今年1月下旬，海南省修订了《海南省集体经营建设用地上市试点办法》（以下简称《试点办法》）。 （文中意见纯属个人意见，毕竟我不是专业人士，如果有什么不对劲请多忍，不喜欢就不要喷了）。
1、探索多种方式利用集体经营的建设用地，但仍牢牢把握“不搞商品房开发”的底线。
《试点办法》第五条明确规定，“农村集体管理建设用地可以按照规划用于符合国家和海南省产业政策要求的项目，包括工业、仓储、商业服务、 保障性租赁住房、养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、矿业等，但不得用于建设市场化商品房和保障性住房。 “现阶段，在多数地方严重依赖土地收入，国家正努力稳定房地产市场背景，如果集体建设用地可以用于商品房开发，将引发连锁反应和一系列严重后果：因为集体建设用地远低于国有建设用地， 一旦集体建设用地用于商品房开发，将大幅降低国有建设用地，长期以来，国有建设用地抵押贷款积累的巨额债务正面临抵押资产价值缩水的巨大冲击（银行等金融机构可能需要额外抵押）， 地价大幅下跌后，房价加速下跌，地方政府土地财政收入和支出迅速失衡这与该国目前的房地产政策背道而驰。
二是集体管理建设用地转让不易控制，积极面临两难境地。
一方面，如果集体管理建设用地不转移和盘活，集体经济组织将背负沉重的偿还贷款的经济压力。 目前，通过综合土地整理（如新农村建设等），集体管理建设用地盈余有资金成本，其中大部分来自银行贷款，会产生资本利息，累积的资本利息也计入集体管理建设用地的综合成本中，一旦集体管理建设用地长期未转让， 而尚未振兴产生经济效益的，就会使地方集体经济组织承担偿还贷款（偿还银行贷款和利息）的沉重经济压力。另一方面，如果集体管理建设用地快速转让，就会担心未来转让可能获得的巨大经济价值，会引起村民的不满。 早在2013年，中共十八届三中全会就通过了《中国共产党关于全面深化改革若干重大问题的决定》，明确提出：建立统一的城乡建设用地市场。 在符合规划使用控制的前提下，允许农村集体经营建设用地转让、出租、共享，实行与国有土地同等的市场准入、同权利、同价。 10年过去了，“.平等的市场准入，相同的权利和相同的价格目标远未实现，但既然国家有这个想法，推动集体管理建设用地和国有建设用地同等权利和价格可能是时代潮流，但这只是时间问题。 如果这个时间更长，那么这个阶段转移的问题和后果可能不大，但如果这个时间更短，可能会产生比较大的负面后果。 原因是：目前集体管理建设用地的转让估计在100万亩左右（不同地方和地区的转让肯定有差异），如果地方**、村（社区）现在用100万亩**转让出去，再经过三年、五年或近十年， 集体管理建设用地实现了与国有建设用地同等权利、同价，每亩出让已达1000万元以上（经济价值损失超过10倍），参与集体管理建设用地出让的村民可能会不满意，特别是涉及村民利益时， 而处置不当往往会在后期造成很多问题。因此，从这个角度来看，现阶段集体管理建设用地的快速转移未必是一件好事。
3、善用集体管理建设用地是目前农村地区亟待解决的重大问题。
目前，集体经营建设用地是农村和农民增收致富的最重要资源，如果列入转让清单（《试点办法》第十五条规定“农村集体管理建设用地使用权最长期限不得超过国家规定的国有建设用地同类土地使用期限”。 长远相当于“一刀切”，未来无法享受土地升值。 当然，如果集体管理建设用地不转移，不有效振兴，集体经济组织将背负沉重的偿还贷款经济压力。 因此，现在的关键考虑不是做“一刀切”，而是要快速实现振兴，产生经济效益。 建议采取持股、合资等多种方式振兴。 比如可以以集体管理的形式投资建设用地作为股份制，城市工商资本（当然也不排除城市工商资本有顾虑，因为如果不持有控股，没有牢牢把握集体管理建设用地的使用权， 很多问题在村民涉足利益时难以处理，所以能理解自己参与经营的积极性不高，所以要多从体制机制上研究一下，解决城市工商资本和集体经济组织的问题，虽然目前估值时的估值可能很低， 如果未来估值增加（随着时间的推移或实现“平等权利和相同价格”之后），则可以与项目合作伙伴和公司重新评估最重要的是，集体管理建设用地这一稀缺的核心资源一直掌握在集体经济组织手中，其未来的增长潜力总能为集体经济的发展、促进农民增收致富提供最有力的资源保障。 一旦集体经营建设用地与国有建设用地实现同等权利、同价，地方集体经济组织和村民也能更好地享受到集体经营建设用地升值带来的经济效益。