下面我们简单谈谈房地产成本的构成
1.土地成本。 土地成本包括土地出让金、土地征用费或拆迁安置补偿费。 房地产开发企业取得土地的方式有三种：协议转让、招标转让、拍卖转让。 目前，后两种方法基本是中流砥柱。 随着国家对土地宏观管理政策的收紧，通过拍卖方式取得开发用地已成为大多数开发商获得开发用地的有效途径。 目前，在我国城市商品房的构成中土地成本约占20%并有进一步的上升趋势。
2、前期施工成本施工前期费用主要是指房屋开发“三通一平”等前期规划、设计、可行性研究、地质勘查和土地开发费用。 他在总成本组合中所占的比例相对较小一般不超过6%。
3.施工和安装费用。 建筑安装工程中废纸房施工所发生的建筑工程、设备、安装工程费用，又称房屋建造安装费用。 他在整体成本组合中占比相对较大。 从我国目前的情况来看，它占了整个成本的40%左右。 4、市政公共设施造价 市政造价包括基础设施和公共配套设施建设造价两部分。 基础设施建设费用主要指道路、自来水、污水、电力、电信、绿化等的建设费用。 公共配套设施建设费用是指建设用地内为居民提供配套服务的各种非营利性公共设施（如学校、幼儿园、医院、派出所等）和各种营利性配套设施（如粮店、菜市场等商业网点）所发生的费用。 他还参与了多个户外项目，如燃气调压站、变电站、自行车棚等。 在房地产开发成本构成中，项目占比很大在中国，一般在20%至30%左右。
5.管理费用。 管理费主要是房地产开发企业为组织管理房地产开发经营活动而发生的各种费用，包括管理工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保险费等。 它只占总成本构成的一小部分一般不会超过2%。
6.融资利息。 由于房地产开发周期长，所需投资金额较大，因此必须依靠银行的信贷资金，在开发运营过程中通过贷款筹集资金应支付给金融机构的利息也成为开发成本的重要组成部分。 但其规模与拟开发项目的规模和融资金额密切相关，因此成本构成的比例相对不稳定。 同时，由于国家对房地产开发行业融资的限制，这个成本应该考虑公司的股权结构和股东自身的现金流，这确实在不同企业之间有较大差异。 只是账面上的数据可能还没有完全透露出来！
7. 税费。 税费包括两部分：一是税收，与房地产开发建设相关的税费包括房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、二税一费（增值税、城市维护建设税和教育费附加）、契税、企业所得税、印花税、 外商投资企业及外商企业所得税等;另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取，项目数量众多，不规范。 包括如征地管理费、商品房交易管理费、大型市政配套费、人防费、气电增容费、开发管理费等。 目前，我国房地产开发成本构成比重比较大一般在15%至25%左右。
8、其他费用。 其他费用主要指前七项不能包括的所有费用。 在成本构成中主要包括销售广告费用、各种不可预见的费用等一般不超过10%。
今天，让我们从成本线开始.....数据标准是根据历史项目的经验进行总结的，都是有证据的，比较可靠，但项目差异比较大。
明确每个帐户的标准成本和计费基础
1.土地的价格
这次投资是最好的，一句话就不多说了，根据**文档的实施方式是：
1.1、凭票土地价格（竞价、拍卖、挂牌）：按照征地文件执行。
1.2、开具发票的土地相关税费（契税、印花税等）：契税的3%-4%，统筹税可按405% 计算;
1.3、土地付款或无票补价：注意填写位置，否则会影响税费的计算
1.4、拍卖服务费，一般为01%。
1.5.指标收费，各地收费标准不尽相同，以成都为例，主城区面积30万亩。
2、开发准备费（共计200-250元）。
2.1、勘测测量费：包括项目测绘费、工程引资费等项目初期勘测测量费用;单边标准：3元平方米，山地工程6元 计费基数：报告面积（地上+地下）。
2.2、规划设计费：包括项目项目总体规划设计费、规划概念设计费、方案设计费、施工图设计费、市政配套设计（景观、小市政）、图纸审查及专业设计顾问（不含样板间设计费）单边标准：高层、低层20-60平方米（不同地区差异较大），山地工程100平方米;计费基数：报告面积（地上+地下）。
