作者 |行星。
*|贝多金融。
进入2024年，华夏幸福依旧不是很“幸福”。
近日，中国财富基金会股份有限公司***SH：600340，以下简称“中国财富”）发布了关于债务逾期、债务重组进展等事项的公告。内容显示，截至1月31日，华夏财富已按期未按期偿还债务，共计244笔15亿元。
作为一匹黑马走在房地产开发赛道的前列后，拥有综合园区建设、深耕工业新城领域的中国幸福，曾经有过辉煌的时光，但也因激进扩张而失去了麦城。 即使在 2021 年宣布债务重组后，它也从未停止寻找出路。
然而，要想实现“逆风翻天”，危机四伏的华夏幸福还有很多问题需要解决。
据公开资料，华夏幸福的历史最早可以追溯到1998年。 2002年，民营地产开发公司开始转型开发工业园区，重点发展新型工业城镇和配套住宅，公司开发的固安工业园区成为省级重点开发区和河北省工业城市标杆。
据介绍，截至2019年，华夏财富已将600多家企业引入固安工业园，吸引近1400亿元投资。 在新型工业城市发展引擎的作用下，固安县从河北省倒数第二的农业县跻身全国百强县之列，财政收入从12019年增至96亿元，增至1亿元。
在工业新城建设领域，声名鹊起的华夏财富也迅速赢得了最优秀的青睐。 此后，公司先后建成了大厂朝白河工业区，立足北京片区，拓展企业经营版图，承担具有新模式、新机制的综合园区的开发、建设和运营。
2011年，华夏财富通过借壳ST国翔在上海证券交易所上市，并持续取得长足进步，2016年达到1203总销售额25亿元，同比增长66%43%，成为千亿阵营中唯一的新型工业城市运营商，且增长态势持续向好。
值得注意的是，华夏财富上市前的所有收入都在北京地区。 中国财富不愿局限于一陸，开始大面积复制新型工业城市模式，公司在北京地区的营收份额从2014年的96%下降到2018年的69%，再到2020年的51%。
截至目前，华夏财富已发展了新兴工业城、产业开发、住宅开发、资产管理、物业服务、创新业务等六大板块，已完成北京、上海、广州、南京、杭州、郑州、武汉等10余个核心城圈布局，业务版图覆盖全球80多个地区。
值得注意的是，中国财富与中国的合作模式被称为“发展PPP模式”。 在这种模式下，华夏财富以产业发展为核心，提供基础设施、公共服务设施、城市运营等综合开发服务，承担投资、建设、运营和管理的责任，投资回报与业绩挂钩。
新型工业城市的发展PPP模式无疑可以促进产城融合发展，企业在承担风险的同时也能获得长期回报。 但同时，这种长坡厚积的开发模式，前期投入大，回报周期长。
华夏幸福命运的转折点发生在2017年。 由于北京周边楼市限购压力导致房地产客户数量减少，华夏财富房地产开发业务收入同比下降18%22%至28931亿元，其他流动负债余额同比增加45862%，存货周转率低于房地产企业平均水平。
年报披露后，上海证券交易所向《中国财富》发出对2017年年报进行后审计的询问函，要求《中国财富》对房地产业务下滑的原因、新型工业城市的推广和可复制性、资金状况的可持续性和融资业务等18个问题作出回应。 和负债。
也正是在这一时期，有报道称，中国财富旗下的房地产开发平台孔雀别墅集团开始对部分总价值超过200亿元的资产进行打包，寻求合作或合作。 一位知情人透露，孔雀别墅的项目大部分都在降价，降价幅度高达1万多。
为缓解财务问题，华夏财富于2018年4月引入中国平安作为战略投资者，双方达成对赌协议，要求华夏财富未来三年净利润增速不得低于%和105%，即每年净利润不得低于11415亿元，14488亿元和180亿元。
协议约定，如果中国财富在任何一年的实际净利润低于承诺利润率的95%，平安银行将获得现金补偿。 然而，华夏银行2020年的净利润大幅下降至3665亿元人民币，仅占对赌协议的20%36%。
时间进入2021年，上市十年的华夏财富首次创下390亏损30亿美元; 经营活动产生的现金流量净额为-2646亿美元; 销量降至281辆68亿元，同比减少7006%；资产负债率达到9460%，较2020年同期大幅增长13家31个百分点。
