突破和前进从来都不是一蹴而就的。
尤其是在2023年，当行业继续下滑时。 2023年全国房地产开发投资额约为1109万亿元，同比减少9个6%；全国商品房销售面积约1117亿平方米同比减少8个5%，创2012年以来新低; 全国商品房销售量约为11套66万亿元，同比减少6个5%，是自2016年以来的最低销售额。 从2021年到2023年的三年时间里，房地产总量将从18万亿+，到13万亿+，再到11万亿+。 跌落的7万亿+，两个“新低”，是整个中国房地产行业猛烈清算循环中最悲惨的注脚。 很多人都在问，房地产还有机会吗？ 房地产股还有希望吗？ 什么样的房企才能成为主角？ 其实，这些问题的核心只有一个，那就是：在市场极度悲观的时刻，我们怎样才能找到一家好公司？ 我说过，对于房地产行业，2020年以来，行业趋势、企业发展趋势、资本市场房地产股票估值逻辑都发生了深刻变化。 今天，这种变化带来的趋势非常明显。 一个基本可以肯定的是，该行业很可能在 2024 年继续挣扎。 但积极的迹象是，领先企业的韧性和潜力已经得到证明。 重塑的行业格局尽管该行业普遍存在困难，但并非所有房地产公司都悲观。 在市场持续低迷的环境下，有一家公司逆势而上，成为行业第一。 是的保利发展。 2023年，保利发展实现全口径销售额4222亿元，在市场中位居行业第一，是行业内唯一一家规模超过4000亿元的房地产公司。 保利第一名比排名第二的万科多了近500亿，比排名第三的中海多了近1150亿，领先不止一个位置。 这位销售主管，得益于保利在土地储备、核心城市和高端产品方面的全方位领先。 在市场占有率提升的背后，核心城市的深耕和土地储备缺一不可。 2023年中期报告数据显示，保利发展在38个核心城市的重点布局销售贡献了87%的销售额，同比增长8个百分点; 销售额超过100亿元的城市有6个，累计销售额达到1123亿元，同比增长21%。 其中，长三角地区销售额超过777亿元，粤港澳大湾区销售额超过570亿元。 在土地储备方面，保利发展在核心38个城市的土地储备分别占比达到99%和95%，比去年同期分别提高9个百分点和21个百分点。 在产品布局上，保利发展率先提出，行业将进入高质量发展的质量时代。 保利认为，房地产企业的核心竞争力不在于产品本身相反，它凝聚在需求洞察能力、适应需求的研发能力和产品的高标准质量控制生产能力上。 2023年，保利发展将推出全新的人文社区理念和“天悦人”产品品牌体系，将人性注入品质生活，打造一批批高端、高品质、高品质的全国生活标杆。 比如在上海，保利有一件“越子系列”作品《保利海越》，将东方哲学文化融入当代生活美学，为城市中产阶级的生活质量树立了新的标杆; 还有一部“和人物系列”作品《保利与歌》，打造时尚、温馨、舒适的年轻居住区，也受到广大年轻人的追捧。 目前，保利的领先优势趋势可能会继续加强。 在保利的带领下，行业格局彻底重塑。 也就是说，房地产行业进入了一个以优质央企和优质民营企业为主的时代。 如果你不相信，看看2021年到2023年房地产销售前10名的座位数变化就知道了。 
近3年，即便是在行业整体低迷阶段，规模竞争依然是企业的必争，但有资格上台的玩家却在逐年变化，可见头部房企规模竞争激烈。 为什么房企现阶段还要强调规模？ 原因很简单，在规模化发展的时代，规模是障碍; 而在规模化运营管理时代，规模化是形成壁垒的重要手段。 底部即将到来
相较于龙头企业的规模竞争，很多人更关心的问题是，行业何时会触底反弹？ 事实上，目前没有人能对这个问题给出准确的答案。 毕竟，这一轮房地产行业清仓是经济周期和行业周期共振的结果，所以先清仓特别猛烈，悲剧几乎出乎所有人的意料。 唯一可以确认的是，自2021年以来一直在下滑的房地产行业已经到了公司清算的阶段。 首先，保利在其2022-2023年***中指出，未来5年，房地产市场规模仍将巨大，全国新房年销售额将保持在10万亿元以上，新二手房年销售额将超过20万亿元。 2023年，行业整体销售额回落至11万亿的水平。 经济学家高善文在2023年12月底的一次公开演讲中指出中国的房地产市场已经超调。 他引用了日本和美国的两个数据：
1. 日本的城市化经历了上世纪90年代长达十年的房地产泡沫破灭过程。 然而，日本的房地产投资占GDP的比例长期保持在65%，与东北地区相近;
2、美国经历了2004年至2008年的快速房地产泡沫，2014年后，美国开始从经济危机中复苏。 自2014年以来，美国房地产投资也占GDP的7%左右。
2022年，中国房地产投资仅占61%。以日本、美国等成熟房地产市场的规模，目前10万亿+新屋销售量恐怕也不低。 其次，根据不完全统计，近两年，前100家房企中有40余家经历过雷暴，风险率近50%，且大部分是民营房企。 随着行业清算和公司清算，上市房地产公司在资本市场的表现也有可能触底反弹。 之所以做出这一判断，基于以下两点：
1、行业盈利已触底反弹，头部企业也不例外。