2.3、申请审批及施工费：包括常规施工费，如城市建设费、根据实际情况收取的还款费、可返还费及特殊费等，各区域费用差异较大;单边标准：地区差异，京东地区约200元平方米，北京北部最高350元平方米;计费基数：报告面积（地上+地下）。
2.4、三方一级收费：包括水、电、路及场地平整费，单边标准：10元平方米，山区工程增加150-300元土方平整及挡土墙砌筑等费用;计费基数：报告面积（地上+地下）。
2.5、临时设施费：临时场地及办公费，单边标准：10元平方米，计费基数：报告面积（地上+地下）。
3、主要建设安装工程造价（合计2400-3000元） 建筑安装工程造价是房地产企业容易造价虚报的重点领域
一般按业态归纳，单类业务构成由多个指标组成，在计算方法上，地上成本+地下成本+级配成本=总成本;
3.1 楼上（12F-28F）。
1）单层地下造价（不含车库面积、投影地下室）单边标准：3700元平方米（指北京某项目，视项目情况而定）计费基数：单层地下面积。
2）单方标准单件上图造价：1800元平方米（指北京某项目，视项目情况而定） 计费基数：单件地上面积计算简单，（1）（2）综合计算可得到结构成本：约1900元 计费基数：采用报告面积（地上+地下）
3）分级成本：根据产品线的档次，不同档次的成本因材料不同而有很大差异，主要区别体现在外窗和外立面上单边标准：300元平方米、400元平方米。
计费基数：报告面积（地上+地下）。
3.2 小型高层建筑（7F-11F）。
1）单台地下造价（不含车库面积，一般不超过地上面积的10%） 单边标准：3500元平方米（指北京某项目） 计费基数：单层地下面积。
2）单台地上成本单边标准：1800元平方米（指北京某项目） 计费基数：单台地上面积易于计算，（1）（2）综合计算可得到结构成本：约1900元平方米计费基数：使用上报面积（地上+地下）。
3）分级成本：小型高水平产品接近高水平，略高于高水平;单边标准：300元平方米、500元平方米计费基数：报告面积（地上+地下）。
3.3间平房（5F-6F）。
1）单层地下造价（投影地下室）单边标准：2600元平方米（指北京某项目）计费基数：单层地下面积。
2）单边单项地上成本标准：1800元平方米（参考北京某项目） 计费基数：单件地上面积易于计算，（1）（2）综合计算可得到结构成本：约1800元 平方米计费基数：使用上报面积（地上+地下）。
3）平整成本：由于平房产品产品等级略高，平整成本高于高层单边标准：500元平方米，600元平方米计费基数：报告面积（地上+地下）。
3.4层联排别墅（6F以下，多为4F）。
1）单层地下造价（一般不超过地上面积的30%） 单边标准：2500元平方米（指北京某项目） 计费基数：单层地下面积。
2）单台地上成本单边标准：1700元平方米（指北京某项目） 计费基数：单台地上面积易于计算，（1）（2）综合计算可得到结构成本：1900元 计费基数平方米：采用报告面积（地上+地下）
3）平整成本：叠放式产品的平整成本高于高层，因为产品品位略高 单边标准：按建筑风格550元、600元、700元平米计费基数：报告面积（地上+地下）。
3.5.双分离式和单户型产品。
1）单层地下造价（一般不超过地面面积的40%）单项标准：3000元平方米（指北京某项目）计费基数：单层地下面积。
2）单台地上成本单边标准：1900元平方米（指北京某项目） 计费基数：单台地上面积易于计算，（1）（2）综合计算可得到结构成本：2200元 计费基数平方米：采用报告面积（地上+地下）
3）分级成本：单户产品由于产品等级最高，分级成本最高。
单边标准：普通款1200元平方米，法式款最高1600元平方米;
计费基数：报告面积（地上+地下）。
PS：影响施工安装成本的因素有很多，如岩土条件、装配率比、绿色建筑要求等。 具体情况取决于土地本身的规划条件。
3.7 特殊账户的部分费用可能有一些特殊配置，需要单独计算，标准参考如下：
1）精装修单边标准：按等级差，600元、1000元、3000元非计费基数：（地面面积+奖励面积）*085，注：这是房地产开发企业LAT成本管理的重点
2）太阳能屋顶集热器收费标准：4500-6000户（按经营类型计算）阳台户收费标准：3000-4000户。
3）充电桩：一体一机一枪，40000套;
4）装配式增设费：300元平方米;
四是小区管网工程造价（共计220-450元）。
