首先，我声明我持有恒大地产**并拥有相关利益。
房地产是一个产业，一个产业自然是有产业规律的，这个产业在社会发展中可能消失，在社会发展中也有可能成长，房地产产业的发展过程基本上都与房地产有关，随着房地产的增长而增长，随着房地产的萎缩而停滞不前， 比房地产更好的是，随着城市化速度的峰值，房子少卖一个，房产是签订合同收钱的机器，虽然增长可能会变得越来越困难。
后地产时代，房地产将进入股比皆是的时代，过去几年的地产并购热绝对不会是结束，只是热身而已。
做一项投资，尤其是第一次投资，首先要考虑的是风险，要想获得充分的回报来承担风险是什么，回报是不是远高于风险？ 还是风险远高于回报？ 回报和风险的问题需要深思熟虑，否则你就无法进行投资。
沃伦·巴菲特老人说：如果你不准备持有一个**十年，那么你就不应该持有十分钟。
这句话的意思不是让我们真的持有一个**十年，而是要我们考虑一下公司能不能生存十年，本质就是考虑风险。
1.财产的风险
这个行业有可能被颠覆吗？ 这是任何行业的投资者都应该问自己的问题。 随着业主在广州祁乐源社区自我管理的成功，这种可能性似乎已经成为现实。 这篇文章基本讲述了自治将面临的困难，社区业主的领导们通过热爱发电，基本完成了这个艰难曲折的自治过程，所以至少从目前来看，是无法复制的，上市物业公司的管理水平也不会达到业主起义的地步。 虽然我不想承认我们需要被治理，但从我们国家的政治制度来看，我们确实是这样的，这是我们人民选择的结果。 也许随着人们几代人的更迭和教育水平的不断提高，这种情况会改变，但这应该还有很长的路要走，至少在未来10年或20年内不会。 即便如此，这个行业也不会被打乱，它只会赚更少的钱。 如今的房地产公司，有超额利润，而这些利润来自于缺乏公民素养，缺乏为自己的利益挺身而出的惯性，过得去。
行业利润有可能下降吗？ 这是第二个风险。 物业是提供服务的，物业管理合同会按照合同约定收取物业费，虽然物业公司可能会面临无法收取物业费的情况，但物业费也是受法律保护的，不交物业费将面临法院诉讼信用的风险， 买得起房子的人不会因为一点点的房产费而成为不诚信的人被执行，要不诚信也是在抵押供应，如果有大规模的房产费只能说经济已经不好了，至于个别少数的失败， 这种情况不影响公司的运营。
房地产公司最大的风险是房地产大股东资产挪用的风险。 这是一个坑。
2.房地产行业的商业模式和投资考虑因素
物业合同一旦签订，就变成了一台不需要维护和资金再投资的赚钱机器，只需要在物业并购之初支付一定的转让成本，转让成本的高低直接决定了商誉，进而影响后续几年的利润。 目前，由于上市物业公司的母公司为房地产公司，除前几年并购产生的在管合同外，大部分在管合同均无转让成本。
但是，这些没有来自房地产公司的转让成本的合同资产并没有反映在资产负债表上，即没有商誉，而物业公司近年来因房地产问题引发的问题，正是贱取的最佳时机，因为无论危机有多大，公司总是有大量没有商誉的合同资产， 这些合同资产每年都有稳定的投入现金流。其实我不喜欢物业公司手头有大量现金，因为通过并购会变成商誉，从投资回报的角度来看，这是相当不划算的。
2021年，碧桂园服务斥资100亿元收购富亮国际，物业公司合同面积为127亿平方米，净利润5亿，如果碧桂园保持100亿到今天，可以整体购买恒大地产，还有钱，而恒大地产合同面积超过8亿，净利润14亿，收购的最佳时机应该是当前的经济形势， 但在这种情况下，碧桂园服务因为之前的并购溢价太高，自然是无能为力的（像不像追逐牛市，然后面对熊市极便宜**的情况）。所以，在并购火热的时候，资产往往溢价太贵，好像并购后买不到，经济不景气的时候什么都做不了，其实和**一样，牛市来临时，往往高价买，好像不买就买不了， 而当熊市跌到谷底时，就没有钱可去**了。
恒大地产，因为母公司破产清算，母公司不再有吸血地产公司的可能，当时也开始关注恒大集团爆仓热搜的地产股，然后很快就进入了恒大地产。 我不指望也不希望恒大地产能有营收增长，因为那需要真金白银来改变，我只需要等待下一次并购热潮发生，然后物业合同的转让再次热衷于资本，**的估值自然会再次上升，而且如前所述， 在后地产时代，并购热才刚刚开始。
以上只是我的投资思路，不构成任何投资建议。
*存在风险，因此在进入市场时需要谨慎。