我去日本买房了！ （深入的好文章）。

诚然，没有人关心日本的低生育率、人口老龄化和早已结束的城市化。

24年来，日本的**和房地产市场一直大丰收。

年初突破3.6万点，创下日本经济崩溃后34年来的新高; 房地产市场它还抛弃了去年飙升的业绩。

2023 年 1 月至 11 月，东京 23 区（东京最中心地区）的新建房屋平均价格比 22 年同期高出 46%，达到 12万亿日元（约合人民币605元）07万元），创1990年以来新高。

现在网上有消息说，很多中国人去日本买房，中国人带着一箱箱的现金，让日本代理商可以把钱指向头疼。

据说，在东京的二手房市场，位置好、**好、回报高的房子都被抢得“干净”，买房都要排队。

去年不仅是中国，以黑石为首的海外企业集团都去了日本，香港大型太盟投资集团也在日本房地产上花费了514亿元人民币。

今天，日本就像一块巨大的磁铁，吸引着来自世界各地的资金。

这个系列，无论是**还是楼市，都能体现出两点：

1、大家看好日本经济复苏的走势;

2.此时此刻，没有人关心已经严重老龄化的日本、生育率低的日本和早已结束的城市化的日本有多少实际住房需求。

但同时出现了两个问题：

1. 现在讨论出生率、人口老龄化率和城市化率对我们有意义吗？

2. 在典型的三个问题下，日本在经历了30年的亏损后，是如何走出牛市的？ 或者说，房地产牛市的根本原因是什么？

让我们从三个数据开始：

2022年，日本的总生育率为126已经是日本历史上的最低值。 国际公认的警戒线是15、小于15.可能落入“低生育陷阱”;

日本65岁以上的人口已达到29%，老龄化率已超过全球平均水平。

日本的城市化率已经超过90%，显然已经没有多少空间了。

这些“陷阱”意味着日本整个产业将萎缩，消费和投资都将受到影响，最终的趋势将是经济增长将受到影响。

因此，在过去的30年里，日本经济几乎停滞不前，GDP增长每年都是负增长。

但是这两年呢？ 这些指标，如出生率和人口老龄化，并没有改善日本经济是如何扭亏为盈的？ 房地产市场是如何起死回生的？

经济问题留给经济专家来解读，我们只谈房地产市场。

从90年代到现在，日本房地产市场其实分为三大阶段：

1.泡沫破灭，房地产市场跳水阶段：1990-2012年。

2、泡沫破灭完成，房价重回80年代初，楼市稳步小幅上涨：2012-2021年。

3.重见新希望，楼市大涨阶段：2021年至今。

对我们来说具有重要参考意义的是第三阶段，即从2021年到现在，那么现阶段的楼市情况如何呢？

房价上涨是结果和表象，背后是政策、货币、供求共同作用的结果，也是预测和分析楼市的三个关键点。

1、货币端和政策端一直在创造有利环境。

事实上，宏观环境应该从更早开始，从第一个经济学开始，即在2012年。

当时，**新三重新掌权并启动了“三支箭”计划，第一支箭指向了货币体系，简而言之，通过日元贬值，设定负利率，实现货币扩张和2%的通胀目标。

在这里，你不需要具体了解，到房地产部分一是长期维持低按揭利率，二是通过宽松的投资环境和适度的通胀来增加居民收入，从而增加大家投资买房的意愿。

前面提到的抵押贷款成本区间长期稳定在1%-3%，但现在实际上只有0%2%-0.6%。

同时，还将配合一些政策刺激购房需求，如现金补贴、将住房贷款期限从35年延长至50年; 海外投资者不限于身份、购买等。

从上图可以看出，日本房地产业的景气度在过去10年整体上有所回升，领先于日本整个行业。

近日，有消息称日本正在考虑退出负利率政策，这将影响目前日本房价的上涨趋势。 但从目前影响日本房价的因素来看**，不会。

2、供需端，日本楼市第一，一直跟不上需求。

无论是政策端还是货币端，都是日本房地产市场起飞的平行因素。

关键因素是日本房地产市场的需求有所上升，但房地产市场却没有跟上。

首先从需求方面看，本轮日本房地产市场的需求主要来自海外投资者。

据世邦魏理仕统计，2021年海外投资者在日本购买的房地产数量为1它拥有1万亿日元，约占总交易额的30%，是日本房地产的主要买家。

在那之后，2022 年是 135万亿日元，2023年第一季度为2,945亿日元，是2022年的两倍。

全球房地产科技公司居外iqi的创始人安萨里此前也表示，日本在居外iqi的询盘数量上长期位居前10名。

换句话说，日本的房子非常受欢迎。

这种趋势仍在继续，因为投资者以利润为导向，近两年日元持续贬值，汇率跌至低点。

需求正在涌入，如果供应能够跟上，房价就没有压力。

但恰恰相反，近两年来，日本房地产市场不但没有增加，反而还在下降。

从上图可以看出，日本近几十年来的新屋开工数量表明，在80年代，日本有超过160万套新房开工，但近年来已经减少了一半。

这种情况在东京地区（东京 + 3 个都道府县）更为明显。

根据现有统计数据，2023年东京地区新上市的住宅单元数量约为2个80,000套，平均每月新增**2,300套以上。

那么在这种情况下，日本的房子怎么可能不涨价呢？

当然，造成这一轮日本房价的原因有很多，比如建筑成本和土地。 我不会谈论文章长度的原因。

但对我们来说，这是一个很好的教训。

现在很多人还在说，我国的低出生率趋势已经开始，老龄化现象愈演愈烈，城市化即将结束。

我承认以上所有情况，这并没有错。

但日本是如何走出泥潭的呢？ 人们已经失去了30年，他们仍然可以看到房地产市场的曙光。

那我们呢？ 它不比日本差，是吗？ 为什么没有希望？

其实不是没有希望，而是很多人太悲观了，或者盲目看空。

诚然，我国的出生率下降了，未来的需求必须减少，但得出没有人想要所有房子的结论，实在是太武断了。

每个人对房子的要求，除了数量，还有质量，只要你的房子足够好，足够稀缺，你就永远不用担心没人买。

只是短期内还是需要煮沸的。

现阶段楼市低迷，市场信心不足，我们正处于经济转型的关键时期，悲观是正常的，但一旦熬过这段时期，楼市就会迎来复苏。