先设置后中断“，很多人不明白其中的意思。 事实上，这是对当前房地产市场的最好诠释。
很多人只记得“先立后破”是国家2024年经济工作的指导思想，其实这4个字从2021年7月就提出来了，2022年、2023年也提过，我们说了3年，也做了3年， 我们目前正在按照这个思路继续前进。
这样的顶级设计理念，适合各行各业，包括房地产具体到房地产方面，白话翻译是，“先站起来，然后才能打破游戏”。 毋庸置疑，首先是要承认过去的房地产开发模式是有问题的，从长远来看，需要改变策略，回到正常的发展轨道上来，这通常被认为是确保健康稳定发展的保证。 但前提是需要的，中短期需要稳定，不能让市场跌得太快，否则就没有对象破局了，怎么说破局呢？
目前，要想稳定市场，就要稳住房地产开发投资、销售指标等，我们都知道，目前房企不仅手里没有现金流，还有一屁股债，可谓是动不了了，还有盖房、盖房、建 征地和出售受到严格限制。如果没有人帮忙，没人搭便车，就不可能改善市场持续下滑的趋势。 房地产研究者能看到的问题，国家自然很清楚确定“关键点”并继续发力。
这个“关键点”就是需要向房企注入大量资金，让优质房企拥有自己的造血功能，从而带动当地市场，传递到房市，最终实现整体市场的复苏。从2023年底开始，首届金融工作会议的部署，要求推进房地产与金融良性循环，一视同仁地满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，随后召开金融机构座谈会，要求房地产贷款增速不低于“3个指标”， 并设定了要求金融机构不得“勉强放贷、取贷、断贷”的原则。
随后，我们也看到了一些信号，四大银行和地方大银行相继与有代表性的房地产公司进行了洽谈，交换了需求，但结果如何呢？ 可以看出，商业银行考虑到自身风险，或者底线不好把控，实际给房企的资金并不多，有数据显示，2023年11月和12月，房企贷款不到500亿。 对于动辄负债数千亿甚至数万亿的房地产公司来说，这个数额真的是杯水车薪。
因此，这两天，我们看到楼市屡屡上热榜的“消息”，那就是央行和国家金融管理局发声支持业务部门协调楼盘融资。 住房和城乡建设部作为业务主管部门，近期也部署了相关工作，在这次部署会议上，也有相关财政部门负责人参加。 可以看出，规格高，强度大，释放的信号自然不同于普通的陈述。 据人民网消息，至少提到了两份近年未见的优质作者榜单：
一是建立城镇房地产融资协调机制，是满足不同所有制下房地产企业合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重大举措。建立城市房地产融资协调机制作为促进金融与房地产良性循环的重大举措，从未有过这样的表态。 为建立这种机制的必要性是什么？ 看看房地产公司和银行的运作逻辑就知道了一种是喊银行借房，雷声大，雨小，楼盘公司吆喝，这里有很多说法，就是资金总是很难流入楼企手里，通过市政府根据自身情况进行协调， 一个项目一个战略，一个开发商一个战略，银行对房地产企业点对点，由副市长主管，住房和财政部门参与后续实施。
二是金融与房地产良性循环的运行逻辑。 你是什么意思？ 说明银行不给房企出资，房企经营困难，银行债务不还，坏账过多，还可能存在系统性金融风险。 要求及时预估项目的贷款进度，评估后再放贷，并形成定期评估机制，可谓是保姆式贷款模式。 房企有资金，可以还清银行贷款，债务不拖欠，购房者也对这些房企有信心，自己房子的销售情况也会逐渐好转，这大概就是预期的“银企”之间的良性循环。
二是适应房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产开发新模式，长短结合，标本兼治根，促进房地产市场平稳健康发展。 要坚持城市政策、精准政策、一城一城，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，城市可因地制宜调整房地产政策。一个非常熟悉的词，在楼市火热期也有类似的表达，但此刻，却有不同的认识。 前半部分是一个司空见惯的问题，就不多说了，因为“长短结合，标本兼治根”需要时间，重点是短期内怎么做？ 这也与“先建后破”中的“先建后破”中稳定市场的问题有关。 其实，在后半部分已经说得很清楚了：因为城市的政策，即不同的城市可以根据自己的市场实际实施具体的策略，但我们知道，长期以来，房地产政策的优化一直被“看不见”的手控制着，**当地开发商想要降价，可以立即上热搜， 因为人们不相信自己能通关“放行”，一句“降价销售不利于房地产市场稳定发展”的大帽子被扣上了。好，住房和城乡建设部宣布，“充分授予城市房地产调控自主权，城市可因地制宜调整房地产政策”。 意思是，根据你的实际情况，你可以做合适的事情，不要干涉。
那么，这个地方最想做什么呢？
显然，对于大多数城市来说，最紧迫的事情是允许开发商以较低的价格出售，以收回资金。 原因很简单，其实很多地方都被开发商弄得惨不忍睹，有房源说要停工，业主只能找个地方伸张正义，不好也影响社会稳定。 但是在这样的市场环境下，这不能把所有的板子都放在开发商的头上，明明房子不好卖，不许降价，这又能怪谁呢？ 既然决策层可以让地方政府自主调控，那么，牺牲大棋的第一项措施，应该是让资金周转困难的房地产企业降价。 这是住房和城乡建设部这次可能带给市场的首次“减持”滞销房产降价意味着购房者现在真的可以买到便宜的新房了。
事实上，还透露了降低，那就是抵押贷款利率。
你以为，既然允许地方政府充分发挥其自主调控权，首先要承担的，除了上述房价的降调之外，最实际的效果就是降低购房者的成本，也就是按揭利率。 而就在本周，国家金融总局政策研究司司长李明晓明确表示，将支持地方政府进一步优化首付比例、房贷利率等住房贷款政策，满足刚性需求，改善住房需求。
它能有多低？ 我们来看日本，房贷利率一般都在1点以下，如果资质和口碑都比较好，甚至可以做到零利率，还房贷的时候还本金。 当然，我们不可能一下子调整到那个低点，但根据住房和城乡建设部和国家财政总局的声明，利率毫无疑问会继续下降。
无论如何，资金成本和成本都迎来了相当大的调整机会，恭喜下一个准备买房的人。
最后，问题是，未来市场能否重回巅峰？
以知名房地产专家、北京房价每平方米80w的预测者董凡教授提到的话题，他在日前发布的一段话中这样说：
房地产开发成交的潜在规模极值和理论尺度极值尚未到来，但在实践中不会出现极值，这是长期严格监管，尤其是三条红线政策对行业的影响造成的。 监管冲击和社会变迁，导致近年来和未来的房地产行业实际发展轨迹（投资规模、建筑面积、交易规模）偏离其理论发展轨迹。可以看出，他仍然认为，目前对房地产的需求仍然存在，但由于政策原因，不可能恢复昔日的辉煌。 当然，他主要指的是市场规模。 至于**？ 我想我们可以看看当前的政策趋势，也许我们可以看到一些线索。 比如1月28日，保障性住房建设已经提上日程，深圳、福州、广西等多个省市已经确定了建设计划，有的甚至开工建设，这是什么信号？
这其实是去年年底有关部门提出的新房地产模式的重要组成部分：保障住房，商品房回归市场。 在业内人士看来，这是为全面放开房地产限制铺平道路。 直接影响是，随着各城市大量分配保障性住房的增建，住房总量肯定会增加，与普通商品房客户竞争也无话可说，后者的价值将受到挑战。 当然，由于后来的限制已经放宽，这意味着它与保障性住房和普通商品房不是同一个平台。
以上比较微妙，实际的分化应该更大。