包括给排水系统、供暖系统、燃气系统、供电系统及高低压设备等智能化系统工程建设费用，区域差异较大，分为220-450个范围，京东综合造价240平方米;
1）给排水系统：普通区域40元，部分新建区域100元
2）采暖系统：普通区域不收取任何费用，部分新开发区100-150元;
3）燃气系统：一般区域30-40元;
4）供电系统及高低压设备：电力系统属于金额最高的主体，120-140元;
5）智能化系统：高层产品10元，低层产品20元;以上 5 项按基数计费：报告面积（地上 + 地下）。
5、景观费（折合120-300元）。
首先要界定景观用地的概念，在建设用地范围的红线内，除建筑基层面积的20%-30%和市政道路外，该部分统称为景观用地，景观用地的硬景观和软景观按7：3考虑开放;单边标准：景观工程造价根据同款风格会有很大差异，以元为单位计费基数：红线用地面积-建筑投影面积-市政道路面积-（约占总用地面积的70%）。对于容易出现虚假成本的房地产公司来说，景观费也是一个关键领域
6、配套设施（300-500元）。
配套设施以地下室、商业、会所为主，尤其是车库部分，规模最大（它是否可销售是关键
1）车库：按车库类型分为普通车库和人防车库，人防车库需要设置人防设备、人防门等，造价略高单边标准：普通车库2800元，人防车库3100元;计费基数：地下车库面积（以某项目为例，地下及地上约30%）。
2）配套业务：以粗交货的低层业务为主，根据不同款式在成本上有一定的差异;单边标准：普通款约3000元，法式款3500元 计费基数：以企业实际建筑面积为准，一般为地上面积;（如果商家属于高层1F，请注意不要重复计算总面积）。
3）会所：根据项目定位，会所的高端项目最先进，一般来说，会所多以精装修为主，因此成本标准相对较高;单边标准：考虑装修费用3000元，普通风格费用6700元，法式风格费用7000元 计费基数：按企业实际建筑面积计算。
4）配备小学、幼儿园：一般为低层产品，大部分产品为简易单边标准：教学楼2300-2500元，体育馆2700元 计费基数：按实际建筑面积计算，一般在地面上。
7、项目相关费用：监理费、结算前准备费（30-50元）。
属于开发开销范畴，部分领域参考标准如下：单边标准：监理费20元，预结算准备费15元，综合35元;计费基数：报告面积（地上+地下）。
税务问题
主要包括增值税、城建税及附加、土地增值税、房产税、土地使用税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税和契税等。 其中，土地增值税和企业所得税是房地产企业关注的重点
1、增值税
1）税目和税率。
增值税 （VAT） 涵盖无形资产的转让和不动产的出售（包括建筑物或构筑物的出售以及其他土地附件的出售），税率为 9% 或 3%。
2）特别规定。
单位转让不动产的有限产权或者永久使用权，以及单位无偿赠与他人赠送不动产，应当视为出售不动产。不动产的出售在转让不动产占用的土地使用权时比照征税。 参与投资者的利润分配和共同投资风险无需缴纳增值税。 但是，股权的转让应按本税目征税。 土地租赁和不动产租赁不对无形资产转让和不动产销售征税，而是对租赁行业的税目征税。 土地所有者转让土地使用权和土地使用者将土地使用权返还土地使用权，不征收增值税。 不动产的出售在转让不动产占用的土地使用权时比照征税。
3）纳税人在纳税地和纳税时间出售不动产、转让土地使用权的，应当向土地、房屋所在地主管税务机关申报缴纳增值税。
增值税应缴税款发生时间为纳税人收到营业收入款或者取得营业收入收款收据之日。 纳税人转让土地使用权或者出售不动产，采取预付款方式的，自收到预付款之日起产生纳税义务。 单位赠与不动产的，不动产权属转移之日产生纳税义务。
5）二手房销售问题。
根据《财政部 国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件3的规定，“5.个人购房不满2年，对外出售的，按5%的税率全额缴纳增值税;个人购房2年以上（含2年）免征增值税。 上述政策适用于北京、上海、广州和深圳以外的地区。 个人出售购买不满2年的房屋的，应按5%的税率全额缴纳增值税。个人出售购买2年以上（含2年）的非普通房屋的，其销售收入与房屋购买价格的差额按5%的税率征收增值税。购买2年以上（含2年）以上住房的个人免征增值税。 以上政策仅适用于北京、上海、广州、深圳等城市。
2、城市维护建设税
