1、Pre-REITS即REITs在二次上市前的战略配售,可以理解为Pre-IPO,虽然现在上市的REITs在二级市场的净值并不好,但要上市的资产是华润的商场和大悦城的购物中心,这些核心城市的购物中心可以提供6%以上的回报, 租金增长率为每年1-2%。此外,南方还有电商物流园区,也是可以提供稳定收益的资产。 这类产品的规模越来越大,未来可以满足部分头部保险的配置需求,同时降低商业和物流地产的负债率。 但前提是它在核心区域。 此外,还有高速公路、风电、太阳能等新能源REITs,现金流非常好。
2、北京、上海、广州、深圳写字楼等核心区物业夹层投资,目前较2018年前下降50%,是核心资产的好机会。 前提是一个中心位置。
3、国家瓶颈的基础设施,比如算力相关数据中心,现金流非常好,供不应求,类似基站、水电站、铁塔,不受宏观经济影响,这部分资产在2022年极端情况下仍有3-4%的回报率, 它现在是一种抢手的资产。
4、保障性住房,各地发行的专项债券用于在市场上购置存量房,用于制作保障性住房,省其建设,避免未完工。 保险基金为此类收购提供配套资金,现在都是非常优质的项目,有国家背书,不可能违约。
5.股票酒店改成长租公寓,这部分问题是股票太少,就不赘述了。
6、交易所的招商银行,交易对手为华润、保利等央企,这部分资产标准化,收益率在3左右8-4%,但问题也很小。
7、头部电商的ABS,如京东百条、华贝等,规模也较小,半年回报率在3%左右。
我们来谈谈公司: 1、太平未来的战略是减少非标投资,增加对标准化产品的投资,至少降低风险。
2、同行国有企业的固定收益投资策略是关注资产现金流的稳定性和穿越周期的能力,而不是只看担保信用。
3、会有人会问安全,而我不懂安全,只能看演出简报。
综上所述,国有企业头部:1、在核心区域关心TOC的资产,TO的资产受宏观影响太大。 2.更加关注新兴经济体的基础设施投资和瓶颈。
这种投资几乎只适合大型保险公司,单个项目几十亿,小公司负担不起。 而这些项目与以往10%的回报率相比,似乎回报率较低,但稳定性和安全性特别强,几乎所有项目都是国企名下,国企更愿意接受与国企合作,龙头企业更愿意选择与龙头企业合作。
如果我们用过去对房地产和城市投资的广泛投资来看待寿险公司的固定收益,我们的眼中充满了绝望,向后看则充满了烦恼。 但展望未来就是希望,REITs、新能源电站和计算数据中心才刚刚开始。 就像1998年,看到无数国有企业臃肿倒闭,同时商品房刚刚市场化,那时候,它急切地回头看,期待当时北京的房地产资产每平方米只有2000元,都是**。 目前新基建是当年的房地产,但这些投资尚未形成规模,尚未反映在资产负债表上,短期内对利润的贡献仍然很小。 纵观这一刻,我看到保险公司正在努力寻找新的资产,他们已经取得了进展,不像 22 年那样困惑。 同时,中小保险公司也知道这是未来的方向,但学不了。 为什么不能学习,一是受资产规模和成本的限制,二是路径依赖,反应太慢,现在的国有企业保险资本已经不是以前的样子了,不是要夸他们的高效率,而是要快速地做出反应,因为上面逼迫他们转型, 但私营企业中没有人强迫他们。
中小民营企业保险仍停留在传统粗放型业务中,不相信新经济相关资产,仍在抢规模战。 在未来,他们看到和相信为时已晚,因为与识别标的资产的能力相比,这些新机会和新金融产品比个人更难学习这些新事物。 依靠粗放经营、粗放投入改变方向的企业,需要较长的学习时间,需要接受学习期间没有收入,同时付出成本,至少2年内无利可图,学习成本越高。 在过去的几年里,国企和央企承担了无声的学习成本。
简单粗暴的赚钱模式已经一去不复返了,近十年来,靠从众战术,**打仗轻松赚钱,快赚快,比起速度,谁快谁就谁的,如果还是靠路,逆势占据权力地位,不想改变, 这将不可避免地是一条死胡同。未来赚苦钱是历史的必然,终究会到来,谁也抗不了。 对于我们个人来说也是如此,他们只能继续建设能力。
每一代人都有自己的任务,有自己的困难和挑战,要学会解决自己的问题。 这句话在公司里同样有效,如果当下的问题能够解决,那就是一个机会。
退潮时不要迷茫,狂热时不要兴奋。 现在是市场反转的时期,我们把角度与市场的悲观情绪相比较,他们向后看,我们向前看; 持的过程比深度更深,懂深谁就能持; 当狂热时比广度,眼睛向外看,其他资产可能有更划算的机会。 现在是变革的时代,后视镜是死胡同,前瞻是希望。