案情简介
2002年3月1日，华家公司与梅州市供电局签订了《商品房买卖合同》，约定涉案物业及双方在合同签订后30日内办理登记手续。
2003年9月1日，梅州市供电局与A公司签订房屋装修工程合同，A公司对涉案物业进行室内装修施工。 梅州供电局支付材料等费用，A公司开具发票。
2004年5月20日至2017年12月31日期间，梅州市供电局与B公司每年签订房屋租赁协议，将包括涉案物业在内的物业出租给B公司，B公司向梅州市供电局支付租赁费。
2018年3月26日，法院指定破产管理人，同日法院裁定受理债权人对华家公司的破产清算申请。
2018年6月1日，梅州市供电局向破产管理人提交声明不成文，6月4日，法院作出裁定，确认法院扣押涉案财产符合法律规定。 梅州供电局对此不满意，遂提起诉讼。
法庭观点
本案存在两点争议：一是涉案房屋是否属于破产财产，二是梅州供电局关于撤销涉案房屋抵押权和财产转让手续的主张能否得到支持。
关于争议的第一个问题，法院认为......债务人财产和破产财产的认定，适用《企业破产法》和《企业破产法》司法解释（二）的规定。 此外，根据《物权法》关于不动产变更的规定，涉案房屋目前登记在华佳公司名下，依法属于华佳公司。 因此，涉案房屋属于华佳公司的破产财产。
关于第二点争议点，梅州供电局主张，其对涉案房屋享有优先权，理由是贷款抵销了涉案房屋的购房价格，履行了还款义务，占用房屋多年; 未登记所有权转让并无过错，主张的实质是以物权期待权为基础继续履行合同，应参照《关于执行异议和复议的规定》第二十八条的规定进行审查认定。根据查明的案件事实，1.梅州供电局未履行《商品房买卖合同》的付款义务;2、梅州供电局未办理涉案房屋产权转让手续，明显有过错。 基于这两个原因，梅州供电局不享有优先于其他普通债权人权利的权利。 法院难以支持其撤销抵押权和转让涉案房屋产权的申请。
法律评论
第一个争论点是，梅州供电局主张的法律依据是2002年第23号法律解释（该解释仍然有效）第71条（以下财产不是破产财产：......5）在特定货物的买卖中，特定财产的占有尚未转让，但交易对手已全额支付对价,......法院驳回的原因有二：一是新旧法对不属于“债务人破产财产”的规定不同，《破产法司法解释》（法世2013年第22号，即《破产法》司法解释二）第71条第（5）款的规定被删除; 二、2013年第22号文第48条明确规定，新旧规定发生冲突的，以2013年第22号文为准。 这是司法实践的观点，在新旧司法解释中仍然有效，但规定不尽相同。 也是对疏忽履行司法程序义务的“惩罚”（当然，本案没有及时做出改变，也不排除债债人之间的商业考虑），这也是争议的第二个焦点没有得到支持的原因之一，包括本案的情况， 即使已经办理了提前通知登记手续，没有正当合理的理由，也无法得到支持，当然，本案争议的第二焦点没有得到支持的另一个原因是梅州供电局无法证明其已经履行了付款义务。这方面的争议通常容易以物债的形式产生。
相关法律规定
法律解释 2002 年第 23 号
第七十一条 下列财产不属于破产财产：
（一）债务人基于仓储、保管、加工承包、委托交易、寄售、借款、存管、租赁等法律关系占有、使用他人财产的行为;（二）担保物、留置权或者质押物，但权利人放弃优先偿付权或者优先偿付有担保债权人剩余部分权利的除外; （三）担保物损失后产生的保险金、赔偿、补偿等代位求偿权; （四）依照法律规定享有优先权的财产，但权利人放弃优先偿付权或者优先偿付特定义务权利剩余部分的除外; 5）在特定货物的买卖中，特定财产的占有尚未转让，但交易对手已全额支付对价,......（六）尚未办理产权证或者产权转让手续但已交付给买受人的财产; （7）债务人尚未在保留所有权出售中获得所有权的财产; （八）所有权属于国家，不得转让的财产; （九）破产企业工会所有的财产。
法律解释 2013 年第 22 号（2020 年修订）。
第二条 下列财产不予认定为债务人的财产：
（一）债务人基于仓储、保管、承包、寄售、借款、交存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用他人财产的;（二）债务人尚未取得保留所有权出售所有权的财产; （三）所有权属于国家专属且不得转让的财产; （四）法律、行政法规规定不属于债务人的其他财产。
第四十八条 本规定施行前本院发布的企业破产司法解释与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。
案情：（2022）岳01民中第13138号。