温子木团队。
前言：这段时间我没怎么更新文章，很多读者在后台说子木先生失踪了......哈哈并没有消失，只是这段时间没什么可写的。 年底，我去了几个城市，结识了一些各行各业的老朋友，一个很有意思的现象是，过去在酒桌上，互联网、房地产、制造业都喜欢互相打架，互相看不悦。
这一年，大家握手言和，既然大家过得不好，不如新旧恩怨并存，多喝几杯。
大家对明年还是有一些期待的，他们很光明，但同时，他们更担心经济将不得不对抗滞胀。
这句话听起来很对，但有两个错别字。
纵观几个城市，跌幅最严重的是南京，很多地区的房价已经回落到2024年，应该是今年最差的。
安徽老铁说，原来安徽村民把南京当成自己的家乡，心狠手辣，跑过来屋里炒货，现在却坏到连裤子都没了。
北京、上海、深圳、杭州还行，深圳、杭州也有红板，但都是颠倒的，没有参考价值。
总之，优质城市已经在筑底了，但怎么建，建完之后，还是要打通地板和地窖，我们只能等待接下来的政策和经济动向。
在这段时间里，有买房意向的人应该先观望，看一看，不要着急，当然不是他们根本不关注楼市，而是在这段时间里，他们会更加提高认知，每天花几分钟时间学习那些基本的逻辑和概念。
下面就来聊聊干货，给大家分享一下，比较适合刚看完楼市的小白同学，觉得自己已经知道了，可以跳过就不看，就像文末一样。
以下为正文：
近日，网易数字阅读并发布了一组关于“华人社区衰败”的数据，引起了业主的共鸣。 据统计，中国家庭中超过65%的房屋是在2024年之前建造的。 根据网上的说法，“华人社区的寿命只有10年”，市场上的大多数社区都进入了衰落期。 但是，如果你像我一样做过多年的城市研究，看过上千个社区，你会发现，仅仅从时间的角度来考虑“社区的衰败”是非常狭隘的。 我见过不止一个城市，15岁的社区干净整洁，建筑不显年代感，而隔壁3-5年的次新居社区，垃圾乱扔草坪光秃秃的，眼睛都进入了暮年。 事实上，房子就像一个人一样，看起来并不老，取决于很多方面。 下面几个真实的故事跟大家分享，你就会明白什么样的房子、什么样的社区是不容易腐烂的，腐烂的速度也明显与房价的走势有关。 最初的选择大概是在2024年，当时我遇到了一位正在咨询买房的读者，名叫小赵。 小赵是典型的80后上海飘，七八年前大学毕业，来到上海打拼，赶上了行业红利期，开了一家规模不错的公司，跻身中产阶级之列。 当时，小昭要买房结婚，虽然是第一套房子，但他并不打算落户，诉求是保值增值，希望以后有机会换个更好的房子。 我非常支持小赵的想法。 然而，他从未买过房，对手中资产的认知和未来的规划都比较“懵懂”。 当然，选择房间是非常困难的。 我告诉他，除了选址、配套设施等必须考虑的因素外，我们还要关注小区的“折旧速度”，这关系到以后卖得不好。 最简单的判断方法之一是查看立面。 当时，小赵打算在周浦附近买房，有两个小区可供选择，一个是有小院的新中式风格，一个是有公共绿化的玻璃幕墙。 小昭看了样板房后，疯狂地迷上了新中式风格，准确地说，他爱上了小院，想着以后种点花草，养狗在院子里喝茶。 事实上，我对新中国风格持保留态度。 不是说新中式不好，而是好的新中式风格施工要求太高，维护成本比常规商品房高得多。 例如，对于立面，大多数开发商会使用石材涂料代替大理石来降低建筑成本，短期内可能看不出差异，但随着时间的推移很容易老化。 同时，自营院落是对业主财力和精力的极大考验，考虑到小区整体绿化，家庭决心长期维护院落，这远远不够。 但小昭最后还是没听进去，按照他的逻辑，他说自己不忘初心，新中式更好......前段时间，小昭突然找到我，说我提醒我的问题发生了。 房子的外墙被雨水冲刷了好几年，已经泛黄变色，院子前几年还好，后来大部分业主都没有耐心继续打理。 房子挂的时候，小赵也被中介泼了一盆冷水：在同一个位置，因为小区的环境问题，一平米的**和另一个小区差很大。 聊天中，小昭后悔了，问我能不能帮他想个办法。 但在这一点上，我很难说，我只能安慰他，至少他踩对了时间和地点，少赚不亏。 门面是一分钱的价格，基本的1：1对应小区的质量，所以买的时候要多问一些。 第二个故事是家里的人比较有意思，是上周和一位做房地产经纪人的朋友一起喝茶，聊聊小区的环保问题，他说：这两年我都请客户带我去，我不怕碰到老小区， 但我更害怕遇到“群租房泛滥”的新社区。因为群租房很多，哪怕是3-5年的新社区，也大多破烂不堪，有时候和顾客好好聊聊，一进小区，就没有后续了。 