征税的依据是纳税人实际缴纳的增值税额。
税率分别为%。 不同地区的纳税人需缴纳不同的税率。
计算公式：应纳税额=增值税税率。
3. 额外的教育费用
教育费附加费的依据是纳税人实际按3%的税率缴纳增值税。
计算公式：应交教育附加=应交增值税率。
4. 土地增值税
征税的依据是纳税人转让房地产所取得的增值税额。 增值税额是纳税人转让房地产取得的收入，扣除《条例》和《细则》规定的扣除额后的余额。
税率为%，土地增值税的预征税率因地区而异。
计算公式：应交增值税=增值税-速扣-预缴税款。
5. 物业税
1）以房产税原值（评估价值）为基础，税率为12%。
计算公式为：不动产税年应纳税额=不动产原值（评估价值）（1-30%） 12%
2）以租金收入作为征税基数的，税率为12%。
计算公式为：物业税年应纳税额=年租金收入的12%
6. 土地使用税
土地使用税按照纳税人实际占用的土地面积计算征收，按照规定的税额计算征收。
7. 印花税
印花税是一种证明税，性质是对《印花税暂行条例》所列各项在经济活动和经济交往中征收的一种证明税。
有两种类型的税种：从价税和批量税。
应纳税额=应纳税额*税率，应纳税额=凭证数量*单位税额。
1）开发企业的会计账簿和营业执照应加盖公章;
2）土地使用权出让凭证（合同）暂不征收印花税，《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）第三条规定，按产权转让文件征收印花税。
3）在土地开发咨询、建设、采购、房地产**、租赁活动等方面所写的合同和文件，按照印花税的有关规定加征印花税;
4）在买卖房屋的情况下，签订的购房合同应按产权转让文件所载金额的5/10,000缴纳印花税，该金额通常与房地产交易活动同时收取
5）办理房产权属证明时，应按权利证缴纳印花税五元。
8、企业所得税
计税依据：应纳税所得额=总收入-允许扣除额。
税率：1）企业所得税税率为25%。
（二）非居民企业对本法第三条第三款规定的所得，按20%的税率征税。
3）符合条件的小微利企业减按20%的税率缴纳企业所得税。
4）需要国家扶持的高新技术企业，减按15%的税率缴纳企业所得税。
5）外商投资企业和外商投资企业的过渡期。
计算公式：应纳税额=应纳税所得税率。
9、耕地占用税
占用耕地建房或者从事非农建设的单位或者个人，应当缴纳耕地占用税，并依照本条例的规定缴纳耕地占用税。
耕地占用税的征收额规定如下：
1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米10元至50元;
2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米8元至40元;
3）人均耕地面积超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米6元至30元;
4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米5元至25元。
10. 个人所得税
个人所得税是对个人取得的各种应税所得所得征收的。缴纳所得的单位或者个人是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法律义务。
房地产企业的特殊情况，除房地产企业通常的个人所得税业务外，还有拆迁、遮光或施工补偿、房屋逾期交付、产权逾期交房等各种补偿的涉税情况。
11. 契税
契税是对在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权时，继承土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的税。
注：买受人的单位和个人为契税纳税人。
契税是根据土地使用权和房屋所有权转让时的交易情况计算的。
目前的契税税率为3-5%，各地减半。
大连目前土地出让税率为4%，在建项目转让税率为4%，普通住宅转让税率为15%，非普通住宅建筑转让税率为4%。
应纳税额=房地产交易**或评估***税率。
其他费用主要包括：行政费用（主要是团队工资和相关报销费用等），以及与销售相关的费用（主要是营销和推广费用）。
前者一般为15-2.约5%;后者一般在25%左右，不同公司之间差距较大。
*：老李谈财税工作室。
*编辑：木林财经新闻。