在资产流动性危机下，华夏财富于2021年底对债务重组方案进行了审查，通过出售资产提取资金、**资产取出金融债务、优先展期或偿还金融债务、现金支付、信托受益人股份补偿等方式偿还2192亿元金融债务。
中国财富董事长兼总经理王文学在一次内部会议上也承认，自己“雄心勃勃，急躁不安”。 他表示，由于对形势的误判，华夏财富后期持续加大对环景工业新城的投资，扶持住宅投资，但环景住宅市场的数量和价格都低于购买限额，规模减半，最终导致资金链断裂。
根据《中国财富》公布的重组方案，公司预计将在2022年完成大部分债务重组，此前公布的数据也显示，公司已通过签订合同等方式实现债务重组187565亿元，占债务总额的85%6%，但被曝出在2023年底违约。
据资本市场消息人士透露，到2024年，中国财富应向参与境外债务重组的债权人支付美元债券本金金额的1.%的现金8%，但持有人报告说他只收到了大约 0报销额的55%，不到三分之一。 该公司解释说，部分报销受到“技术问题”的影响。
另一方面，华夏财富与中融信托已签署《债务重组协议》，相关信托产品的延期计划已经敲定，延期将延长5年至2027年。 但未在约定时间内向中融信托支付466095万元的利息已构成违约。
一边是债券本金，另一边是信托利息，中国财富要想卷土重来并不容易。 事实上，公司近年来一直在积极推进债务重组，并于2022年9月推出补充计划，打造“幸福精选”和“幸福优先”的轻资产服务平台，以抵消金融债务和经营债务。
2022年12月，华夏财富也多次出售资产，将四项资产转让给固安实业港投资***固安产业发展教育投资***，总价999亿元，并宣布将南方总部相关资产以124亿元的价格赠予华润置地。
据知情人士透露，在转让的资产包中，武汉长江中心项目、武汉中北路项目和南京大角场项目均为华润原执行董事吴向东担任华润CEO后主导的商业地产项目，耗资19874亿元。 换句话说，这次促销相当于大约 6% 的折扣**。
但由于南京项目的高度限制和武汉项目的规划，相关交易资金的支付进度受到影响。 截至2023年6月底，华润财富仅收到华润置地的首笔转让价，约为275亿元，账内新增收入难度，成为其现金流补充的一大痛点。
根据《债权重组方案》“赎回”协议中的还款方式，华夏财富于1月25日公告，拥有全资子公司玉诺（固安）信息咨询服务（以下简称“固安信息咨询”）的100%股权，以及11家标项目公司中的255家84亿元债权设立自利信托。
据介绍，华夏银行拟按上述每1元面值信托份额抵销1元金融债务对价，公司对部分债权人的补偿不超过240元1亿元人民币的金融债务。 未用于清偿债务的信托受益权份额仍由固安信息咨询持有。
据《中国财富》披露的最新信息显示，截至2024年1月31日，中国《财富》《债务重组方案》中通过签署等方式累计债务重组金额2192亿元，约为1885元7亿元，约占8603%。
华夏财富以子公司权益搭建的“幸福精选平台”财务、经营债务权益抵销总额为16017亿元，相关债权人获得的“幸福精选平台”对应的股权比例约为2697%；“幸福精选平台”和“幸福首选平台”的权益抵消经营债务金额约为5341亿元。
从上一次披露的诉讼和仲裁到1月31日，华夏财富新诉讼和仲裁事项涉及的总金额为18个29亿美元。 该公司表示，相关案件仍在进展中，最终结果尚不确定，尚无法判断本期或下期对其利润的影响。
根据《中国财富》发布的业绩预测，公司预计2023年实现净利润-90亿元至-61亿元; 扣除非营利性组织后净利润为-113亿元至-99亿元。 2022年，以上两项绩效指标为1583 亿和 -16489亿美元。
华夏财富解释称，本期出现预亏损的主要原因是，2023年将给予一些流动性较强的资产，相关交易出现亏损。 同时，公司债务存量仍然很大，但目前的利率资本化率极低，导致财务费用高企。
华夏财富强调，将坚决恪守诚信经营理念，积极解决当前问题，落实主业责任，以“不逃债”为基本前提，按照市场化、法治化、公平公正、分类政策的原则，稳步化解公司债务风险，依法维护债权人合法权益。