对于大多数优质房地产领导者来说，2023 年可能是近年来利润最差的一年。 据《中国地产报》统计，截至2023年6月底，TOP50上市房企营业收入（按上半年全口径销售排名）合计2046万亿元，同比增长2%52%；归属于母公司的净利润共计-96478亿元，较上年同期（亏损152..）73亿元）继续恶化。1月19日，保利率先发布了2023年业绩预测。 数据显示，2023年，保利发展的总营业收入约为347147亿美元; 归属于上市公司股东的净利润约为12036亿元。 保利的120亿，除了结转项目毛利的下降外，还有拨备的影响。 要知道，2023年上半年，保利发展是仅有的三家净利润超过100亿元的房地产公司之一，另外两家是华润置地和中国海外地产。 换句话说，这是一个利润指标，是在整个行业极其困难的情况下完成的。 2. 估值已经触底。
从PE来看，经过经济周期+行业周期的冲击，目前房地产板块的PE处于非常低的水平。 A股的无数经验告诉我们，当市场情绪悲观时，肯定会有一批优质公司被错误定价，这是情绪的错误。 房地产行业也不例外。 在猛烈的清理泥沙之后，也导致了**优质楼盘股超出预期。 截至2023年最后一个交易日，市值1000亿元的房地产公司仅4家它们分别是华润置地、华海置地、保利发展和万科。 即便是保利这样的行业龙头，其PE也只有不到5倍左右，明显是超额下滑。 基于以上两点，房地产行业很可能正在走向底部。 但当它稳定下来并恢复时，那些悲观时刻被砸出的大洞将被猛烈地修复。 被极度低估的巨人
与大多数周期性行业一样，房地产行业在过去几年中经历了猛烈的清空，在不久的将来将进入相对稳定的状态，行业格局和公司格局将基本敲定。 房地产行业未来的行业格局大致可以参考10年前的白色家电和5年前的煤炭行业。 10年前，白色家电行业清空，美的、海尔、格力三大世界级巨头诞生，逐渐拉开了与后来者的差距，市场也慷慨地给予了较大的溢价。 2021年，美的集团市值一度接近7000亿。 
大约五年前，煤炭行业也经历了一场猛烈的行业清算，此后，行业格局逐渐稳定下来。 其中，以中国神华为代表的行业龙头，股价连续三年大幅上涨目前，中国神华的市值已达7375亿，一度超越新能源龙头宁德时代。 
在不远的将来，房地产行业也将如此。 行业格局将重塑，资本市场估值体系也将重构。 白电和煤炭，经过行业激烈的产能清关和企业清关，龙头企业享受的溢价在高峰期接近市盈率的30倍，现在接近12倍。 2023年房地产行业新格局基本成型：以保利为首的央企、中海、华润极有可能成为地产行业新三巨头。 房地产行业估值体系的重组，很可能要从三巨头开始。 在过去的几十年里，房地产行业的估值体系经历了两次转型，现在正在演变为第三次。 1.0、土地分红时代，定价领先这是一个万科是行业领导者的时代。 2.0、杠杆分红时代，杠杆为王，规模定价代表性企业为融创、碧桂园，杠杆率高、负债率高、增长率高。 而这即将到来3.0 - 管理红利的时代。这个时代的典型特征是：1、强者总是强者; 2.领先的定价; 3、规模、服务、运营缺一不可。 这是以保利为首的领先房地产公司的时代。 我们以 Poly Development 为例。 具体来说，有以下3点：1.足够安全在当前的市场中，安全的生命线无非是两个指标，一个是现金流，另一个是债务。 2023年，保利在完成第一次规模化的同时，也将高度重视企业的安全发展。 一是提高资金回报率。 根据保利第三季度财报数据，2023年前三季度，公司回收率高达99%; 经营现金流为68亿，连续第六年为正。 二是继续减债。 2023年第三季度末，保利发展的有息负债减少284亿元至约3530亿元。 提前筑好安全线的企业，在经济低迷时期也能站稳脚跟，甚至咄咄逼人，是时代潮流选择的投资者的最爱。 2.足够灵活保利发展也是为数不多的在2023年低迷市场中仍能保持积极征地的央企之一。 据统计，2023年保利发展扩大股权土地价格为1359亿，同比增长26%，保持较高增长势头。 目前市场为04-0.对5的地货比简单估算，保利发展的权益价值约为3000亿。 相比之下，2023年销售前100家公司中，有近一半不会在2023年收购土地。 一个牢不可破的事实是，机会是留给那些有准备的人的。 充足的土地储备意味着在未来的长期竞争中，保利仍将拥有充足的子弹和足够的履约灵活性。 随着强横强尾企清仓的加快，行业集中度的提高，也将使头部企业的利润率先回流。 3.足够负责2023年12月，保利发展发布资本市场最低级别的回购增持计划。 这是保利发展上市以来首次实施回购，保利集团25-5亿的规模也是以往最大的。 公告发布后的第二天，保利发展的股价为**760%，位居房地产龙头企业第一，单日成交额24亿元，是第二名万科12亿的两倍，带动房地产行业**309%。这还不是全部。 2024年1月19日晚，保利发展公布了《2023-2025年股东回报计划》。未来三年股息率直接跃升至40%，其中股息率将在2024-25年度直接翻倍。 根据公司业绩公告数据的简单估算，公司至少拿出了60多亿元用于分红和回购。 今年以来，高分红企业在资本市场上的投资价值不断提升，目前股价预计9元左右，此时首保利发展可获得5%以上的分红收益率。 总的来说，在分化加剧、集中度提高的下半年，只有保持克制，抓住机遇，回归客户，回归价值创造和运营提升，不断升级产品和服务，才能保证公司在瞬息万变的市场和政策环境中的长期可持续发展。 总结
在电视剧《漫长的季节》中，范伟疑惑地说，为什么这一季这么长，好像是一辈子。 房地产行业的漫长季节尚未结束。 我们期待的光明未来可能不会很快到来。 但在那之前，有些人已经为此做好了充分的准备。 对于普通人来说，无论是购房者还是投资者，都要做好扎实的基础面研究和行业趋势判断，剩下的就留给时间了。