记者郭阳晨、张家珍上海报道
截至2024年12月20日，全国300个城市土地市场成交楼面面积约122亿平方米。 **克里）。
2024年底，北京、武汉、杭州等多个楼市热点城市将迎来土地拍卖的最后一战。
2024年12月28日，杭州市第14批集中供地成功移交，推的6个地块中，有4个地块高溢价成交，共计68个7亿元，平均保费率190%，整体人气有所提升，这也是地方地价上限解除后的第二次土地拍卖。
自当年9月底以来，包括杭州在内的22个土地集中供给试点城市中，有18个取消了土地竞价价格上限，土地竞价在多个城市的热度有所回升。 尽管如此，2024年全国土地市场表现仍相对平稳。
CRIC统计数据显示，截至2024年12月20日，全国300个城市土地市场成交楼面面积约为12个2亿平方米，较2024年同期下降21%;全国土地交易总成交额37504亿元，较2024年同期下降18%。
《第一财经日报》记者注意到，在此背景下，2024年，全国百强房企中有一半没有入地，央企仍是土地市场的“主力军”。
据中评委研究报告分析，2024年，房企谨慎内敛的投资态度将贯穿全年，投资总额将逐年持续下降，这种基调可能会持续到2024年。 “房地产投资主要受限于两个方面，一是资金的流动性，二是未来市场预期，此前两者尚未迎来转机，购地意愿将维持弱复苏。 ”
交易规模刷新近10年新低
CRIC统计数据显示，截至2024年12月20日，全国300个城市土地市场成交楼面面积约为12个2亿平方米，比2024年同期下降21%，比2024年下降5个百分点。 “预计2024年土地市场成交规模同比降幅将维持在20%左右，总成交规模将刷新近十年新低。 ”
记者注意到，2024年，各能级城市土地成交面积将低于2024年同期水平。 其中，一线城市总成交规模约2610万平方米，较2024年同期下降32%二三线城市交易规模较2024年同期有所下降。 以二线城市为例，大部分成交规模同比为负值，近半数同比下降超过20%，宁波、合肥、青岛等城市同比下降超过50%。
顺应土地交易规模变化趋势，2024年土地市场交易额也将较2024年同期大幅萎缩。 截至2024年12月20日，全国土地交易总金额约37504亿元，较2024年同期下降18%。
对此，CRUI分析称，主要是由于2024年底以来土地市场持续降温，导致当地**在土地供应端更加谨慎，需求端企业购地意愿也明显萎缩，大部分土地交易都是底价交易。
值得注意的是，自2024年9月底自然资源部提出取消地价上限以来，22个集中供地试点城市中，有18个城市取消了土地拍卖地价上限，多个城市土地拍卖热度有所回升。 例如，12月12日，杭州市首次实施土地拍卖自由招标，除临安区滨湖新城地块因故提前终止出让外，其余9例全部成交，5例为溢价，4例为底价，溢价率达到383%。
合肥市在解除地价限制后，也陆续出售了一批高溢价地块。 2024年11月2日，合肥市场5宗地块全部售出，其中滨湖区BK202305、宝河区BH202310吸引了10余家房企参与竞拍，最终溢价率高达449% 和 340%；此后，11月20日，合肥市再次溢价出售3幅地块，其中经开区地块JK202306、八海区地块YH202310溢价率超过15%。
据中国指数研究院统计，政策调整前的2024年7-10月，22个集中供地试点城市住宅用地成交溢价率持续下降。 11月，多数城市涨跌停后，22个城市住宅用地成交溢价率为72%，比当年10月增加28个百分点，2024年1-10月同比增加08个百分点，结束了连续六个月的下降趋势。
除上述城市外，南京、武汉、重庆、郑州、厦门等地在取消地价上限后，也于2024年11月进行了土地拍卖，但一般底价成交，土地拍卖情绪尚未好转。 据中国指数研究院研究报告分析，整体来看，涨跌停板的取消带动了少数核心城市优质地块的土地拍卖升温，但分化仍在于多底价非核心地块成交。 同时，房地产企业的投资布局依然审慎，地王数量有限。
中央国有企业扛起了地方拍卖的旗帜
2024年全年，上海在全国土地拍卖市场交易额上仍将占据“头把交椅”。 据中国指数研究院统计，上海市集中供地4批共上线住宅用地项目73个，成交72个，成交规模889个6万平方米，土地出让总费约2200亿元，居全国土地出让总量首位。
值得一提的是，2024年上海平均成交底价为24733元平方米平均保费率为583%，高于 2022 年的 2 个57个百分点，这也让上海成为房企的“战场”。