让我想起了关于商业区的争议。 从很久以前就有读者问我：买房子越靠近商圈越好，附近的商场越多越好？如果单从方便的角度来看，确实如此。 但从实际的生活体验来看，并非如此。 离商业区越近，房屋就越有可能被商业区的不良部分侵蚀。 例如，去年，几位大学老师向我寻求买房的建议，那个人称他为张教授，他们的诉求是先卖掉他们拥有的房子，然后再换一个新的房子。 当我得到关于老房子的信息时，我有点困惑。 房子不算老，刚过5年，房子位置很好，靠近武汉光谷广场，有地铁，有商圈，房子离两个人的工作单位很近，华科大学，上下班方便。 为什么一定要匆匆换房子呢？问了几遍后，张教授解释了原因：“我真的不想看到有人露出两个奶子晃来晃去......再来一次。“张教授楼上楼下，附近步行街都有住客，据老教授说，这些住客平日穿得比较'时髦'，严重影响了他传统的审美观念。 另外，由于工作性质的原因，租客经常深夜回家，回家后不老实，踩着高跟鞋蹦蹦跳跳，两个人睡不着觉。 我多次向物业投诉，但那个人是租户，根本不在乎。 起初，张教授以为是特殊情况，但后来打听了一下，这个小区其他楼房和步行街都有很多租客。 租客对房屋和社区本身的保护意识不强，垃圾乱扔，在电梯里抽烟吐痰，时间久了，小区显得一片混乱。 张教授说，他并没有真正歧视别人的工作，但他觉得来自两个世界的人很难一起生活和交流。 和他们一样，这里也有很多老师买房，但近两年来，因为这个问题，大部分都搬走了。 太多的租户迫使优质居民搬出，然后更多的租户涌入，最终造成恶性循环。 这种情况在很多群租房和搬迁住房社区的社区中并不少见，从另一个角度来看，这其实是一种循环效应。 千块钱买房，千块钱选择邻居。 一个社区的命运与生活在其中的人们息息相关。 经理人的能力 每次出门坐滴滴，都喜欢和司机聊天。 司机载着很多乘客，他们每天都会接触到很多信息和故事。 前段时间，我遇到了一个特别能干的师傅，跟我讲了这样一件事：几年前，他终于攒钱在老家买了一套套房，可是开发商带着钱跑路了，房子成了烂房子。 好在后来有人接手了这个项目，虽然晚了几年，但他还是拿到了房子的钥匙。 师傅很高兴，简单装修后，就搬了进来。 过了几天，他才发现不对劲，因为他的房子在中间，几乎每天都有楼下咔嚓咔嚓、砸墙的声音，有时晚上还在施工中，这让很多居民不满不已。 师傅也找了好几次物业反映情况，但每次物业来，都是对泥巴说好话，师傅心里总有个：算了，之前做烂楼的业主不容易，急着装修住进去， 他能理解。结果，有一天晚上，发生了一件大事。 师傅下班回家，准备洗漱休息，在刷牙的时候，突然看到一条裂缝......在镜子旁边我很害怕，最近没有**，为什么房子突然要倒塌了。匆匆穿好衣服下楼后，已经有不少居民指指点点，仔细一看，整栋楼的侧面出现了一条深深的裂缝。 立即寻找物业，经过调查，原来是因为二楼的装修，整个承重墙都被砸碎了。 先是烂尾，后来就成了危险的楼，师傅心里苦不堪言，天天带人到二楼维权，可是二楼的家人连夜跑路，他不知道该去哪里。 师傅打听得知，小区的物业经理是二楼业主的姐夫。 难怪晚上没人关心他家的装修，他还是同情他们，师傅后悔了。 但事情已经发生了，房子完全无法居住，后悔也来不及了。 我去找施工队反馈说，建筑本身质量不好，被重重敲打，导致楼梯结构异常，即使加固，也不能保证不会倒塌。 就这样，师傅在恐惧中住了2年，搬出了那里，房子再便宜也卖不出去，因为没人愿意住在破旧的房子里...... 中国有相当多的住宅物业，由开发商承包，容量参差不齐。 读者经常在后台抱怨，说自己的财产，除了有两个警卫和几个清洁工，其他什么都不在乎。 收钱的时候，他是最活跃的，一做点事情就会紧张。 绿化带要么光秃秃的，没有草，要么杂草有三尺高，业主多次汇报后才安排人修剪;在小区里，遛狗不拴狗没人在意，东西边有成堆的，没人清理。 有人甚至在绿化带内设置了一圈停车占用者，作为自己的停车位使用了一年多，物业对此置之不理。 其实，小区的长寿，很大程度上是由这些细节决定的，能“年轻”多久，物业的能力非常重要。 无论是自然贬值还是人为因素，社区的衰败都是必然的结果。 但好房子必须有自己的抗老化能力。 和人一样，林志玲无法回到十八岁，但她可以过上比同龄人多得多的精致生活，我们能做的就是通过多重因素来判断，把握房子生活兴衰的周期，寻找更多的确定性。