错过了一段收获期，二来买到优质标的不容易，拿不到就掉坑，在郊区买，买硬房。
其次，在持仓能力方面，理性、专业的投资者通常不会过度增持杠杆，而是保留足够的安全垫来筑起护城河。 即对风险充满敬畏，能够通过丰富的融资手段以时间换空间，度过楼市周期。
另一方面，后者在市场低迷时容易过度乐观，在市场低迷时陷入过渡性恐慌。 容易盲目过度杠杆化，以为近期随时可以摆脱，在熊市中容易失去集中度，失去理性，缺乏现金流支撑，最后毫不犹豫地大刀阔斧地抛售，成为所谓的韭菜。
至此，谁是推高楼市、加剧熊市的主力，不言而喻。 上涨时买，下跌时惊慌失措，践踏卖出，大多数时候都是同一群人。
结语。 刚性需求是楼市的基本板块，弹性需求是楼市平衡的关键权重，投资需求是楼市的主力。 刚性需求和灵活需求的人，可以用时间换空间，用合理的杠杆度过周期，理性和专业的投资者比随波逐流的狂热投资者更容易走出周期。
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