尽管如此，央企仍然是上海土地市场的“主力军”。 据中国指数研究院统计，2024年，中央国有企业征地总金额占上海土地拍卖总成交额的55%。 从土地收购数量来看，招商蛇口、保利发展和华润置地收购土地最多，分别为6个、5个和5个。 从收购土地数量来看，华润置地和中海地产分别位列第一和第二，分别为2444 亿和 2402亿元。
纵观整个长三角地区的土地拍卖市场，表现最突出的就是拥有国企背景的绿城中国，以约440亿元的土地收购金额领跑。 2024年12月28日，杭州迎来了2024年最后一轮地方拍卖。 绿城中国连赢2个地块，其中1个是湘北单元的XSCQ地块，有12个8亿元投标，溢价2166%；另一个是杭州运河新城单元GS1003-01地块，有16个14亿元。
半个月前，2024年12月12日，杭州2024年第十三批土地出让“开通”，绿城中国也是最大的“买家”，共计74个14亿元将4个地块收入囊中。 其中，竞拍轮次最多的拱墅区石桥地块，最终被绿城中国以10总价成交16亿元出价，成交楼面价18537平方米，溢价率为2684%。
这也是2024年全国土地市场的缩影。 据中国指数研究院统计，2024年1-11月，TOP100企业收购土地总金额约10855亿元，同比减少66%。同期，50强、100强土地收购中，70%以上为央企，民营房企收购土地非常谨慎，经营信心没有改善。
据中国指数研究院研究报告分析，央企利用现有资本优势，大力向高能城市集聚。 中海地产、保利发展等国家龙头企业在多个重点城市仍广泛布局，央企参与度较高，重点城市房企前10强中超过半数为央企。
目前，央企的主导地位确实很明显，预计这一趋势在2024年不会改变。 一方面，由于近年来多家民营龙头企业面临严峻的资金压力，土地市场购地能力明显下降另一方面，由于不少地方国有企业土地流转现象明显。 58安居科研究院院长张波进一步解释道。
根深蒂固的民营企业持续扩张
在2024年土地收购金额排名前10位的房地产公司中，“杭州第一兄弟”滨江集团成为民营企业“唯一苗头”，这与其深耕杭州楼市的长期战略密不可分。
据统计，截至2024年12月25日，滨江集团共收购土地32宗，其中杭州26宗、金华2宗、湖州2宗、南京1宗、宁波1宗，总金额约560亿元，股权投资242亿元，新增价值超过1000亿元。 其中，滨江集团在杭州仅收购了26宗土地，占总数的80%以上。
一些房地产公司在土地拍卖市场上积极收购土地，这与销售端的稳定性密不可分。 在2024年年会上，滨江集团董事长齐金星透露，截至当年12月25日，滨江集团已完成销售额超过1512亿元，现金返还超过720亿元，为滨江集团成立31年来的最高值。
2024年，在全国土地市场表现较为突出的“黑马”民营房企也将包括伟星地产。 2024年12月12日，经过12轮竞价，伟星地产中标1253亿元**竞拍杭州市萧山区宁圩单元地块。 早在当年4、8月，伟星地产就997 亿和 1578亿元**，竞拍滨江区沂桥镇、滨江区普堰单元地块。
记者了解到，伟星地产深耕安徽省房地产市场，在芜湖市、马鞍山市建设了多个房地产项目。 近年来，伟星地产逐步走出安徽省的“舒适区”，在南京、杭州、合肥等强二线城市“落地”。
CRIC统计数据显示，2024年1-11月，伟星地产新增土地价值322套4亿元，其新增价值商品规模，超过保利地产、金地集团等多家知名房企，位列新价值百强榜单第15位。
对于房企未来的发展趋势，齐金星表示，要避免被“流弹”伤到，只有躺下往前爬。 “积极躺下的策略是要稳定。 一方面要稳规模，滨江集团2024年销售目标仍在1000亿元以上，位居全国第15位以内另一方面要稳定比例，销售总额占全国总销售额的1%以上。 ”
同时，从发展比例上看，杭州市保证占比60%，浙江省以外杭州市占比30%，省外不超过10%。 如果没有这样的比例，滨江集团在过去五年里也损失了一半的生命。 还要稳定未来征地的数量和比例，未来几年稳定在销售额的40%以内。 祁金星感慨的说道。
据中评委研究报告分析，房企谨慎投资的主旋律将持续到2024年。 “随着一二线城市以较高的门槛对中小房企进行封堵，龙头房企优势将不断放大，未来更高比例的优质土地储备将集中在龙头房企手中;城投企业投资强度或将持续缩减，但仍有一定的支持需求民间投资更依赖于市场的整体复苏，需要更长的复苏期。 ”
编辑：张家珍 校对：闫景宁）。